金融街控股規(guī)模擴(kuò)張下資金吃緊 凈負(fù)債率攀升至151.5%

盡管金融街控股曾以“小而美”作為企業(yè)發(fā)展主張，但在整個(gè)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升、房企紛紛沖刺規(guī)模爭(zhēng)搶市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的背景下，金融街控股始終要面對(duì)規(guī)模化發(fā)展所帶來(lái)的一系列現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

據(jù)金融街控股日前發(fā)布的2017年度報(bào)告顯示，公司營(yíng)業(yè)收入255.19億元，較2016年同期198.53億元增長(zhǎng)28.54%；金融街控股歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為30.06億元，較2016年同期28.04億元增長(zhǎng)7.2%；至2017年末，金融街控股總資產(chǎn)為1252.16億元，較2016年末增加10.97%。

報(bào)告期內(nèi)，金融街控股房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入232.4億元（結(jié)算面積約112萬(wàn)平方米），同比增長(zhǎng)32.7%；物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.6億元，同比增長(zhǎng)24.8%；物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6.4億元，同比增長(zhǎng)0.23%。

戰(zhàn)略布局方面，金融街控股提出“深耕五大城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝、長(zhǎng)江中游）中心城市，拓展環(huán)五大城市群中心城市一小時(shí)交通圈衛(wèi)星城/區(qū)域”的區(qū)域戰(zhàn)略。報(bào)告期內(nèi)，公司新進(jìn)入了武漢、成都、蘇州、佛山、廊坊等共計(jì)5個(gè)城市/區(qū)域，初步完成新一輪區(qū)域戰(zhàn)略布局。

另外，金融街控股綜合運(yùn)用公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛、兼并收購(gòu)、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等渠道獲取項(xiàng)目資源，共獲取項(xiàng)目18個(gè)，新增權(quán)益投資額逾247億元。其中，公司項(xiàng)目股權(quán)投資認(rèn)繳金額73.2億元，實(shí)繳45.7元，實(shí)繳金額較去年同期增加1052.6%。截至2017年底，公司可結(jié)算資源規(guī)劃建筑面積（含地下）1,203萬(wàn)平方米，其中，地上規(guī)劃建筑面積約849萬(wàn)平方米。

與凈利潤(rùn)的表現(xiàn)大相徑庭，金融街控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由2016年的170.9億元大幅下降至-72.5億元，同比大降142.46%。此外，公司投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-29.3億元，去年同期為-21.9億元?，F(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額則同比下降144.40%。

業(yè)內(nèi)分析人士指出，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流與凈利潤(rùn)差距較大，甚至現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)值的情況，表明公司賬面利潤(rùn)的質(zhì)量很低，銷(xiāo)售并沒(méi)有產(chǎn)生真金白銀，大量貨款能否收回還不確定。同時(shí)，這也說(shuō)明公司業(yè)務(wù)正處在高速擴(kuò)張期，由于發(fā)展需要不斷進(jìn)行投資，投資性現(xiàn)金流表現(xiàn)為負(fù)值也是必要的。

金融街控股在報(bào)告中解釋，主要是受行業(yè)調(diào)控政策影響，公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售簽約和回款較去年同期減少，且公司項(xiàng)目投資較去年同期增加，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額較去年同期減少。至于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)存在重大差異，一方面公司利潤(rùn)中包括投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的稅前收益沒(méi)有形成經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的流入，另一方面由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，公司項(xiàng)目投資及工程支出與銷(xiāo)售回款之間存在時(shí)間滯后。

據(jù)金融街控股年報(bào)披露數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，公司進(jìn)入的北京、上海、廣州、天津、重慶等重點(diǎn)城市銷(xiāo)售金額同比下降30%以上。另外，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化和自身存貨情況，調(diào)控部分項(xiàng)目工程進(jìn)度。2017年，公司開(kāi)復(fù)工面積為365萬(wàn)平方米，同比下降2.4%；其中，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積110萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%。

中金公司分析師指出，金融街控股期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售額235.7億元（其中住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售155億元，商務(wù)產(chǎn)品80.7億元），同比下降15%，主要因公司項(xiàng)目多處于調(diào)控政策嚴(yán)厲的熱點(diǎn)城市。此外，結(jié)算進(jìn)度不及預(yù)期。

“一二線城市調(diào)控深化拖累短期銷(xiāo)售表現(xiàn)。”華泰證券分析師表示，受此拖累公司2017年簽約銷(xiāo)售金額同比下降14.60%，達(dá)235.7億元，其中商業(yè)地產(chǎn)同比下降34.39%，達(dá)80.7億元，住宅地產(chǎn)同比上漲1.31%，達(dá)155億元。報(bào)告期末公司預(yù)收賬款同比下降45.66%，達(dá)102.12億元。

除了銷(xiāo)售受影響外，金融街控股2017年的負(fù)債總額同比增長(zhǎng)12%，達(dá)到915億元。報(bào)告期內(nèi)，受土地投資擴(kuò)大影響，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別上漲至64.93%和151.5%。據(jù)金融街控股最新公告稱，截至2018年2月末，金融街控股有息負(fù)債余額為713.13億元，累計(jì)新增有息負(fù)債金額為88.68億元，占公司2017年末凈資產(chǎn)的26.31%。

針對(duì)企業(yè)資金及負(fù)債等問(wèn)題，記者采訪金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛以求核實(shí)，對(duì)方表示因上市公司規(guī)定，自己不方便透露，具體事宜聯(lián)系公司董事會(huì)辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)接。

根據(jù)計(jì)劃，金融街控股2018年將繼續(xù)加強(qiáng)項(xiàng)目投資，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目土地投資權(quán)益金額約280億元。同時(shí)，加大項(xiàng)目開(kāi)復(fù)工力度，計(jì)劃實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積約560萬(wàn)平方米，其中，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積約320萬(wàn)平方米。業(yè)績(jī)方面，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。