244.7億！華潤(rùn)置地聯(lián)合體拿下上?！半[形地王”

上海土地市場(chǎng)迎來(lái)今年以來(lái)重磅交易，并誕生了“隱形地王”。這一由核心區(qū)地塊組成的超級(jí)巨無(wú)霸資產(chǎn)包，是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式實(shí)現(xiàn)交易的。

華潤(rùn)置地日前宣布，其聯(lián)合上海南房集團(tuán)，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，以244.69億元的底價(jià)拿下上海市浦東后灘與黃浦區(qū)余慶里組合地塊資產(chǎn)包。收購(gòu)?fù)瓿珊?，華潤(rùn)置地及上海南房將分別持有目標(biāo)公司90%及10%的股權(quán)及債權(quán)。

分析人士指出，這一金額不僅創(chuàng)下今年以來(lái)全國(guó)單次拿地最高紀(jì)錄，甚至超過(guò)了上海第六批次全部8宗地塊的起拍總價(jià)。

而按照90%的股權(quán)比例計(jì)算，華潤(rùn)置地收購(gòu)該資產(chǎn)包預(yù)計(jì)需要出資約220.2億元。

對(duì)于華潤(rùn)置地為何敢于在上海投入如此巨額資金拿地，該公司表示，“收購(gòu)事項(xiàng)符合本集團(tuán)長(zhǎng)期發(fā)展及投資戰(zhàn)略，有助鞏固及提升本集團(tuán)在上海的市場(chǎng)份額、競(jìng)爭(zhēng)力及品牌，并持續(xù)為本集團(tuán)帶來(lái)投資回報(bào)及提升商業(yè)影響力?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整期，華潤(rùn)置地此舉看似大膽，實(shí)則有著深層次的戰(zhàn)略考量。

“在市場(chǎng)盤整期，眾多房企收縮戰(zhàn)線，華潤(rùn)置地卻逆周期擴(kuò)張，在一線城市獲取核心地段優(yōu)質(zhì)地塊，不僅能在未來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)獲得豐厚回報(bào)，還可進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額與行業(yè)話語(yǔ)權(quán)。不過(guò)，核心地塊斥巨資金大規(guī)模開(kāi)發(fā)也面臨著成本高、周期長(zhǎng)，以及市場(chǎng)不確定性等潛在風(fēng)險(xiǎn)?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)分析師指出。

從資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，此次成交的資產(chǎn)包堪稱“豪華”，由上海浦東耀華組合地塊和黃浦余慶里組合地塊構(gòu)成。

華潤(rùn)置地方面強(qiáng)調(diào)：“收購(gòu)的項(xiàng)目公司擁有權(quán)益的耀華路項(xiàng)目與余慶里項(xiàng)目的住宅區(qū)均位于上海市核心區(qū)域，憑借其優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)潛力顯著?！贝送?，余慶里項(xiàng)目的商業(yè)區(qū)坐落于中心城區(qū)核心地段，毗鄰地標(biāo)性建筑，“具備打造兼具歷史特色與獨(dú)特風(fēng)格的商業(yè)區(qū)的巨大潛力”。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，拿下上?！半[形地王”后，華潤(rùn)置地的挑戰(zhàn)才真正開(kāi)始。上述分析師指出，從短期來(lái)看，如此巨額的投入必然會(huì)對(duì)華潤(rùn)置地的現(xiàn)金流造成壓力。但該分析師也補(bǔ)充道：“鑒于其央企背景和一貫穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，華潤(rùn)應(yīng)該有能力應(yīng)對(duì)這樣的資金壓力?！?/p>

從華潤(rùn)置地上半年業(yè)績(jī)和拿地情況來(lái)看，公司銷售規(guī)模有所下滑，但其仍在核心城市實(shí)施擴(kuò)張策略。

財(cái)報(bào)顯示，2025年上半年，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售金額約1103億元，總合同銷售建筑面積約411.9萬(wàn)平方米，雖然這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比分別減少11.6%及21%，但其仍以1103億元的銷售額位居行業(yè)銷售榜單第三名。

更值得注意的，是其拿地策略的轉(zhuǎn)變。與去年相對(duì)保持的投資策略相比，今年其加快了投資步伐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年上半年共獲得18幅地塊，總樓面面積148.19萬(wàn)平方米，權(quán)益對(duì)價(jià)約332億元，展現(xiàn)出積極的補(bǔ)倉(cāng)意愿。

“積極拿地仍是中國(guó)受評(píng)房企保持競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。由于新地塊的銷售速度通?？煊谂f庫(kù)存，持續(xù)購(gòu)置新地塊的房企能夠更好地管理現(xiàn)金流和盈利水平?！被葑u(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事石露露稱。

值得關(guān)注的是，今年7月華潤(rùn)置地還推進(jìn)了深度管理架構(gòu)變革，大幅弱化大區(qū)平臺(tái)職能，構(gòu)建“總部-城市公司”直管模式。目前華潤(rùn)置地已有20位城市總直接向總部匯報(bào)，大區(qū)角色轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑\(yùn)營(yíng)督導(dǎo)”，由此將形成“強(qiáng)總部+強(qiáng)一線+弱大區(qū)”的管理模式，旨在提升決策效率和市場(chǎng)反應(yīng)速度。

分析師指出，華潤(rùn)置地此次豪擲兩百多億拿下上海核心地塊組合，不僅創(chuàng)下今年以來(lái)全國(guó)單次拿地金額最高紀(jì)錄，也是企業(yè)在行業(yè)深度調(diào)整期的一次標(biāo)志性逆周期操作，其背后依托的是央企的雄厚財(cái)力、對(duì)核心城市價(jià)值的堅(jiān)定看好以及積極調(diào)整的管理架構(gòu)。

然而，“隱形地王”的光環(huán)之下，如何高效開(kāi)發(fā)、平衡巨額投入與回報(bào)周期、應(yīng)對(duì)市場(chǎng)潛在波動(dòng)，被認(rèn)為是華潤(rùn)置地接下來(lái)需要直面的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。