嫁接資本的翅膀 保利地產(chǎn)圖謀“養(yǎng)老+保險”大棋局

早在2012年11月，保利地產(chǎn)旗下的北京保利“和熹會”養(yǎng)老公寓正式營業(yè)。經(jīng)過近三年的營運，從初期入住率只有30%，去年增長至70%，到前兩個月不但住滿，甚至出現(xiàn)了人員輪侯的情況，“和熹會”目前入駐人數(shù)在北京同期同檔同類養(yǎng)老機構(gòu)中排名領先，基本實現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，成為保利地產(chǎn)實踐“三位一體”養(yǎng)老模式的第一個投資項目和成功樣本。

在此前閉幕的十八屆五中全會上，會議提出積極開展應對人口老齡化行動，全面放開養(yǎng)老服務市場，建設以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為補充的多層次養(yǎng)老服務體系，推動醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務相結(jié)合，探索建立長期護理保險制度。在政策的呵護下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資熱情再度被激活。

盡管不少開發(fā)商都瞄準了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背后的機會，但探索實踐者眾多，成型者寥寥，真正做成的養(yǎng)老社區(qū)寥寥無幾。國金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖認為，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，應該稱為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，其核心內(nèi)容并非開發(fā)，而是服務。如何提高養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務能力，以及獲取低成本資金實現(xiàn)項目的長期持有，是房地產(chǎn)企業(yè)需要面臨的最大難題。

作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的領軍企業(yè)之一，保利地產(chǎn)早在2008年就派出高管赴日本考察養(yǎng)老地產(chǎn)，2011年正式將健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提升至集團戰(zhàn)略高度，并在2013年正式提出打造由居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構(gòu)養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。

至今，保利地產(chǎn)不僅實現(xiàn)在北京、上海等城市落地多個專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，社區(qū)居家養(yǎng)老服務產(chǎn)品“和熹健康生活館”也正逐步落地開業(yè)，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)布局初見雛形，同時還完成與中國太平保險有限公司的聯(lián)姻，雙方打造一只股權(quán)投資基金，探索引入保險資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式。

國泰君安分析師侯立科認為，在現(xiàn)階段，不論從政策制度、人口結(jié)構(gòu)和商業(yè)模式方面來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于探索起步階段。預計到2020年，各方面都將達到足夠成熟的條件來支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高速擴張，積極準備的地產(chǎn)商在未來將大有可為。

探索“養(yǎng)老+保險”新模式

隨著我國進入老齡化社會，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景幾乎被各路資本一致看好。國泰君安的研究報告指出，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于探索起步階段。預計到2020年，65歲以上人口占比達到12%，無論是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營商自身找到適合的商業(yè)模式，還是政府出臺相應的鼓勵政策，屆時養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來高速擴張期。

現(xiàn)階段，國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要參與者為房地產(chǎn)商和保險公司，雙方大多各自為戰(zhàn)。保利地產(chǎn)與太平人壽實現(xiàn)全面戰(zhàn)略合作，實現(xiàn)了地產(chǎn)與險資龍頭企業(yè)聯(lián)手發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)，在業(yè)內(nèi)堪稱是首次。

根據(jù)雙方的合作意向，保利地產(chǎn)將充分發(fā)揮其在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域的開發(fā)經(jīng)驗、項目儲備等專業(yè)優(yōu)勢，而太平人壽則將利用其保險資金、客戶資源優(yōu)勢，共同發(fā)掘健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資機會。具體項目上，將充分考慮雙方的資金特性，設計適合的交易結(jié)構(gòu)，合作方式包括但不限于直接開發(fā)建設、收購、改建等多種模式，打造專業(yè)化、標準化的中高端養(yǎng)老社區(qū)項目。

同時，針對開發(fā)融資渠道狹窄等問題，雙方擬在近期聯(lián)合發(fā)起設立國內(nèi)首只專注于健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領域的股權(quán)投資基金，首期資金規(guī)模約10億元，未來將達到100億元?；鹎捌诘暮诵哪繕耸窃谌珖秶鷥?nèi)實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)的網(wǎng)絡式覆蓋，后期將繼續(xù)沿著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸，投資孵化一些醫(yī)療、健康項目。

盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場前景可觀，但漫長的投資回收周期也令很多開發(fā)商頭疼。根據(jù)保利地產(chǎn)的測算，按照單個養(yǎng)老床位20萬的投資估算，若實現(xiàn)100個養(yǎng)老機構(gòu)、2萬張養(yǎng)老床位的運營，僅前期的投資就要40億元，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個房地產(chǎn)企業(yè)很難實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

黃立沖認為，國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還沒有找到成熟的模式，重要原因還是資金周期不匹配。支撐房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款多為短期資金，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要長期資金。地產(chǎn)商無法沉淀大量資金進行持有運營，只能通過出售產(chǎn)權(quán)來回籠資金，所以多數(shù)養(yǎng)老項目最終淪為賣房概念。

“與之相對，保險公司做養(yǎng)老地產(chǎn)有天然優(yōu)勢。保險公司的大量長期資金，需要尋找穩(wěn)定回報的投資出路，而養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，受經(jīng)濟周期影響小，更多與人口結(jié)構(gòu)變遷相關，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流”，黃立沖認為。

侯立科認為，如果地產(chǎn)商與保險資金能實現(xiàn)優(yōu)勢互補，能更好地完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的生態(tài)體系。相對于保險資金，地產(chǎn)商的優(yōu)勢在于項目開發(fā)與運營管理，對市場嗅覺更為靈敏，能更好地發(fā)掘客戶需求；保險資金由于其資金使用期限較長，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好可以解決其資金“長短錯配”的問題，解決了地產(chǎn)商資金沉淀的難題。

