放寬住宅按揭貸款條件、解決“劏房”問題，香港樓市迎多項重磅利好

10月16日，香港特區(qū)行政長官李家超在香港特區(qū)立法會綜合大樓會議廳發(fā)表《行政長官2024年施政報告》，公布多方面重磅措施。

涉及到房地產方面，李家超今日表示，香港金管局將放寬住宅物業(yè)的按揭貸款條件，按揭成數上限一律調整至七成。非住宅物業(yè)按揭成數上限及供款與入息比率上限亦會調整至同樣水平。

對此，中原地產亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰指出，今日公布的施政措施中，放寬樓宇按揭，將對香港樓市形成相當有效的積極影響。

“香港金管局放寬住宅物業(yè)的按揭貸款條件，不論物業(yè)價值、是否為自用或公司持有以及買家是否為首次置業(yè)，按揭成數上限一律調整至七成，供款與入息比率上限一律調整為五成。放寬按揭限制，變相降低了首期支出，降低入市門檻，而且取消了因樓價或用途的按揭限制，相信該舉措將吸引市場需求及外資重返香港物業(yè)市場?！标愑澜鼙硎?。

仲量聯行香港主席曾煥平認為，香港放寬按揭成數措施，對購買第二套住宅的買家或投資者將產生直接影響，在當地工資收入增長放緩背景下，此舉將增強置業(yè)人士購買力。

“香港提出放寬投資移民計劃擴展至住宅，以及放寬按揭成數這兩大措施，有望提升香港住宅成交量，尤其會刺激新盤的交易量。不過，目前這些舉措，恐怕未必能在短期內迅速扭轉樓價回落走勢；未來香港樓價走勢，還要綜合觀察內地政府推出的提振經濟措施所產生的效用。”曾煥平稱。

在世邦魏理仕香港區(qū)研究部主管陳錦平看來，施政報告內容相當全面，提出多項政策措施以加強香港的長遠競爭力，包括但不限于擴展香港的行業(yè)基礎、豐富香港的人才儲備、提高香港的整體吸引力和宜居性等計劃。

“雖然報告并沒有特別多關于商業(yè)房地產的直接政策或措施，但施政安排中的一些計劃，將有利于房地產行業(yè)發(fā)展?！标愬\平表示。

在培育人才內容方面，李家超宣布，香港將支持青年購買資助出售單位。

據了解，香港房委會從下一期起為申請購買居者有其屋計劃（居屋）單位的40歲以下白表青年家庭及一人申請者分派多一個抽簽號碼；并由下一期白表居屋第二市場計劃起，增加1500個配額，全數撥予40歲以下的青年家庭及一人申請者。

陳永杰認為，該項措施為青年家庭增加了一條“跑道”，可增加其置業(yè)機會，此舉還可有效促進香港居屋二手市場流轉，從而推動整體物業(yè)市場的流通量。

對于“劏房”問題，本次施政報告也明確了相關解決辦法。

李家超宣布，香港將積極解決劏房問題，特區(qū)政府制定住宅樓宇分間單位出租制度，推出“簡樸房”。

為讓目前分間單位業(yè)主和住戶有時間作好安排，特區(qū)政府會設定足夠的寬限期，并且會配合市場上“簡樸房”的供應，以及公營房屋的供應和政策，把住宅樓宇分間單位分批有序處理。房屋局局長將獲法例授權在寬限期完結后，按實際情況，決定何時針對哪些分間單位分批有序采取執(zhí)法行動。特區(qū)政府建議“簡樸房”的標準包括必須有窗、有獨立廁所、面積不少于8平方米等。

此外，李家超表示，北部都會區(qū)是香港發(fā)展的新引擎，未來五年約有6萬個房屋單位在該區(qū)落成，在第二個五年，則有約15萬個單位在該區(qū)落成。

公開資料顯示，“劏房”是一種在香港較為普遍的住宅類型，即業(yè)主或“二房東”將一個普通住宅單位分割成兩個或多個較小的獨立住宅單位，用作出售或出租之用。由于香港房價昂貴，不少人會選擇租住在較為狹小的“劏房”，每個小房間的面積由幾平方米到十平方米不等，而月租金仍然較高。

世邦魏理仕估值及咨詢服務部主管鄭亥延（Hannah Jeong）認為，對居屋不同分間單位進行規(guī)范化管理，將為不同的使用者提供更好的生活條件。

“一些劏房租戶可能會搬出，尋找其他可負擔的住宅單位，這在提高用戶居住水平的同時，也將增加市場上小型單位的住宅租賃需求?！编嵑パ臃Q。

陳永杰認為，關于房屋政策方面，最新施政報告可謂打出了一套“組合拳”。

“從造地、劏房、公屋、資助房屋至豪宅，在新的施政報告中都有涉及。這些措施可進一步完善市場上需求的置業(yè)階梯，將全方位激活樓市，增加物業(yè)市場流轉，令香港樓市獲得更加穩(wěn)健的發(fā)展。我們認為，香港一手房及豪宅物業(yè)將率先受惠，預計10月份一手房成交或可達3000宗，可能會創(chuàng)近7個月以來新高，樓價亦有望在第四季止跌回升?！标愑澜苎a充道。

就吸納人才來港對香港樓市會形成哪些影響，鄭亥延認為，鑒于人才、家庭及非香港本地學生人數上升，預期香港未來人口將獲得持續(xù)增長。

“優(yōu)秀人才入境計劃會帶來人才數量的增加，他們可能會攜同家人抵港，從而增加住屋需求，特別是租住市場的需求。自2024年初至今，住宅租金上升6.2%，我們預計2025年住宅租金將繼續(xù)增加10%，并可能會超過2019年8月的歷史高峰。”鄭亥延說。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。