一線城市房價何時跌：上海的房地產(chǎn)不存在泡沫

進入21世紀，有點名氣、有點影響力的人物，堅持唱空中國房價，認為中國房價是個大泡沫，明年(后年、三年內(nèi)、五年內(nèi)等)房價將大跌(三成、五成、八成等)、崩盤的專家，算下來有十幾個。

最早的一個，是清華大學經(jīng)濟管理學院教授魏杰；2001年發(fā)表觀點，認為2002年將是中國房地產(chǎn)業(yè)的冬天。如果樓市不崩盤，我就去跳樓。

其后，隨著中國房價的持續(xù)上漲，越來越多的學者、專家、評論人加入到唱空中國房價的陳營。比如2005年時，社科院的易憲容很有名，預言京滬房價大跌30—50%，后來還有08年時寒冰大人09年樓市雪崩元年，其后謝國忠、牛刀是標志性人物。

13年過去了，結(jié)果，大家都很清楚了。近幾年，不僅國內(nèi)專家唱空，還有很多國際投行、首席經(jīng)濟學家等唱空中國房價，其中2013年時我就曾專門撰文反攻過當年諾獎獲得者席勒的上海和深圳房價泡沫論(09年和11年來中國講學時的公開言論)。

值得關(guān)注的是，2011年以來，全國三四線城市的樓市確實降溫了，庫存壓力不斷增加，但房價并無沒大跌(除了溫州和鄂爾多斯等個別地區(qū))，只不過小跌和平穩(wěn)而已。

而一線城市房價繼續(xù)大漲，二線城市分化，總體保持穩(wěn)中有漲態(tài)勢。如果看全國商品房均價，則僅08年和14年微均不超過2%，其他年份皆上漲，今年全國庫存壓力很大，但均價仍同比上漲超7%。

中國房價一直被唱空，卻一直沒崩盤。原因有很多，也很復雜。在此，僅以我們易居房地產(chǎn)研究院的一個重要指標：房價收入比，進行一番剖析。

關(guān)于收入：根據(jù)國家統(tǒng)計局口徑的數(shù)據(jù)，2014年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比上年(名義)增長9.0%，比2013年名義增幅收窄了0.7個百分點，扣除價格因素，實際增長6.8%。

關(guān)于房價：新建商品住宅價格增長為1.4%(包含有可售型保障房和棚改房)，增幅比2013年縮小6.3個百分點，房價漲幅明顯收窄。

關(guān)于面積：房價收入比的“戶型面積”指標，統(tǒng)一按照100平方米計算(與全國城鎮(zhèn)家庭平均住房面積相近)。

根據(jù)房價收入比計算公式，得出2014年全國商品住宅房價收入比為7.1。

1998-2003年之前，全國房價收入比保持在6倍多，那時房價總體穩(wěn)定，所以說那時沒有泡沫，大家都能達成一致意見吧。

2004年開始，房價漲幅超過收入增幅，除了2008年，房價收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房價漲幅遠超收入增幅，房價收入比分別達到8和8.1，創(chuàng)造歷史最高值。

經(jīng)過縱向比較，基本上可斷定房價收入比保持在7倍以下時，全國房價沒有泡沫。超過7時，略偏高。

與2013年的7.3相比，2014年房價收入比7.1%，再度下降，延續(xù)了2010年以來的下行趨勢。

從房價收入比的絕對水平看，已經(jīng)接近6-7的合理區(qū)間。預計2015年，全國房價收入比仍為7.1%左右。沒有大泡沫，哪來大崩盤？

老實說，如果2010年－2011年沒有溫管家的嚴厲調(diào)控，當前還真的有中等級別的泡沫了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。