長沙剛需人群購首套房優(yōu)先選房 優(yōu)購對象是本市戶籍無房家庭和個人及符合限購政策的外地戶籍無房家庭

好不容易有了購房資格，結(jié)果搖號人太多未搖中，這是不少長沙剛需購房者所遇到的情況。3月27日，長沙發(fā)布新規(guī)，剛需人群購首套房可優(yōu)先選房。新規(guī)能否化解“一房難求”局面？能否形成差別化調(diào)控的新格局？

針對這些問題，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行解答。

本報(bào)記者劉李實(shí)習(xí)記者蘭葉青長沙報(bào)道

“之前看中了好幾個樓盤，都沒有中簽。希望這次的政策能讓我和稱心的房子優(yōu)先‘匹配’。”3月27日，正在長沙河西某樓盤認(rèn)籌的謝先生說。當(dāng)天，長沙市住建委印發(fā)《關(guān)于實(shí)施差別化購房措施的通知》（以下簡稱《通知》）。根據(jù)《通知》，長沙限購區(qū)域內(nèi)“限房價(jià)、競地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房）和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房，將優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。

長沙市住建委表示，政策出臺初衷是為保障剛需供給，提升精準(zhǔn)化調(diào)控水平，遏制投機(jī)性購房需求，實(shí)行差別化的調(diào)控措施。

供應(yīng)范圍“雙限”商品房及144㎡以下新建項(xiàng)目

《通知》明確，長沙限購區(qū)域內(nèi)“限房價(jià)、競地價(jià)”的商品住房項(xiàng)目（不含定向限價(jià)房）和新建商品住房項(xiàng)目中144平方米（含）以下戶型的普通商品住房，應(yīng)優(yōu)先滿足首套剛需購房群體。新建商品住房項(xiàng)目中大于144平方米的，按此前發(fā)布的搖號政策規(guī)定來執(zhí)行。

長沙市住建委認(rèn)為，“限房價(jià)、競地價(jià)”供應(yīng)的商品住房項(xiàng)目本就是為保障剛需群體推出的供給方式；按住建部規(guī)定，各地制訂房地產(chǎn)調(diào)控政策時，均以144平方米（含）以下作為普通商品住房的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)；因此，將以上兩類作為優(yōu)先滿足首套剛需購房群體的商品住房供應(yīng)范圍是較為科學(xué)合理的。

《通知》還明確，項(xiàng)目開盤前積累的首套剛需購房群體數(shù)量少于或等于符合上款規(guī)定的可售房源數(shù)，按首套剛需購房群體登記時間先后順序銷售；開盤前積累的首套剛需購房群體數(shù)量大于符合上款規(guī)定的可售房源數(shù)，在全部登記的首套剛需購房群體中進(jìn)行搖號銷售。項(xiàng)目開盤3日后滿足首套剛需購房群體后的剩余房源，按此前發(fā)布的搖號政策規(guī)定來執(zhí)行。

優(yōu)購對象不包含離婚不滿一年的無房戶

《通知》明確，首套購房剛需群體為長沙市戶籍的無房家庭和個人（文件施行后離婚且不滿1年的不包括在內(nèi)）、自簽訂征收協(xié)議之日起1年內(nèi)的被征收人，以及符合長沙市限購政策的本市以外戶籍無房家庭。

去年來，長沙樓市新政頻出，限購加碼的政策導(dǎo)致居民為買房資格離婚的傳聞屢見不鮮。為避免通過離婚達(dá)到優(yōu)先購房目的，此次《通知》明確規(guī)定，“從發(fā)布之日起計(jì)算離婚時間不滿1年的無房單身人士不包括在內(nèi)”，“無房”的概念也界定為“家庭成員及本人在本市限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房信息記錄，或者文件施行后住房信息記錄注銷時間在1年以上的家庭和個人”，將一定程度緩解離婚買房的現(xiàn)象，補(bǔ)足管理上的漏洞。

操作流程方面，將根據(jù)首套剛需購房人數(shù)與優(yōu)先剛需房源數(shù)的對比情況，分為搖號銷售和不搖號銷售兩種。同時，《通知》明確，開發(fā)企業(yè)不得對首套剛需群體購房另行設(shè)置不合理要求與條件，不得以任何理由予以拒絕。市房屋交易管理中心將加強(qiáng)對房屋銷售的指導(dǎo)和網(wǎng)簽備案管理，市住建執(zhí)法局將聯(lián)動相關(guān)部門加大對違法違規(guī)行為的聯(lián)合執(zhí)法查處力度。

獨(dú)家解讀

如何界定登記順序存在不足

業(yè)內(nèi)人士指出，此次實(shí)施差別化購房調(diào)控的效果有待市場檢驗(yàn)。

一位不具名的開發(fā)商說，新規(guī)存在一些不足。政策規(guī)定，項(xiàng)目開盤前積累的首套剛需購房群體數(shù)量，少于或等于可售房源數(shù)，即可不搖號，按登記順序銷售。那么，登記順序怎么界定？是否有人來監(jiān)管？這就可能出現(xiàn)內(nèi)定、插號的現(xiàn)象。

開發(fā)商可以不拒絕客戶購買，但可以提高標(biāo)準(zhǔn)。一是提高認(rèn)籌金。如果將認(rèn)籌金提高至50萬，這對剛需群體來說，將是個難題。二是拿到預(yù)售證，可認(rèn)籌三天，再公示三天。開發(fā)商可以在第3天通知客戶，來不及準(zhǔn)備認(rèn)籌金的客戶可能趕不上認(rèn)籌時間。還有購房者擔(dān)心，如果開發(fā)商拿出小部分不好的樓層和戶型讓剛需人群優(yōu)先選，就無法參加后面的正常選房。

今年長沙剛需供應(yīng)產(chǎn)品偏少

目前，長沙普通剛需樓盤可售房源已明顯下降，供給不多，并出現(xiàn)二手房價(jià)錢倒掛現(xiàn)象。

記者獲悉，長沙有多個項(xiàng)目捂盤不售達(dá)1年以上?！叭b修政策給今年要開盤的改善房和豪宅市場開了綠燈。”業(yè)內(nèi)人士直言，對于改善型產(chǎn)品和豪宅新盤，如果不設(shè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，高于1.5萬元/平方米的項(xiàng)目將成批出現(xiàn)，個別項(xiàng)目甚至可能突破兩萬大關(guān)。目前市場供不應(yīng)求，這種心理價(jià)位的突破將進(jìn)一步推動購房者的不理性入市。剛需人群雖可以優(yōu)先上車，但車票越來越貴，買房門檻越來越高?！笆聦?shí)上，今年剛需群體比去年更難買到房?！?/p>

操作流程

開盤前3天，開發(fā)企業(yè)須在售樓部集中登記首套剛需購房人員。

開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后、開盤3天前將相關(guān)規(guī)定予以公告。

未達(dá)到搖號條件的項(xiàng)目，按報(bào)送的不搖號銷售要求及流程選房銷售。

達(dá)到搖號條件的項(xiàng)目，應(yīng)按報(bào)送的搖號銷售要求及流程選房銷售。

開盤后3天內(nèi)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將選房確定名單報(bào)市房屋交易管理中心和市住建信息中心備案。

申請購房資格時申請人信息應(yīng)與報(bào)送的選房確定名單一致。如有變更，購房人員須在搖號名冊的候補(bǔ)名單確定。

本報(bào)記者劉李

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。