佛山出臺樓市新政：取消限售，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)

住建部等五部門10月17日聯(lián)合打出樓市重磅“組合拳”，提出四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加后，佛山很快做出響應(yīng)。

佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局10月25日發(fā)布通知，出臺加大公積金購房支持力度、取消住房交易限制性政策、允許自持商品住房上市流通等9條穩(wěn)樓市政策。

通知明確，佛山取消住房交易限制性政策，取消居民家庭在禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道購買新建商品住房上市交易限制年限規(guī)定，商品住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起即可上市交易。

“近期住建部發(fā)文要求，因城施策取消或者調(diào)減購買、轉(zhuǎn)讓等方面的限制性措施。經(jīng)研判，經(jīng)過房地產(chǎn)市場近三年的深度調(diào)整，市場基本以自住為主，房子逐步回歸居住屬性，投資性購房大幅減少，當(dāng)前取消限售政策，符合國家政策，有利于市場信心回歸和市場預(yù)期恢復(fù)。取消限售后，市場吸引力將進(jìn)一步增強(qiáng)?！狈鹕绞凶〗ň址矫姹硎尽?/p>

同時(shí)，佛山允許自持商品住房上市流通。對于因住宅用地公開交易時(shí)采取“限地價(jià)、競自持”競價(jià)規(guī)則產(chǎn)生的自持商品住房，經(jīng)政府同意并核算補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，可轉(zhuǎn)為普通商品住房上市流通。

就該項(xiàng)政策，佛山市住建局表示，自持商品房作為開發(fā)企業(yè)沉淀資產(chǎn)，通過租賃方式在短期內(nèi)難以收回成本；允許自持房源上市交易，有利于開發(fā)商快速回籠資金。而房企自持商品住房上市交易，按照佛山市現(xiàn)行管理規(guī)定，應(yīng)以二手房買賣方式進(jìn)行交易。

“五部門提出的‘四個(gè)取消’，包括取消限購、取消限售、取消限價(jià)、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。佛山出臺取消限售等措施，允許自持商品住房上市流通，充分說明佛山等城市正取消各類限制性政策。不過，需要注意的是，此措施在短期內(nèi)可能會增加二手房掛牌量。這也意味著后續(xù)次新房的數(shù)量會出現(xiàn)較大增長，或?qū)Χ址抗?yīng)結(jié)構(gòu)形成影響，也會分流一部分新房市場的需求。”易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示。

值得一提的是，佛山還將取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。通知顯示，佛山按照國家工作部署，及時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，公積金貸款不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，有關(guān)稅費(fèi)按照國家法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行，更好滿足居民改善性住房需求。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，佛山取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，將促進(jìn)稅費(fèi)交易成本的進(jìn)一步下調(diào)，尤其是在增值稅和個(gè)稅方面，得到更加明顯的體現(xiàn)。

58安居客分析師也認(rèn)為，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的取消，會直接觸及購房者的切身利益：這一標(biāo)準(zhǔn)作為硬性指標(biāo)，在房屋建設(shè)之初就已確定，其直接關(guān)系到購房者在進(jìn)行房產(chǎn)買賣時(shí)所需承擔(dān)稅費(fèi)的多少。因此，取消普通和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的劃分，將顯著影響購房者的稅費(fèi)支出，成為此次政策調(diào)整中對購房者影響最大的內(nèi)容。

“對于房屋交易雙方來說，普通住宅與非普通住宅在進(jìn)行房屋買賣活動(dòng)時(shí)，增值稅和個(gè)人所得稅的影響最為顯著。盡管這些稅費(fèi)名義上應(yīng)由賣家承擔(dān)，但在實(shí)際交易流程中，它們往往會被轉(zhuǎn)嫁給買家，特別是在市場活躍期，幾乎總是由買家來承擔(dān)，從而成為購房者的一項(xiàng)重大開支?！鄙鲜龇治鰩煼Q。

對于該項(xiàng)政策，佛山市住建局方面介紹，廣東省普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)于2005年發(fā)布，目前佛山市的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)按照省規(guī)定執(zhí)行，需同時(shí)滿足三個(gè)條件：1.住房小區(qū)建筑容積率在1.0以上；2.單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下；3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。

“取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)將使所有申請公積金貸款的購房者受惠，同時(shí)也有利于房企降低開發(fā)成本?！狈鹕绞凶〗ň址矫娣Q。

從市場交易情況來看，佛山新房、二手房價(jià)格，仍承受一定壓力。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年9月，佛山新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.25%，二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.75%。

另據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年9月佛山新建商品住宅成交面積35萬平方米，環(huán)比增長8%，同比下降8%。2024年1-9月，佛山新建商品住宅成交面積340萬平方米，同比跌幅為33%。

去化方面，2024年9月，佛山新盤去化率較8月提升6個(gè)百分點(diǎn)，但9月的去化率，只有12%。

“佛山等城市市場出現(xiàn)企穩(wěn)回升征兆，去化率有所提高，且較上半年月均去化水平有一定增長。一方面，佛山等城市經(jīng)歷了漫長的調(diào)整期，需求獲得局部修復(fù)；另一方面，得益于供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，改善盤尚有購買力支撐，但市場整體而言仍處于低位回升狀態(tài)中?！笨硕鸱治鰩煼Q。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，佛山本次出臺的9條穩(wěn)樓市政策較為全面，既包括需求端激活市場交易的措施，也涵蓋供給端提高供給質(zhì)量的政策，還有支持房企加快資金周轉(zhuǎn)的舉措，將住宅和非住宅去庫存、增量需求和存量去化等方面，很好結(jié)合起來。

“總體而言，佛山樓市新政通過一攬子措施，形成了組合拳效應(yīng)。當(dāng)?shù)馗鞑块T政策取向一致，合力引導(dǎo)市場預(yù)期，將更好促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)?！崩钣罴窝a(bǔ)充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。