中國社科院報(bào)告：預(yù)計(jì)北京等一線城市房價(jià)短期仍將延續(xù)當(dāng)前跌勢

中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和中國社科院城市與競爭力研究中心項(xiàng)目組3月2日發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，基于長短期政策利空及融資環(huán)境趨緊因素，預(yù)計(jì)北京、上海等一線城市房價(jià)短期仍將延續(xù)當(dāng)前跌勢，難以出現(xiàn)有力反彈。

報(bào)告通過對2018年1月大數(shù)據(jù)房價(jià)指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，北京、上海等房地產(chǎn)龍頭城市房價(jià)持續(xù)穩(wěn)中有降，熱點(diǎn)二線城市房價(jià)總體趨于平穩(wěn)，環(huán)京超跌板塊出現(xiàn)止跌回漲。其中，雖然北京房價(jià)仍延續(xù)下跌態(tài)勢，但北京市通州區(qū)房價(jià)卻出現(xiàn)了2.03%的環(huán)比上漲，在北京市各區(qū)中一枝獨(dú)秀。同時(shí)，與北京市通州區(qū)毗鄰的廊坊（燕郊）房價(jià)也出現(xiàn)2.17%的環(huán)比上漲。兩地房價(jià)止跌回漲，與北京市政府正式向通州副中心搬遷時(shí)間逼近形成的住房剛性需求具有一定的關(guān)聯(lián)性。

報(bào)告指出，從國家中長期區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，中央政府致力于抑制特大城市過度擴(kuò)張和促進(jìn)區(qū)域均衡發(fā)展，這將對一線城市房價(jià)構(gòu)成中長期利空。雄安新區(qū)的設(shè)立、特大城市人口疏解等重大戰(zhàn)略的實(shí)施，均表明了中央政府對于促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的決心。從短期政策看，抑制住房投機(jī)炒作、促進(jìn)房地產(chǎn)市場向居住屬性回歸仍將是一線城市住房政策的主線。2016-2017年，一線城市出臺(tái)了有史以來最嚴(yán)格的市場調(diào)控政策。2018年它們?nèi)詫?ldquo;堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”。從融資環(huán)境看，金融去杠桿進(jìn)程深化、購房按揭貸款利率顯著提升，將顯著抑制房價(jià)回升。

另一方面，從中長期看二三四線城市顯然是國家區(qū)域均衡發(fā)展戰(zhàn)略的獲益者，其基礎(chǔ)設(shè)施水平及居住環(huán)境得到迅速改善，這在一定程度上從價(jià)值層面支撐了其房價(jià)的上漲。二三四線城市購房政策也相對寬松，部分城市去庫存政策尚未及時(shí)調(diào)整，這使得它們承接了一線城市房地產(chǎn)投資的溢出。經(jīng)歷了2017年的快速上漲，其住房去庫存進(jìn)程已經(jīng)大體完成。但由于短期購房金融環(huán)境的不斷趨緊，二三四線城市房價(jià)短期漲勢也將受阻。三四線城市潛在供給能力較高、已售空置現(xiàn)象較嚴(yán)重的市場特性，將抑制房價(jià)短期的進(jìn)一步上漲。此外，棚改貨幣化安置政策的逐步淡出，也將對快速上漲的二三四線城市房價(jià)起到釜底抽薪作用。預(yù)計(jì)前期房價(jià)快速上漲的二三四線城市房價(jià)漲速將延續(xù)下降態(tài)勢，部分城市房價(jià)將出現(xiàn)下跌。

為此，報(bào)告提出四點(diǎn)建議，包括降低棚改貨幣化安置比例，盡量采取實(shí)物安置方式。保持政策定力，維持調(diào)控政策的延續(xù)性與穩(wěn)定性，同時(shí)加強(qiáng)對三四線城市房價(jià)的監(jiān)控。與租購房同權(quán)的推進(jìn)相配套，加大基礎(chǔ)公共服務(wù)的供應(yīng)能力。深化土地制度改革，做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。