中央經(jīng)濟工作會議明確“穩(wěn)住樓市” 傳遞出哪些信息？

中央經(jīng)濟工作會議12月11日至12日在北京舉行。

會議強調，要以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大和二十屆二中、三中全會精神，堅持穩(wěn)中求進工作總基調，完整準確全面貫徹新發(fā)展理念，加快構建新發(fā)展格局，扎實推動高質量發(fā)展，進一步全面深化改革，擴大高水平對外開放，建設現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，更好統(tǒng)籌發(fā)展和安全，實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，推動科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點領域風險和外部沖擊，穩(wěn)定預期、激發(fā)活力，推動經(jīng)濟持續(xù)回升向好，不斷提高人民生活水平，保持社會和諧穩(wěn)定，高質量完成“十四五”規(guī)劃目標任務，為實現(xiàn)“十五五”良好開局打牢基礎。

會議提出，有效防范化解重點領域風險，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，推動構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)妥處置地方中小金融機構風險。

關于“穩(wěn)樓市”，分析師認為，有必要融入一系列政策框架中，尤其要在積極有為的宏觀政策中找準定位，開展有關工作。

如何在提振消費的宏觀政策新架構下，理解房地產(chǎn)政策及市場走向，業(yè)內人士認為，這意味著接下來相關部門會實施更加積極有為的宏觀政策，來擴大國內需求。

從行業(yè)角度來看，華福證券地產(chǎn)首席分析師陳立表示，樓市深度調整，房地產(chǎn)行業(yè)營收利潤出現(xiàn)下降，也對上下游產(chǎn)業(yè)鏈實體行業(yè)景氣度形成一定影響。

“在上游，原材料、建筑建材領域，新開工面積回落，使得鋼材、水泥、玻璃等企業(yè)面臨需求下降的問題，引發(fā)庫存積壓、價格下跌。在下游，家居、家紡、家電等需求減少，部分企業(yè)尋求出海途徑，以開辟第二增長曲線。”陳立稱。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，本次中央經(jīng)濟工作會議提出擴大內需，將消費與投資并重，并更加重視消費。提振消費專項行動、大力提振消費的表述，超出預期，且消費置于投資之前。就房地產(chǎn)市場而言，住房消費是這當中的重要內容，是消費的重要載體及驅動力，有了住房交易，家具家電等“以舊換新”的效果會更好。

而如何在防風險主題下理解房地產(chǎn)市場，其表示，若不能有效防范風險、實現(xiàn)市場止跌回穩(wěn)，可能會通過房地產(chǎn)行業(yè)傳遞至金融及上下游產(chǎn)業(yè)，也可能引發(fā)居民預期轉弱、財產(chǎn)收益下降、對就業(yè)形成一定影響，內需和消費的信心及能力，也可能會受到?jīng)_擊。

“將樓市止跌回穩(wěn)放在有效防范化解重點領域風險中，是因為房地產(chǎn)不論作為抵押物，還是與其相關的融資業(yè)務，這些潛在風險與地方債務風險、金融機構風險可能會交織在一起。由此，防風險是第一位的。樓市和股市作為承載資產(chǎn)的重要領域，將‘穩(wěn)定樓市股市’放在一起表述，意在穩(wěn)定價格、穩(wěn)定量，以防范風險。而要防范房地產(chǎn)風險，止跌回穩(wěn)是關鍵。止跌的一個重要方面，是價格止跌，讓市場形成對價格不再繼續(xù)下滑的預期?！崩钣罴畏Q。

對此，58安居客研究院院長張波表示，止跌回穩(wěn)的龍頭帶動作用如何，可展開持續(xù)觀察。從今年四季度樓市表現(xiàn)來看，熱點一二線城市成交量同比已經(jīng)有了較為明顯提升，購房者入市腳步也更加堅決，這顯示出政策本身的效果在高能級城市得到明確體現(xiàn)。預計接下來的樓市扶持政策會持續(xù)跟進，以推動一二線城市持續(xù)回暖，龍頭帶動的趨勢將在明年樓市有所呈現(xiàn)。

此外，分析師認為，從財政收入角度觀察，對不同城市而言，穩(wěn)樓市也有著重要意義。

陳立指出，分稅制改革后，土地出讓金成為地方政府財政收入的重要來源。土地出讓金收入持續(xù)下行，使得該項收入占地方財政收入比例下降。隨著2021年以來樓市調整以及房企對未來預期發(fā)生變化，土地成交熱度下降，2023年成交土地出讓金較2020年縮水43.2%，地方國有土地使用權出讓金收入占地方收入比例從2020年的29.7%下降至 2023年的19.5%，占比下降10.2pcts。

“樓市止跌回穩(wěn)，一方面地方可獲得‘賣地’收入及相關稅收，另一方面還可在土地上展開招商引資、撬動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來拉動更多稅收與就業(yè)。”陳立補充道。

展望未來，分析人士預計，從本次會議表述來看，與房地產(chǎn)相關的供需政策將持續(xù)寬松。與此同時，還應關注房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“樓市發(fā)展新模式中，城中村改造尤其值得關注。其不僅是‘三大工程’的重點之一，也會對樓市潛在需求提升起到直接效果。同時，結合‘好房子’的不斷落地，在平穩(wěn)樓市之際，可以進一步打造更多宜居、韌性、智慧城市，更好滿足居民美好居住生活需求。”張波稱。

其認為，在需求端，與促進住房消費相關的政策，仍然值得期待。后續(xù)政策有望聚焦在降低交易成本和提高購房補貼等幾個層面，各地交易稅費還可能根據(jù)實際情況，采取更大力度階段性降低稅費措施。同時，在購房補貼層面，地方有望與人才購房、多子女家庭等方面相結合，多維度進行結合出臺穩(wěn)樓市政策，并可能會加大實際補貼力度以提升實際效果。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。