華泰期貨中國宏觀經(jīng)濟專題報告20180315：地產(chǎn)春天還未到來

地產(chǎn)投資展望：

房地產(chǎn)開發(fā)投資自1999年12月見底以來已經(jīng)經(jīng)歷了四次完整的上漲下跌周期，目前正處于2015年12月開始的新一輪周期。短周期來看，年內(nèi)地產(chǎn)投資會出現(xiàn)下滑，但下降幅度不大；從較長的時間周期來看，地產(chǎn)投資將不可避免的進入下行期——

這一輪地產(chǎn)投資的上行可以區(qū)分為16年的建安工程拉動和17年的土地購置拉動，但是在地產(chǎn)嚴調(diào)控的背景之下，購房需求得到抑制，建安工程難現(xiàn)高增長。在銷售回落、信貸收縮的背景下，繼續(xù)拉升土地購置費用的動力也將逐步衰減。

過去幾輪地產(chǎn)投資周期表現(xiàn)出：1）投資增速高點逐步走低；2）下行期和整個周期的時間逐步拉長。過去三輪周期的時間跨度都在三年到四年之間，伴隨著周期的拉長，投資增速由下降轉(zhuǎn)為上漲的拐點可能最早2020年出現(xiàn)。

房價變動展望：

研究顯示，房價的變化取決于房屋供需的變化，其中：1）需求的變化取決于人口、貨幣供應(yīng)量和政府政策的變化，2）供應(yīng)的變化取決于政府對于地產(chǎn)政策的變化——

人口：未來80年代末90年代初的人群將下一次購房需求的主力軍。而這一波購房需求可能在2020年左右出現(xiàn)一次釋放。

貨幣：房價的變動和貨幣供應(yīng)的快慢正相關(guān)，未來三年防控金融風(fēng)險的同時我們或看到M2在尋底過程中出現(xiàn)低位震蕩的走勢，在這之后貨幣增速或有上行。

政策：需求端政策暫時不會出現(xiàn)放松，不過房產(chǎn)稅預(yù)計最快2022年實施，房產(chǎn)稅的實施會否像以往的抑制政策一樣伴隨著房價的高位見頂值得關(guān)注。

綜合來看，當(dāng)下房價并不具備上行的基礎(chǔ)，下一次房價明顯上行出現(xiàn)在2021年附近的概率更大一些。

市場影響預(yù)判：

地產(chǎn)投資的下降將通過投資和地產(chǎn)消費的下滑對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。目前來看在棚改等政策支持下，地產(chǎn)投資需求的下滑速度會放緩，但如果需求出現(xiàn)超預(yù)期的大幅下滑，其對金融體系流動性的影響就會沖擊各類別的資產(chǎn)，其中商品方面雖然未來地產(chǎn)投資的下行會降低對部分商品的需求，但是商品價格未來具體的漲跌還應(yīng)觀察供給端的具體變化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。