限競房之可買與不可買

一番新的斗智斗勇之后，北京已正式進入限競房新時代。

之所以用“新時代”這么嚴重的詞匯，是因為從2016年的930開始的大部分供地，都是“限房價，競地價”的。不管從開發(fā)商還是購房者來看，限競房都已成主流戰(zhàn)場，要正視，要重視。

在有司又講了一次國情之后，部分開發(fā)商（比市場評估價低超過15%者）好像吃了點啞巴虧。但嚴格來說，正是因為開發(fā)商在銷售沒有完全遵守契約，捆這個綁那個，所以才又被有司敲了一次小黑板。

但時下我們更關(guān)心的是購房者。對于即將噴薄而出的大量限競房，大家到底是該買呢？還是該買呢？

先說該買的原因。

一、北京是首調(diào)之區(qū)。樓市治理是全國之標桿。拉低或維穩(wěn)房價均值，是政治任務(wù)，不容有失。而達到此一意圖之大招，或說主要途徑，就是限競房。所以，這個讓利空間會是比較實在的?，F(xiàn)在新規(guī)一出，相當于告訴購房者，至少有15%的空間；此為套利一；

二、對于開發(fā)商來說，特別是剛進北京的中小型開發(fā)商，北京項目具有特殊性的戰(zhàn)略定位，承擔著做影響力或品牌效應(yīng)的任務(wù)，主要訴求不是利潤。直白地說，北京項目可以只賺吆喝不賺錢，再加上北京市場調(diào)控最嚴，甚至賠點錢，亦可接受；此為套利二；

三、即便是規(guī)模性的開發(fā)商，也存在著對項目的分類，有些項目是利潤糧倉，有些是打江湖地位的，有的是來湊規(guī)模的。雖然在一線城市，容易在房價做出溢價，但當與政策有沖突或糾結(jié)的時候，沒有開發(fā)商傻到分不清魚和熊掌，非得在天下腳下的限競房上要利潤。此為套利三；

四、雖然天天喊高周轉(zhuǎn)，但大部分開發(fā)商從拿地到開盤，也要一年多，再加上5年限售期，購房者從買房到能賣房，差不多要6―7年的時間。根據(jù)中國樓市的周期規(guī)律，牛熊的轉(zhuǎn)換不會超過3年。

而當下，北京至少處于階段性低點。當然了，有司信誓旦旦聲言調(diào)控不放松甚至不可逆，但如以底部思維觀之，北京市場再向下走的可能性，也并不大。在天朝，國情至上，政策松動的可能性，你不能說就絕對沒有。

而一旦松動，房價趨勢會是向上的，其次，限競房新規(guī)對購房者還是溫柔的：“限競房”后期出售時，不需要補交差價，增值部分的收益也無需按比例上交。此為套利四和五。

如果要買的話，北京即將推出的限況房項目有數(shù)十個之多，咋挑咋選？地段尚可，項目扎堆、內(nèi)有豪宅的地方，配套成熟的可能性更大，如果急著入住，就可以留意這一類；比如朝陽孫河的項目，60000到70000元。而離得遠、現(xiàn)在配套差的項目，可能會在產(chǎn)品上下的功夫大一些，當下的定價也更低，比如房山和平谷的項目，20000出頭。

但要注意的是：這只是邏輯推理，并不表明開發(fā)商一定會這樣做。主要看身體里是不是流著道德的血液。

下面再說不該買，或說應(yīng)該謹慎購買的原因。

一、開發(fā)商是逐利動物（其實大家都是），由于利潤空間逼仄，只能在降低成本上打主意，因而連帶在房屋質(zhì)量方面打折扣。這方面，開發(fā)商有意無意埋雷，也是可能的；

二、從道理上說，出臺限競房是為了“房住不炒”。但你想想，有的項目很遠的，配套和交通也不好，算上上班的距離，現(xiàn)在根本不具備居住的條件。那為什么還要現(xiàn)在買？不還是擔心未來會漲價嗎？那未來會漲嗎？不知道。只能說，以后的配套一定會比現(xiàn)在好，交通也一定會比現(xiàn)在方便。你難道就敢說一點投資的意味也沒有！

三、因為限競房只限交易年限，不限交易對象，所以，如果你的潛意識里隱存著“投資”的意識，要注意限競房的三個相對利空因素，即“高首付、高杠桿、長周期”，這多多少少會對投資成本、便利度和獲利造成影響。這個具體情況自己具體算吧。

大體上，在北京購買限競房，不說必贏，只說難輸。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。