鼓勵租房另一面:租房本質(zhì)是消費 買房本質(zhì)是投資

租房也可以貸款了，這是一件好事情。

11月3日，建行攜11家企事業(yè)單位在深圳舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，發(fā)布首款個人住房租賃貸款產(chǎn)品，宣布進軍住房長租市場，鼓勵租賃貸款。11月16日，工行也推租房貸款，將為廣州住房租賃市場提供5000億授信。涉足租房貸款的還有中信銀行和中國銀行，預(yù)計會有越來越多的銀行進入這個領(lǐng)域。

租房貸款的誕生，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策下的產(chǎn)物。既然已經(jīng)定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，那么具體措施就是一手抑制房產(chǎn)的換手率，另一手提高房子的居住率，鼓勵出租就是很自然的事情。

今年以來，從國家到地方政府層面，紛紛出臺各類落地政策，加大對住房租賃市場發(fā)展的扶持力度。其標志性事件就是一些城市推出了租售同權(quán)政策，使得出租市場的想象空間變大了。有機構(gòu)預(yù)測，到2030年中國住房租賃市場的規(guī)模將超過4萬億元。如此巨大的市場規(guī)模，當然會有巨大的金融需求，嗅覺靈敏的銀行先后入場，示范效應(yīng)是明顯的。

與此同時，這些銀行也是在用具體行動來響應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控的政策號召，租房貸款的推出和買房貸款利率的提高，內(nèi)在的邏輯是一致的。目前看，租房貸款的發(fā)放門檻不低，基本上都是與長租公寓合作，可以視為扶持長租公寓市場的政策配套。其中，建行參與投資了2家住房租賃服務(wù)公司。中信銀行是與碧桂園集團合作。中國銀行與工商銀行則選擇與地方政府合作，其資金支持基本上也會流入機構(gòu)化的長租公寓。目前如果租戶租住的是私宅，想辦理貸款還是有困難的，但長遠看，金融服務(wù)一定也會擴張到這里。

利率方面，初試水的租房貸款還算“優(yōu)惠”。根據(jù)建行深圳分行的“按居貸”協(xié)議，1年期貸款月息為0.363%，合年息4.356%；1-3年期的貸款月息為0.396%，合年息4.752%。兩者均低于同期個人按揭貸款利率。目前各家商業(yè)銀行的首套房貸款利率一浮再浮，有的甚至上浮20%。因此，租房貸是劃算的，所以恐怕也會存在一些套現(xiàn)空間。

但這不是問題的要害。真正要區(qū)別的是，租房的本質(zhì)是消費，買房的本質(zhì)是投資。租房貸款確實可以讓租房變得更容易，甚至可以鼓勵人們大膽租住質(zhì)量更好價格更高的房子，這也意味著更大的支出，而利息又是額外的支出。買房呢，它的本質(zhì)是把錢存進了房產(chǎn)，雖然同樣也支付貸款利息，但在還清貸款的那天，房產(chǎn)可能已經(jīng)升值很多，只要房子的市場成交價不低于加總的購房成本，那么這筆投資就是賺的，因為房主已經(jīng)免費“租住”了幾十年，相當于自己“賺取”了租金。

當然，這有一個前提。就是房價始終是在上漲的。明確房子是用來住的，本身就是為了打消這種預(yù)期。否則，我們會看到很多人也許在統(tǒng)計數(shù)據(jù)里屬于中等收入，可由于缺少一份房產(chǎn)，其收入的大部分很可能都會被通貨膨脹和房租上漲消耗掉。

來看看現(xiàn)在的北京上海深圳。最新數(shù)據(jù)顯示，北京上班族的平均月收入是1萬元左右，表面看這不算低收入，但如果減掉幾千元的租房成本，其實所剩無多。而房租不僅跟著消費指數(shù)同步增長，將來租金漲到一定程度后，很可能就需要貸款，就會有額外的利息負擔，繼續(xù)再發(fā)展下去，有一天，銀行批貸也會變得謹慎。韓國已經(jīng)深度進入這個階段，2006年的韓國國政監(jiān)察資料顯示，2005-2006年間，韓國的房租貸款申請者當中，4人就會有1人被銀行拒絕，人數(shù)達到7萬人。那一年韓國的總?cè)丝谑?800萬，達不到“最低居住標準”的房產(chǎn)貧困層人口達到了1000萬。而那些有幸得到租房貸款的人，60%都認為房租是全家的沉重負擔。

中國當然有能力避免步韓國的后塵。前提仍然是在鼓勵租房的同時，加快房地產(chǎn)長效機制出臺，讓房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。這是硬幣的另一面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。