萬億元級租賃市場等待挖掘 樓市將成三軌制

受房地產調控政策持續(xù)深入影響，樓市中的投機行為已得到明顯抑制。與此同時，無論是商品房價格、商品房銷售數據，還是房地產開工投資等情況，均出現了明顯降溫。進入11月后，三四線城市仍然繼續(xù)加碼樓市調控，其中推進租賃市場發(fā)展與限售是主流。

值得注意的是，從去年開始，隨著住房租賃市場不斷的利好政策出臺，租賃市場迎來了前所未有的機遇期。在此風口下，房地產市場整體上正在快速進入存量房的時代，房地產市場的運行機制和邏輯也因此發(fā)生了很大變化。業(yè)內人士指出，未來我們的房地產市場可以說將演變成三軌制，即市場化商品住房、保障住房和租賃住房并存。而從未來的發(fā)展上看，租賃住房的比重會越來越高。

住房租賃市場迎發(fā)展機遇

第三方研究機構數據顯示，從開發(fā)、交易到資管，目前房地產住宅服務市場的整體容量在5.3萬億元左右，其中租賃市場規(guī)模為1萬億元。隨著房地產市場“轉軌”，存量市場快速發(fā)展，租賃市場規(guī)模也將迅速擴大，據預測，2020年將達到1.6萬億元，2025年將達1.9萬億元，2030年租賃市場的規(guī)模將超過4萬億元。

高漲的市場預期從一定程度上來自于租賃政策的支持。在住房體系的頂層設計上，黨的十九大報告明確，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在國家層面，多部門聯合出臺了發(fā)展租賃市場的政策文件。在2016年6月國務院辦公廳發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》后，2017年5月，為了建立購租并舉的住房制度、規(guī)范住房租賃和銷售行為，住房城鄉(xiāng)建設部又下發(fā)《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，公開征求意見。7月，九部委聯合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，鼓勵民營機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，并選取廣州、深圳、南京等12個城市開展首批試點。

全國多個城市也密集出臺培育租賃市場的政策，為“租購并舉”政策落地提供了“土壤”。近期，全國有近20個城市陸續(xù)出臺了住房租賃相關政策，比如北京、杭州等熱點城市要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃住房；廣東、河北、四川等地開展REITs（房地產投資信托基金）試點，允許商改住，鼓勵個人出租住房且有配套減稅政策。

據了解，目前還有多家租賃住房企業(yè)擬發(fā)行類REITs項目，相關產品有望在近期獲批。不可否認的是，資產證券化和REITs正成為住房租賃行業(yè)金融創(chuàng)新的重要手段，助其開拓融資渠道以及降低融資成本。

除了政策支持外，金融機構的介入也在一定程度上“助攻”長租公寓的發(fā)展。截至目前，已有建設銀行、中國銀行、中信銀行等金融機構對外公布了住房租賃市場布局。

“銀行機構過去通過開發(fā)貸、個人按揭貸款等方式支持開發(fā)商建房、個人買房，而在租賃政策的鼓勵下，如今則通過支持機構房東、發(fā)放租房貸等方式發(fā)展租賃業(yè)務?！币拙友芯吭褐菐煅芯恐行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，這是住房金融產品從售賣到租賃的延伸。

未來樓市將成三軌制

在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展的大背景下，住房租賃市場的發(fā)展步伐有所加快。

易居研究院綜研中心總經理崔霽表示，從黨的十九大報告中可以看出，“房住不炒”的大方向不會改變。也就是說，去投資屬性、回歸居住屬性是必然趨勢。那么，如何落實呢？這就需要建立多主體供給、多渠道保障以及租購并舉的住房制度，逐步建立房地產調控的長效機制。

在崔霽看來，當前的“四限政策”（限售、限價、限購、限貸）均屬于短期調控，而綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進房地產健康發(fā)展才是長效機制。事實上，房地產長效機制已經在來的“路上”，比如住房登記信息、土地登記信息全國聯網，建立分類調控的土地供應機制以及完善的市場化住房租賃制度等。

鏈家研究院院長楊現領認為，中國的住房租賃市場將迎來重大改變，并且在政策利好和市場蓬勃的大環(huán)境下，萬億元級的租賃市場會吸引更多參與主體，形成土地供應商、開發(fā)建設端、產品運營端、金融支持端、租后服務方等多元主體各司其職的市場新格局。

“中國發(fā)展住房租賃市場絕不是短期策略，而是長期戰(zhàn)略?！贝揿V也表示，過去我們的房地產市場雖說是雙軌制，即市場化商品住房和保障住房，但從占比上看，保障房占整個住宅存量中的比重不到10%。黨的十九大之后，房地產市場可以說將演變成三軌制，即市場化商品住房、保障住房和租賃住房并存。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。