正因如此，保利地產(chǎn)與太平人壽的合作，有望開創(chuàng)國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新模式。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新表示，為建立長期、穩(wěn)定、良好的合作關系，保利地產(chǎn)與太平人壽此次以“總對總”的模式開展全面深入合作。在政策和法律允許的范圍內(nèi)，雙方各自發(fā)揮自己在信息、資金、技術(shù)、客戶、人才等方面的優(yōu)勢，開展包括養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老運營服務平臺搭建、針對保險客戶的養(yǎng)老服務、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究等合作。

此外，一位養(yǎng)老地產(chǎn)專家還認為，目前已經(jīng)有部分保險公司實現(xiàn)養(yǎng)老保險與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合，比如說客戶在享有保險利益的同時，還可以享受到入住養(yǎng)老社區(qū)的資格，保險合同產(chǎn)生的利益可用于來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。對于地產(chǎn)商而言，在成功嫁接了保險資源后，相對于簡單的銷售或者租賃，未來在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還可以結(jié)合保險產(chǎn)品實現(xiàn)營運模式的創(chuàng)新。

培育全產(chǎn)業(yè)鏈

除了嫁接低成本資金，克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，養(yǎng)老需求無疑是巨大的，然而以租賃床位和醫(yī)療照料為主的盈利性養(yǎng)老服務（尤其是社會資本所進入的）更多是面向中高端人群，但大部分老年人還將以居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老為主，這也是目前大部分社會資本進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，卻鮮有成功的重要原因。

保利地產(chǎn)的研究也發(fā)現(xiàn)，中國老年人對傳統(tǒng)的家庭關懷以及情感需求，是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可忽視的因素。因此，其判斷以居家為基礎（約九成老人）、以社區(qū)為依托（7%的老人選擇）、以機構(gòu)為補充（3%的老人選擇）的“9073”養(yǎng)老服務體系，仍是未來中國養(yǎng)老的主要方向，居家和社區(qū)養(yǎng)老將是企業(yè)下一個發(fā)力的方向。

今年以來，保利地產(chǎn)在成熟社區(qū)推出的“和熹健康生活館”正式營業(yè)。與此前推出高端養(yǎng)老機構(gòu)“和熹會”不同，保利的社區(qū)養(yǎng)老計劃以和熹健康生活館為據(jù)點，形成閉合的健康養(yǎng)老生態(tài)鏈。健康生活館采用O2O模式運作，線下部分將以“大健康”為特色，為社區(qū)中老年人群提供包括健康管理服務、特色助老服務、傳統(tǒng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務在內(nèi)的服務內(nèi)容，服務對象不僅涵蓋保利社區(qū)，同時也將以保利社區(qū)為核心輻射周邊更多人群。

截至目前，和熹會已成功登陸北京和上海，和熹健康生活館則計劃在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢等6個區(qū)域進行試點，2015年保利地產(chǎn)計劃籌建11個和熹健康生活館，包括3個旗艦店，目前廣州和上海已經(jīng)試營業(yè)。

此外，保利地產(chǎn)也規(guī)劃自己的互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老服務模式，目前在打造線上網(wǎng)絡服務平臺，對所有的客戶資源進行大數(shù)據(jù)管理。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊指出，未來隨著“健康生活館”的服務逐步深入和被客戶認可，與客戶之間培養(yǎng)出較強的黏性后，將可以利用這些大數(shù)據(jù)資源，衍生相關增值服務，與保利旗下的養(yǎng)老機構(gòu)甚至其他外部機構(gòu)合作。

與此同時，盡管越來越多企業(yè)意識到，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心在于服務，但這也要求企業(yè)在開發(fā)建設養(yǎng)老社區(qū)之余，還要繼續(xù)整合醫(yī)療、保健、護理等行業(yè)資源，對企業(yè)提出了更高的要求；同時，如何培育專業(yè)的養(yǎng)老運營和護理團隊，也對企業(yè)長期涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提出了考驗，轉(zhuǎn)型意味著機遇，也面臨著挑戰(zhàn)。

作為央企，保利地產(chǎn)意識到養(yǎng)老問題關乎國計民生，需要號召更多的社會力量參與中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設中。為此，保利地產(chǎn)經(jīng)過多方面努力，并得到中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國保利集團公司和廣東省老齡工作委員會洽商并報請商務部批準，第二屆中國國際老齡產(chǎn)業(yè)博覽會于今年11月6日在廣州保利世貿(mào)博覽館開幕。

作為國內(nèi)首屈一指的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會，本屆展會規(guī)模達1.8萬平方米，吸引來自全球各地的200余家知名企業(yè)參會，來自全球14大產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)秀企業(yè)代表聯(lián)袂出席，在養(yǎng)老房地產(chǎn)及建筑配套、康復護理、養(yǎng)老智能化、食品藥品保健品、老年金融及生活用品等方面向業(yè)界呈現(xiàn)最前沿的技術(shù)、產(chǎn)品以及解決方案，涵蓋了中國老齡產(chǎn)業(yè)鏈目前發(fā)展的全部形態(tài)與最新成果。

在胡在新看來，目前健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，各個參與主體應當攜手合作，發(fā)揮自身的差異化優(yōu)勢。比如說，開發(fā)商可以發(fā)揮自身在物業(yè)管理、適老化改造和新建養(yǎng)老社區(qū)方面的優(yōu)勢，保險公司則可以發(fā)揮自身的資金優(yōu)勢，同時還可以與保險產(chǎn)品相結(jié)合，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流；養(yǎng)老運營服務機構(gòu)，可以吸收開發(fā)商和保險公司作為合作伙伴，共同打造專業(yè)的運營團隊和養(yǎng)老服務品牌；其他社會主體，則可以繼續(xù)補充資源，集合各界的力量共同完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈，推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。