北京土地市場回歸理性

進(jìn)入今年第四季度，北京土地出讓金已突破2000億元，但同時(shí)，北京住宅土地市場也出現(xiàn)了罕見的土地流拍、零溢價(jià)成交現(xiàn)象。可見，今年北京樓市的不斷降溫，已經(jīng)傳導(dǎo)到土地市場上。

火熱 北京土地出讓金破2000億

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2017年11月12日，今年北京成交經(jīng)營性土地、工業(yè)地塊等地塊共計(jì)90宗，今年北京土地出讓金總額高達(dá)2374.5億余元，比去年全年北京土地出讓金總額增長179%。

其中，今年北京成交的住宅用地有63宗，比去年全年北京成交的住宅用地多了48宗。從各個(gè)行政區(qū)住宅用地成交情況來看，截至2017年11月12日，大興區(qū)成交住宅用地最多，有14塊，排在第一；房山區(qū)、豐臺區(qū)、平谷區(qū)三個(gè)行政區(qū)成交住宅用地都是6塊，并列排在第二。

北京熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地受到房企的追捧。今年4月25日，北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)區(qū)C4組團(tuán)YZ00-0803-0603地塊F1住宅混合公建用地出讓，吸引了葛洲壩，中海，河南正商，金隅+住總，國瑞 ，首開+保利，中糧＋天恒＋旭輝，金地，石榴，碧桂園等多家房企及聯(lián)合體參與競拍，經(jīng)過多番競價(jià)后，最終北京國瑞興業(yè)房地產(chǎn)控股有限公司以38億元奪得此地，溢價(jià)率達(dá)到58.33%。

無獨(dú)有偶，在同一天出讓的北京市朝陽區(qū)管莊鄉(xiāng)塔營村1208-605地塊F1住宅混合公建用地，也吸引了北京城建、遠(yuǎn)洋、中海、富力、中糧+天恒+旭輝、中駿、萬科、河南正商、首開等多家房企及聯(lián)合體參與競拍，經(jīng)過55輪競爭，北京城建以32.6億元?jiǎng)俪?，溢價(jià)率超過55%。

北京晨報(bào)記者梳理中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年11月12日，溢價(jià)率達(dá)到或超過50%的住宅用地共有5宗，其中有2宗地塊是建自住型商品房，有3宗地塊是建限價(jià)房。

轉(zhuǎn)冷 零溢價(jià)成交頻現(xiàn)

今年10月27日，北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊終于在掛牌競買申請截止前的6小時(shí)，收到了第一次報(bào)價(jià)，而這也是該地塊收到的唯一一次報(bào)價(jià)，最終該地塊以底價(jià)被北京金地遠(yuǎn)景企業(yè)管理咨詢有限公司摘得。

零溢價(jià)率成交的地塊并不止此一例，且在今年的北京土地市場中頻頻出現(xiàn)。進(jìn)入10月份，零溢價(jià)成交的住宅用地出現(xiàn)頻率進(jìn)一步加快。在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊成交后的一個(gè)星期時(shí)間里，又有兩宗住宅用地以底價(jià)成交，分別位于大興區(qū)魏善莊鎮(zhèn)和朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)駒子房村。

北京晨報(bào)記者通過查閱北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會網(wǎng)站公開數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，以北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0301-0029等地塊為代表的多個(gè)今年零溢價(jià)成交的地塊都是在掛牌競價(jià)截止時(shí)間才等到第一個(gè)也是唯一一個(gè)報(bào)價(jià)的房企。

而平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-01地塊就沒這么“幸運(yùn)”。從9月30日掛牌，到11月3日，30多天的等待都沒能讓平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)03-01地塊等到競買的“主人”，最終流拍，成為時(shí)隔兩年后北京再次出現(xiàn)流拍的住宅用地。根據(jù)相關(guān)資料顯示，該地塊位于北京平谷區(qū)中心東南方向7公里處的夏各莊新城，位置略顯偏遠(yuǎn)，現(xiàn)階段周邊相關(guān)配套設(shè)施仍不完善；同時(shí)，地塊本身住宅部分建面不大，限制商品房銷售均價(jià)不超過26014元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過27315元/平方米。

觀點(diǎn) 北京土地市場降溫

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴北京晨報(bào)記者，“去年北京土地供應(yīng)不足，使得房企在北京土地儲備并不多。今年上半年，品牌房企在北京土地市場處于急于補(bǔ)倉的狀態(tài)，再加上品牌房企獲得較高的銷售額，就會積極地將銷售款用在購置土地上。正因?yàn)槿绱耍衲晟习肽瓯本┩僚氖袌龀霈F(xiàn)了多宗高溢價(jià)地。”

進(jìn)入今年10月，北京土地市場開始降溫。“今年第四季度，房企資金壓力越來越大。在信貸政策收緊之下，房企貸款成本提高，導(dǎo)致房企拿地成本也在增加，所以房企拿地的意愿逐漸減弱。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，從目前北京土地市場可以看出，住宅地價(jià)出現(xiàn)了高位回落，房企持有比例明顯降低，相比今年上半年動(dòng)輒50%的持有比例，最近北京住宅土地競爭激烈度降低了。

“在北京土拍市場執(zhí)行新規(guī)則后，并沒有放松的跡象。房企對于未來中小戶型能否得到市場認(rèn)可、限價(jià)對于企業(yè)利潤有多大影響等問題，還存有一定的顧慮。所以年末房企在參與土地競拍中會做出更理性的權(quán)衡，從地塊位置、土地總價(jià)、成本可控等方面進(jìn)行精選土地。”郭毅說。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年末，在北京土地市場中，零溢價(jià)宅地有可能會出現(xiàn)。盡管品牌房企依然看好北京土地市場，但若是北京住宅用地總價(jià)過高，超出品牌房企承受范圍，品牌房企也不會考慮的。郭毅也表示，“今年末，總價(jià)過高、配建產(chǎn)品屬性過多、位置不好的北京宅地，將面臨零溢價(jià)成交，或是被流拍。品牌房企在北京搶地，不會再像之前那么激烈，品牌房企參與競拍北京土地會更加理智。未來，北京土地市場將會回歸理性。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。