張玉良：樓市宏觀調(diào)控短期難免陣痛 大家需要耐心

“中國(guó)發(fā)展高層論壇2018年會(huì)”于3月24至26日在北京舉行。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良在會(huì)議間隙接受新浪財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，去年起國(guó)家采取的宏觀調(diào)控對(duì)一線城市影響巨大，而核心城市去房地產(chǎn)化必須要經(jīng)歷短期陣痛。

房企如何挖掘未來(lái)的增長(zhǎng)點(diǎn)？張玉良表示，房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)需要更多開(kāi)拓新興城市群市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)，以達(dá)到緩解核心城市壓力的效果。綠地未來(lái)投資將增加對(duì)核心城市群周邊潛力區(qū)域的關(guān)注，比如北京周邊、上海周邊等。

根據(jù)張玉良透露的數(shù)據(jù)，2018年綠地集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)銷售額有望突破4000億元，其他大基建、大金融、大消費(fèi)等多元產(chǎn)業(yè)也將努力保持不錯(cuò)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。上市公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)層面，收入及利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)將努力實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有利于長(zhǎng)期健康發(fā)展，陣痛難免

2017年，為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中國(guó)出臺(tái)了一系列密集的房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。各地紛紛采取一系列限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等措施。

在剛剛過(guò)去的全國(guó)“兩會(huì)”上，李克強(qiáng)總理在政府報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)施差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如何看待這一年來(lái)，調(diào)控政策的成效？張玉良表示，去年一年，國(guó)家采取的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控效果明顯，“從結(jié)果看，四線也好，五線也好，中心城市、核心城市，基本上都見(jiàn)效了。”

張玉良坦言，近一年來(lái)，大多數(shù)一二線城市一手房市場(chǎng)的數(shù)字是以穩(wěn)為主，這是調(diào)控最直接的體現(xiàn)。

他感嘆：“核心城市去房地產(chǎn)化有積極的意義，長(zhǎng)效機(jī)制形成之前需要經(jīng)歷這個(gè)短期陣痛，大家需要耐心。”

綠地將加大關(guān)注城市群的非核心城市

當(dāng)然，盡管部分地區(qū)受到調(diào)控政策的影響，但業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，綠地集團(tuán)成績(jī)?nèi)匀槐憩F(xiàn)不錯(cuò)：全年?duì)I業(yè)總收入2901億元，同比增長(zhǎng)17%；利潤(rùn)總額191億元，同比增長(zhǎng)32%；歸母凈利潤(rùn)90億元，同比增長(zhǎng)24%。

對(duì)于未來(lái)的市場(chǎng)空間，按照張玉良所說(shuō)，綠地將重點(diǎn)關(guān)注核心城市群的概念，去這些地區(qū)尋找市場(chǎng)空間。

在此次的中國(guó)發(fā)展高層論壇2018年會(huì)上，張玉良也談到城市群的概念。他認(rèn)為，中國(guó)需要打造具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的城市群，從而促進(jìn)要素從低質(zhì)低效領(lǐng)域向優(yōu)質(zhì)高效領(lǐng)域流動(dòng)，建設(shè)具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。他建議加快城市群建設(shè)，應(yīng)充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用。

“對(duì)企業(yè)來(lái)講，現(xiàn)在不再簡(jiǎn)單以一線、二線劃分。就綠地而言，我們開(kāi)始關(guān)注城市群的非核心城市。比如，北京周邊、上海周邊。”他說(shuō)，企業(yè)要挖掘中心城以外的城市群的市場(chǎng)。

他舉了全球一些中心城市的例子：紐約房?jī)r(jià)很貴，周邊就便宜；比如韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)很貴，但周邊30分鐘車程外的房?jī)r(jià)就跌了。

另外，綠地也在關(guān)注一些重要交通成長(zhǎng)性的地方，畢竟，當(dāng)前的中國(guó)，高鐵正成為城際之間的門戶。

他指出，其實(shí)上海北京市場(chǎng)仍然大得不得了，但很多人消費(fèi)不起，再者也沒(méi)有太多的供應(yīng)，如果周邊交通便捷，生活設(shè)施齊備，相信市場(chǎng)馬上分化出來(lái)了，也會(huì)緩解中心城的壓力。

呼吁推動(dòng)一二線等核心城市的租售并舉

對(duì)于中國(guó)的住房制度改革，張玉良重點(diǎn)談到了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中售賣一條腿長(zhǎng)、租賃一條腿短的情況，建議政府推動(dòng)租售并舉。

當(dāng)然，張玉良表示，租售并舉關(guān)注的是一二線城市、城市群核心城市和成長(zhǎng)性城市，這些城市供應(yīng)量是不足的，房?jī)r(jià)和租房成本不斷上升，而人口聚集產(chǎn)業(yè)提升迫切需要住房。

張玉良認(rèn)為，推動(dòng)住房制度改革必須解決幾下幾個(gè)問(wèn)題：一是租賃住房用地的出讓問(wèn)題。目前，很多地方的做法是，政府以低于市場(chǎng)價(jià)的方式，將租賃住房用地出讓給當(dāng)?shù)貒?guó)有企業(yè)，并由其來(lái)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)租賃住房。

“以此來(lái)打開(kāi)改革局面是可以的，但方式方法上還應(yīng)該繼續(xù)改進(jìn)。這種做法實(shí)際上是搞了雙軌制，并沒(méi)有完全體現(xiàn)市場(chǎng)化的精神，它將使得租賃住房實(shí)際上成為政府職能的延伸，不利于持續(xù)、健康發(fā)展。”他說(shuō)。

另外，目前，國(guó)家尚未出臺(tái)與租賃住房相配套的稅收政策。張玉良認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題如果不解決，讓租賃住房按照普通商品房的稅收標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行，那么租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本是很高的，在商業(yè)模式上將難以長(zhǎng)久支撐。

三是租賃價(jià)格問(wèn)題。張玉良的觀點(diǎn)是，要平衡好企業(yè)與消費(fèi)者的利益。另外，融資政策方面，在把控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，應(yīng)開(kāi)展金融創(chuàng)新，發(fā)展長(zhǎng)期融資工具。此外，他還建議完善立法，妥善保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，承租人平等享有同產(chǎn)權(quán)人一樣的公共服務(wù)。（新浪財(cái)經(jīng)徐雯）

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。