房地產(chǎn)信托成立規(guī)模激增 房企信托融資成本上升

房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)之下，房地產(chǎn)信托規(guī)模卻大幅增長(zhǎng)。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，新成立集合類房地產(chǎn)信托規(guī)模2871.15億元，同比增長(zhǎng)83.42%。

用益信托研究員帥國(guó)讓稱，房地產(chǎn)集合信托成立規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，其一在于房企對(duì)資金的需求依舊較大；其二，房企融資的部分渠道受阻，比如發(fā)債等。“今年房地產(chǎn)信托項(xiàng)目有所增加，但是很少有拿地的項(xiàng)目。”一位華北地區(qū)信托公司副總稱。

某信托專業(yè)人士稱，雖然監(jiān)管更加嚴(yán)格，而且采取穿透的形式，但是也未必不能支持到拿地的房企，因?yàn)榉科罂梢哉{(diào)配資金，融來(lái)的資金支持后期建設(shè)，將自有資金留作拿地。同時(shí)通過(guò)住房租賃ABS也能獲取資金。另外當(dāng)前一些大型房企獲取土地多采取并購(gòu)其它小企業(yè)的方式。

此外，房地產(chǎn)集合信托收益率已從年初的6.76%逐步上升至目前的7.16%，也就意味著房企通過(guò)信托融資的成本上升。整體資金成本抬升下，其實(shí)房企兩極分化較為明顯。資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)融資成本低于7%，而資金緊張的可能超過(guò)10%。

房地產(chǎn)信托高增長(zhǎng)

種種數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)快速增長(zhǎng)。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，市場(chǎng)上共發(fā)行了1333款集合類房地產(chǎn)信托計(jì)劃，規(guī)模達(dá)4386.93億元，同比分別增長(zhǎng)82.1%和102.16%。

此外，前10月成立集合類房地產(chǎn)信托規(guī)模2871.15億元，同比增長(zhǎng)83.42%。

業(yè)內(nèi)人士稱，發(fā)行規(guī)模主要反映房企資金需求，但需求最終能否實(shí)現(xiàn)不確定。產(chǎn)品發(fā)行可能出現(xiàn)取消、中止，或者成立規(guī)模不及預(yù)期等情況，而成立規(guī)模是“實(shí)打?qū)?rdquo;當(dāng)期規(guī)模，因此發(fā)行規(guī)模通常高于成立規(guī)模。而前10月發(fā)行規(guī)模大幅高于成立規(guī)模，反映了房地產(chǎn)項(xiàng)目審核趨嚴(yán)，以及市場(chǎng)資金緊張的現(xiàn)狀。

信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)也顯示房地產(chǎn)信托的較快擴(kuò)張。截至2017年2季度末，流向房地產(chǎn)業(yè)的信托資金為1.77萬(wàn)億元，環(huán)比上升約1900億元。占比從1季度的8.43%上升到9.02%。

多位受訪人士將房地產(chǎn)信托規(guī)模增長(zhǎng)歸因于其它融資渠道收緊。

從房企角度而言，2016年底房企發(fā)債政策收緊，2017年上半年僅發(fā)行38只，總?cè)谫Y金額不及房地產(chǎn)企業(yè)總?cè)谫Y需求的0.5%；同時(shí)銀監(jiān)會(huì)發(fā)文嚴(yán)禁銀行資金違規(guī)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域，中基協(xié)、上交所分別對(duì)房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃融資和交易所債權(quán)融資進(jìn)行重新規(guī)范。

中信證券固定收益首席研究員明明稱，在地產(chǎn)庫(kù)存連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)帶來(lái)的補(bǔ)庫(kù)存意愿下，投資需求與融資渠道受限下，地產(chǎn)融資向非標(biāo)轉(zhuǎn)移。反映在社融中，是社會(huì)融資規(guī)模中的非標(biāo)融資，特別是信托貸款融資增速持續(xù)增長(zhǎng)。

