一季度湖南房地產(chǎn)銷售快速回升 投資高位增長(zhǎng)

一季度，湖南受三四線城市棚戶區(qū)改造、貨幣化安置，一二線城市限購?fù)顿Y外溢等綜合因素的影響，商品房銷售整體呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)。受房地產(chǎn)預(yù)期向好影響，開發(fā)投資延續(xù)去年以來的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

（一）商品房銷售快速回升

一季度，全省商品房銷售面積1517.37萬平方米，同比增長(zhǎng)13.1%，增速比1-2月提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2017年提升7.6個(gè)百分點(diǎn)，高于全國平均水平9.5個(gè)百分點(diǎn)，居全國第9位，中部第5位。其中，住宅銷售面積1343.21萬平方米，增長(zhǎng)11.8%；辦公樓銷售面積27.60萬平方米，增長(zhǎng)11.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積119.54萬平方米，增長(zhǎng)52.4%。

商品房銷售額863.68億元，同比增長(zhǎng)28.9%，增速較1-2月持平，比2017年提升10.0個(gè)百分點(diǎn)，高于全國平均水平18.5個(gè)百分點(diǎn)，居全國第9位，中部第4位。其中，住宅銷售額705.16億元，增長(zhǎng)24.6%；辦公樓銷售額25.59億元，增長(zhǎng)8.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售額120.62億元，增長(zhǎng)79.0%。

分地區(qū)看，僅張家界、郴州2市商品房銷售面積下降，分別下降10.6%、2%。其他12個(gè)市州全部實(shí)現(xiàn)商品房銷售面積正增長(zhǎng)。增速居前三的市州為岳陽、邵陽、株洲，分別為30.0%、28.3%、27.4%。

從住宅銷售類型看,中型住宅占主體。90平米以下住房銷售106.63萬平方米,同比下降35.9%,占住宅銷售面積7.9%;90至144平米住房銷售1001.52萬平方米,增長(zhǎng)14.7%,占住宅銷售面積74.6%;144平米以上住房銷售235.06萬平方米,增長(zhǎng)45.4%,占住宅銷售面積17.5%;別墅、高檔公寓銷售27.89萬平方米,增長(zhǎng)7.7%,占住宅銷售面積2.1%。

從現(xiàn)房期房銷售情況看，期房占絕大多數(shù)。一季度，期房銷售面積1292.70萬平方米，增長(zhǎng)24.2%，占商品房銷售面積85.2%；現(xiàn)房銷售面積224.68萬平方米，下降25.3%。

（二）商品房價(jià)格上漲

一季度，全省商品房銷售均價(jià)為5692元/平方米，同比上漲14.0%，比2017年漲幅擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售均價(jià)5250元/平方米，同比上漲11.4%。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)投資高位增長(zhǎng)

一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資598.71億元，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-2月提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，高于全國平均水平3.6個(gè)百分點(diǎn)，增速居全國第9位，中部六省第2位。已連續(xù)12個(gè)月保持在10%以上的增速。其中，住宅完成投資407.33億元，增長(zhǎng)18.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.0%；辦公樓完成投資19.97億元，下降33.3%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資99.85億元，增長(zhǎng)9.2%。

分地區(qū)看，11個(gè)市房地產(chǎn)開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。增速居前三位的市為湘西、張家界、常德，分別為48.7%、40.5%、38.7%；完成投資下降的有婁底、郴州、永州三個(gè)市州，分別下降8.5%、5.8%、0.5%。

（四）待售面積繼續(xù)下降

3月末，全省商品房待售面積1881.60萬平方米，同比下降29.6%。其中，住宅待售面積913.43萬平方米，下降39.5%；辦公樓待售面積95.97萬平方米，增長(zhǎng)8.0%；商業(yè)營業(yè)用房待售面積555.31萬平方米，下降17.3%。

（五）施工及新開工面積增速企穩(wěn)回升

一季度，全省房地產(chǎn)施工面積27145.99萬平方米，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比1-2月份提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，比2017年提升2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積19380.53萬平方米，增長(zhǎng)7.9%。房屋新開工面積1842.36萬平方米，增長(zhǎng)32.2%，增速比1-2月回落8.6個(gè)百分點(diǎn)，比2017年提升22.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積1384.65萬平方米，增長(zhǎng)36.7%。房屋竣工面積1053.53萬平方米，增長(zhǎng)8.0%，增速比1-2月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積779.16萬平方米，增長(zhǎng)10.8%。

