專家稱中國樓市未來將是：二年熱五年平十年跌

2015年，中國房地產(chǎn)銷售重新火爆，京滬深的房價明顯上漲，在中國經(jīng)濟仍面臨持續(xù)下行壓力時，房地產(chǎn)似乎輝煌重現(xiàn)、房地產(chǎn)大熱，為什么？能持續(xù)多久？風險何在？

2015年中國房地產(chǎn)重新火爆的原因，在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括，限購限貸政策在絕大多數(shù)名存實亡；涉房貸款利率持續(xù)下行且發(fā)放節(jié)奏提速；普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國房地產(chǎn)銷售在2015年重新升溫。升溫呈現(xiàn)出一二線好，三四線平平；住宅銷售較好，非住宅平平；銷售端較好，投資端平平的特點。

2015年房地產(chǎn)致誰喜誰憂？喜的是開發(fā)商，憂的是購房者和地方政府。在1998到2013年間，中國房地產(chǎn)始終存在投資和銷售的良好互動，即銷售改善2－3個季度之后，投資端也會改善，開發(fā)商會更樂意購置土地和新開工。但目前這一定律已失效，2014年第4季度以來，樓市銷售火爆和投資低迷并存，房地產(chǎn)投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒出現(xiàn)任何改善的跡象。開發(fā)商比較喜悅，銷售面積和金額的持續(xù)改善，利率的下行使得房地產(chǎn)現(xiàn)金流顯著改善。一線城市房價收入比的持續(xù)下行，使得購房者長期的財務壓力被低利率所掩蓋。同時，地方政府也根本無法取得類似2014年土地出讓收益超4萬億的輝煌，僅能通過房地產(chǎn)契稅等涉房稅費聊以作慰。

值得一提的是，開發(fā)商的財務狀況得到了極大的改善。其中貢獻最大的是利率下行和銷售價格上升。粗略估計房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的資金約20萬億，其中約2/3為借入資金，開發(fā)商的銀行開發(fā)貸、信托等非銀機構(gòu)和其他借款等三大渠道的融資，可能各有約4萬多億。哪怕1個百分點的利率下行，也給開發(fā)商節(jié)約了不低于千億元的財務成本。此外，2015年在商品房建造成本沒有上升的背景下，銷售價格至少提升了7%以上，按全年銷售金額推算開發(fā)商至少額外獲得了6000億元的銷售利潤。兩項合計，2015年凈利潤同比改善在33%以下的開發(fā)商算是差勁的了。

2016年樓市火爆還會繼續(xù)嗎？很有可能。

短期興奮點在于，2016年住房金融體制的改革是必要，也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀，成立國家住宅銀行的主體也未可知。美國兩房本質(zhì)上屬于政府支持型企業(yè)，其主要業(yè)務是給中低收入群體，少數(shù)族裔和貧困地區(qū)的購房者，在購置普通住宅時提供信用擔保，普通住房貸款，以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國政府決心效仿美國的兩房模式，則這種改革會對加速中國普通住宅，以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來很大支持。甚至有可能在“十三五”期間，形成一個總資產(chǎn)達到10萬億級的大型新金融機構(gòu)。

中期興奮點在于，未來五年的房地產(chǎn)軟著陸的政策意圖。目前中國房地產(chǎn)庫存驚人，在建加上待售，再加上棚改帶來的增量，三者合計庫存可能已超過80億平米，而目前每年刪除的銷售面積大約在13－15億平米。樓市軟著陸絕非易事。“十三五”規(guī)劃綱要提出了要努力增加居民財產(chǎn)性收入，這里令人產(chǎn)生一個預期，在2018年之前，房產(chǎn)稅和贈與稅的開征可能性不大。短期和中期的興奮點，以及和經(jīng)濟增長疲弱相匹配的低利率，決定了未來2－3年，開發(fā)商仍是幸福的。

那么，中國樓市更長久的未來如何？研究者的能力始終是十分有限的，要猜測未來10年的樓市，通常和講夢話差不多。我的夢話是，10年樓市幾乎肯定難以持續(xù)輝煌。理由之一是，中國戶均住宅的擁有率已超過1套，目前房地產(chǎn)需求已是改善型為主，首次置業(yè)為輔，投資性購房的比率可能已低至5%以下，未來中國地產(chǎn)最大的需求，取決于房屋更新率。理由之二是，中國看來正向消費大國轉(zhuǎn)型，消費對GDP的貢獻逐漸提升，而制造業(yè)對GDP的貢獻逐漸下降，到2020年推動中國經(jīng)濟增長7成以上的動力可能來自消費，政府稅費汲取的源泉，也會自然從向企業(yè)收取稅費，轉(zhuǎn)向向住戶部門收取稅費，“十三五”之后，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、贈與稅對地方政府的重要性毋庸置疑。理由之三是，經(jīng)過“十三五”引導地產(chǎn)軟著陸的政策即便取得成效，樓市也將是對未來高度透支的。

由是觀之，我個人判斷是：中國樓市在2016年仍將熱鬧下去，看起來是二年熱，五年平，十年跌。中國房地產(chǎn)云霧繚繞的峰頂，遠遠地并不難看到。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。