今年以來(lái)，信托貸款增長(zhǎng)迅速。央行數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度信托貸款增加1.79萬(wàn)億元，同比多增1.31萬(wàn)億元。新增信托貸款占比11.4%，同比高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

需要說(shuō)明的是，房地產(chǎn)信托規(guī)模的增長(zhǎng)并不能說(shuō)明該業(yè)務(wù)的監(jiān)管有所放松。近日昆侖信托因違規(guī)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金信托貸款被寧波銀監(jiān)局罰款20萬(wàn)元。“管得很嚴(yán)，比如說(shuō)給公司放流貸，如果經(jīng)營(yíng)范圍有房地產(chǎn)開發(fā)，可能就放不了了，之前是可以直接放的。這就得想其它辦法，比如是否可能給它的母公司放款等。”華北地區(qū)一位信托經(jīng)理表示。

“信托公司必須高度重視房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。”國(guó)投泰康信托提醒稱，一方面要適度調(diào)整新增業(yè)務(wù)節(jié)奏。另一方面，做好存量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)從2016年四季度起升溫，考慮項(xiàng)目周期，從2018年二季度起，將逐步進(jìn)入項(xiàng)目集中兌付階段。而在房地產(chǎn)企業(yè)其他融資渠道依舊受限，限購(gòu)限貸影響資金回流的不利條件下，信托公司更要加強(qiáng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸后管理，積極應(yīng)對(duì)項(xiàng)目?jī)陡稌r(shí)出現(xiàn)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

租賃房試點(diǎn)的新機(jī)遇

有分析認(rèn)為，伴隨著銀行信貸額度逐步受限，四季度房地產(chǎn)信托融資規(guī)?；虺掷m(xù)增長(zhǎng)。不過(guò)增長(zhǎng)情況會(huì)受房企投資需求的影響。

最新數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比增速繼續(xù)下滑至7.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速下滑至7.4%。

明明認(rèn)為，房地產(chǎn)投資與資金來(lái)源增速同步轉(zhuǎn)弱，本輪地產(chǎn)投資擴(kuò)張周期似近尾聲。房地產(chǎn)開發(fā)資金一般領(lǐng)先于投資完成額1-3月變動(dòng)，上月數(shù)據(jù)中資金來(lái)源增速已經(jīng)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

“在強(qiáng)調(diào)控、嚴(yán)監(jiān)管、融資趨緊下房地產(chǎn)投資將有所放緩，但大幅降低可能性不大，房地產(chǎn)行業(yè)仍有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。”帥國(guó)讓稱，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，健康合理的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有助于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。而房地產(chǎn)信托一直以來(lái)就是信托公司的主要業(yè)務(wù)之一，也是信托業(yè)務(wù)收入的主要來(lái)源，短期內(nèi)不可能完全萎縮。”

復(fù)旦大學(xué)信托研究中心主任殷醒民稱，一扇業(yè)務(wù)之窗關(guān)閉，新的業(yè)務(wù)之窗隨之開啟。在不斷加碼房地產(chǎn)調(diào)控壓力下，融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)未來(lái)發(fā)展空間將進(jìn)一步縮小；信托公司將向真實(shí)的股權(quán)融資、商業(yè)化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)投資和信托型ABS方向轉(zhuǎn)型。

目前，不少信托人士已經(jīng)看準(zhǔn)了住房租賃試點(diǎn)的介入機(jī)會(huì)。今年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

光大信托研究員袁吉偉稱，源頭上可以給自持租賃房建設(shè)項(xiàng)目做融資，同時(shí)也可以入股長(zhǎng)租運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)或與其合作成立基金，收購(gòu)樓盤品牌化管理，房租以及不動(dòng)產(chǎn)增值作為收益來(lái)源，此外還可以參與類REITS等。目前公開可見(jiàn)案例包括，中航信托作為領(lǐng)投方參與魔方公寓的C輪融資，建信信托控股建信住房服務(wù)（深圳）有限公司。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。