（六）開發(fā)企業(yè)資金較充裕

一季度，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金1140.43億元，同比增長(zhǎng)2.7%，增速比1-2月份提升2.9個(gè)百分點(diǎn)，比2017年回落11.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款164.68億元，下降12.5%；自籌資金313.12億元，下降1.1%；其他資金662.63億元，增長(zhǎng)9.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款398.26億元，增長(zhǎng)18.5%；個(gè)人按揭貸款211.70億元，增長(zhǎng)1.8%。

（七）房地產(chǎn)新增供地大幅增長(zhǎng)

據(jù)省國土廳統(tǒng)計(jì)，一季度全省供應(yīng)房地產(chǎn)用地1012公頃，同比增長(zhǎng)97.4%。其中，供應(yīng)商服用地324公頃，同比增長(zhǎng)93.9%；供應(yīng)住宅用地688公頃，同比增加99.1%。

二、值得關(guān)注的問題

為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，部分市州采取了限購等調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，但由于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立，棚戶區(qū)改造、貨幣化安置等政策的實(shí)際對(duì)沖，造成2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨一些問題，值得重視。

（一）房地產(chǎn)分化趨勢(shì)將繼續(xù)。部分城市受限購政策的影響，銷售面積增長(zhǎng)放緩，但新舊房?jī)r(jià)倒掛，漲價(jià)壓力仍大。未限購的三四線城市受棚戶區(qū)改造、貨幣化安置，一二線城市限購?fù)顿Y外溢等綜合因素的影響，銷售在短期內(nèi)有可能進(jìn)一步提速。

（二）新開工面積大幅增長(zhǎng)。一季度，全省房地產(chǎn)新開工面積增速高達(dá)32.2%，比2017年大幅提升22.0百分點(diǎn)，從投資方向來看，主要集中在三四線城市。在三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，未來房地產(chǎn)政策（特別是房地產(chǎn)稅）不明，去庫存剛剛?cè)〉贸尚У那闆r下，加大房地產(chǎn)投資，形成未來大量的新增供給能否消化，有待商榷。

（三）棚戶區(qū)改造貨幣化安置面過大。棚戶區(qū)改造不僅加大了房地產(chǎn)投資，同時(shí)擴(kuò)大了剛需，拉高了房?jī)r(jià)，造成部分城市投機(jī)性和恐慌性購房，對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展不利。

三、對(duì)策建議

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，對(duì)提高人民生活質(zhì)量等具有重要意義。促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，防止大起大落和泡沫化，需要建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制。

（一）切實(shí)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)發(fā)展政策

黨的十九大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再次提出要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。按照中央規(guī)定，全面梳理已出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，細(xì)化住房租購并舉規(guī)劃，盡快建立起促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

（二）堅(jiān)持因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控措施

商品房作為不動(dòng)產(chǎn)，具有地域性強(qiáng)的特點(diǎn)，供求關(guān)系對(duì)價(jià)格影響巨大。對(duì)人口凈流入速度快、經(jīng)濟(jì)規(guī)模大的城市，一方面要堅(jiān)持調(diào)控力度不放松，用短期的治標(biāo)措施為長(zhǎng)期的健康發(fā)展創(chuàng)造空間和爭(zhēng)取時(shí)間，另一方面，要對(duì)三四線經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱城市的房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理規(guī)劃和正確引導(dǎo)，避免因商品房短期的價(jià)量齊升，加大投入，造成長(zhǎng)期的供應(yīng)過剩。

（三）棚戶區(qū)的改造盡量采用回遷、置換的方式

進(jìn)一步優(yōu)化棚戶區(qū)改造政策，防止貨幣化安置過度化。盡量采用回遷、置換的方式，減弱其對(duì)供需矛盾的影響。

（四）控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模

房地產(chǎn)加杠桿是房?jī)r(jià)快速上漲的重要推手。防止房地產(chǎn)泡沫，首先是要去杠桿。當(dāng)前，要嚴(yán)禁給投資性、投機(jī)性購房予以信貸支持，提高改善性住房的信貸首付比例，使信貸資金更多地流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。