房地產(chǎn)復(fù)蘇周期已形成 回升將持續(xù)至2019年

招商證券在最新房地產(chǎn)行業(yè)策略報(bào)告中稱，房地產(chǎn)新一輪復(fù)蘇周期已經(jīng)形成，將持續(xù)3-5年，高點(diǎn)可能早于經(jīng)濟(jì)頂部出現(xiàn)在2019年附近。

招商證券分析師趙可、劉義、黃梓釗等人在報(bào)告中表示，作為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)具有“早周期性”。從短周期看，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)出缺口領(lǐng)先工業(yè)增加值產(chǎn)出缺口6個(gè)月左右。

招商證券注意到，今年“330新政”中國為穩(wěn)定樓市增長連下三劑猛藥之后，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出缺口出現(xiàn)改善，意味著供需改善的明顯化。報(bào)告寫道：

地產(chǎn)的復(fù)蘇不是僅僅根據(jù)房價(jià)這些說說而已，房地產(chǎn)產(chǎn)出缺口所表示的行業(yè)供需層面的改善已經(jīng)形成，我們可以推斷這次的改善將更健康，理由是房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型是整個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的縮影，房地產(chǎn)交易市場、房地產(chǎn)后市場的發(fā)展占房地產(chǎn)業(yè)增加值的比重開始上升。

地產(chǎn)的復(fù)蘇也驅(qū)動(dòng)其他行業(yè)出現(xiàn)改善跡象，招商證券認(rèn)為，四季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)其余部門的驅(qū)動(dòng)性將更趨明顯。

從下面幾幅圖我們可以明顯的看到，部分行業(yè)已經(jīng)在地產(chǎn)行業(yè)的驅(qū)動(dòng)下（煤炭開采與洗選，家具制造等）出現(xiàn)了邊際的改善或正在筑底，我們可以拿更多的產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)來分析與舉例。這是對地產(chǎn)早周期性存在且對經(jīng)濟(jì)其余部分的驅(qū)動(dòng)性存在的一個(gè)驗(yàn)證。

地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代的結(jié)束已是共識，在這個(gè)切換時(shí)點(diǎn)必然受到大周期的施壓，而出現(xiàn)我們看到的庫存過剩的局面，統(tǒng)計(jì)庫存的口徑本來就比較豐富，難以橫向比較，但有一個(gè)結(jié)論簡單易得，就是大周期施壓庫存，使得庫存去化相對拉長，從而使得企業(yè)調(diào)整投資和開工的時(shí)間推后，這看起來就是地產(chǎn)的早周期性提前了。

報(bào)告稱，在新經(jīng)濟(jì)成為支柱之前，房地產(chǎn)等支柱行業(yè)仍將起到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器作用，而一旦社會(huì)的生產(chǎn)效率在新興行業(yè)中明顯上升，那么勢必經(jīng)濟(jì)會(huì)完成一次健康出清，下一波的衰退將由產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功帶來。

招商證券預(yù)測，中國經(jīng)濟(jì)的底部位于2015年附近，該輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)至2020年左右，然后經(jīng)濟(jì)將有一次短暫的調(diào)整，此后將開啟中國經(jīng)濟(jì)的十年黃金期。而具有明顯早周期屬性房地產(chǎn)行業(yè)，本輪周期高點(diǎn)的出現(xiàn)也將先于整體經(jīng)濟(jì)。報(bào)告寫道：

該輪房地產(chǎn)行業(yè)的周期將持續(xù)3-5年，也即高點(diǎn)出現(xiàn)在早于經(jīng)濟(jì)周期的2019年附近，屆時(shí)或是房地產(chǎn)發(fā)生調(diào)整的一個(gè)時(shí)點(diǎn)，伴隨著價(jià)格的一次整體回落，大家不必?fù)?dān)心，還早呢。

此外，招商證券還認(rèn)為，房價(jià)已經(jīng)步入上升通道，房地產(chǎn)投資大概率進(jìn)入底部區(qū)間，預(yù)期房地產(chǎn)投資最快今年四季度見底，明年上半年改善是大概率事件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。