農(nóng)民工市民化有助快速化解樓市庫存

自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致一些地方的供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性過剩。庫存長期積壓，勢必會威脅經(jīng)濟、金融和社會的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當(dāng)前一個重要的住房政策目標(biāo)。但是試圖使用宏觀經(jīng)濟刺激政策，擴大城鎮(zhèn)現(xiàn)有的剛性需求和改善性需求，短期內(nèi)難以有效化解規(guī)模如此巨大的過剩庫存。開辟新需求即加快農(nóng)民工市民化、支持農(nóng)民工購房，是快速消化過剩庫存，促進住房市場穩(wěn)健調(diào)整和發(fā)展的有效之策。不僅如此，農(nóng)民工購房及其市民化，對全面建成小康社會、實現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興中國夢也意義重大。

“中國夢”從某種層面上講，可以理解為中國實現(xiàn)從傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會向現(xiàn)代社會的成功轉(zhuǎn)型，是每個中國人所同時編織的個人轉(zhuǎn)變、家庭富裕與國家富強、民族復(fù)興的“家國夢”。中國轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要問題是農(nóng)民問題。實現(xiàn)轉(zhuǎn)型的一個內(nèi)在要求，就是讓農(nóng)民工變成市民，讓國家變?yōu)橄冗M現(xiàn)代的國家，實現(xiàn)國家富強與民族復(fù)興。農(nóng)民是中國轉(zhuǎn)型的主體力量之一，農(nóng)民的不懈奮斗，將改變自己與家庭的命運，推動國家富強與民族復(fù)興。

農(nóng)民工是中國轉(zhuǎn)型的主力軍。但是，農(nóng)民工個人及家庭也面臨著缺少住房的窘境。當(dāng)前經(jīng)濟面臨的不少突出問題，都與農(nóng)民工問題有關(guān)：經(jīng)濟增長的需求不足，來自于半城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的需求缺口；戶籍制度、財稅制度、土地制度和金融制度的改革，與農(nóng)民工購房及其市民化息息相關(guān)。因此，農(nóng)民工市民化具有一石多鳥效應(yīng)。首先，農(nóng)民工是樓市去庫存的重要力量，農(nóng)民工市民化有助于化解房地產(chǎn)庫存；其次，農(nóng)民工市民化帶動投資和消費從而穩(wěn)定增長和促進轉(zhuǎn)型；再次，鼓勵農(nóng)民工購房將可以倒逼改革；最后，農(nóng)民購房圓了農(nóng)民工的住房夢，也是全面小康的應(yīng)有之義。甚至可以說，7000萬人脫貧與農(nóng)民工市民化是中國小康夢想之廈的最后工程。鼓勵農(nóng)民工購房，除了發(fā)揮農(nóng)民工購房的多重效應(yīng)外，還基于住房的現(xiàn)有存量、過剩庫存和潛在新增供給，城鎮(zhèn)居民潛在有效的需求難以消化和匹配住房現(xiàn)有存量、過剩庫存和潛在的新增供給規(guī)模。

城鎮(zhèn)住房需求最終取決于城鎮(zhèn)人口的總量及其變動趨勢，我國未來住房需求仍有較大增長空間。據(jù)統(tǒng)計，2014年，中國城鎮(zhèn)常住人口達到7.7億，其中，存量戶籍人口接近5億，非戶籍常住人口2.7億。

首先，鑒于住房擁有不均以及部分住房配套不全等，“十三五”期間，城鎮(zhèn)戶籍人口中仍有1億左右住房困難的低收入家庭，需要獲得大約3800萬套（預(yù)計30億平方米）的安居性住房保障，包括：棚戶區(qū)改造、公廉租房等。即使一部分由實物化保障改由貨幣化保障，按照50%的購買量計算，將有15億平方米從市場購買，每年達3億平方米。

其次，雖然總體上城鎮(zhèn)戶籍人口可能已過戶均1∶1套的飽和標(biāo)準(zhǔn)，但鑒于住房擁有不均以及部分住房配套不全等，戶籍人口中仍有相當(dāng)數(shù)量人口具有改善性需求和剛性需求。若將最近幾年年均銷售10億平方米都視為城鎮(zhèn)居民的剛性和改善性需求，并假定未來5年年均規(guī)模不變，“十三五”期間總需求為50億平方米。

由此可以估算，未來5年存量城鎮(zhèn)戶籍人口商品住房總需求達65億平方米左右，但仍低于當(dāng)前過剩庫存與未來潛在供給之和。完成去庫存和保持住房市場的可持續(xù)增長，必需開辟新需求，其中最為現(xiàn)實的需求即農(nóng)民工市民化的住房需求。

據(jù)估算，未來5年農(nóng)民工新增購房總共可達23.1億平方米。根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工的調(diào)查數(shù)據(jù)：2014年農(nóng)民工總數(shù)2.7億，其中，在城鎮(zhèn)自購房住的僅為1%，回農(nóng)村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。

農(nóng)民工能否或者在哪里買得起房，關(guān)鍵是看農(nóng)民工的收入、就業(yè)的城鎮(zhèn)及其城鎮(zhèn)的房價。根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查的數(shù)據(jù)：2014年1.7億外出農(nóng)民工中，從家庭遷徙看，舉家外出的占20%，一人外出的占80%；從就業(yè)城鎮(zhèn)看，外出農(nóng)民工的30.5%在直轄市或省會，在地級市的占34.2%，在小城鎮(zhèn)的占34.9%；從收入及增長看，平均收入為2864元，增長率為9.8%，其中，建筑業(yè)最高，為3292元，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)最低，為2532元?；谝陨蠑?shù)據(jù)與《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)及各地住房價格數(shù)據(jù)，可以對農(nóng)民工的購房可支付能力進行粗略的估算。

第一，關(guān)于農(nóng)民工家庭收入的估算：一般而言，農(nóng)民工夫婦倆在城鎮(zhèn)就業(yè)和只有一個在城鎮(zhèn)就業(yè)，收入是不同的。按照國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算：全遷家庭每年收入為8萬元，其中，工資收入7.2萬元（按月平均3000元估算），農(nóng)業(yè)收入估計0.8萬元（根據(jù)農(nóng)民純收入估算）。單遷家庭每年收入為4萬多元，其中，工資收入為3.6萬。

第二，不同區(qū)域和級別城市房價的估算：按省會級以上地級城市房價均超過每平方米7000元均價計算，一套100平方米的住房價格超70萬元，首付超過14萬元；地級城市按每平方米5000元均價計算，一套100平方米的住房為50萬元，首付至少10萬元；縣級城市按每平方米3000元均價計算，一套100平方米的住房30萬元，首付至少6萬元；中心城鎮(zhèn)按每平方米1500元價格計算，一套100平方米的住房需要15萬元，首付至少3萬元。

第三，農(nóng)民工的購房可支付能力的匡算：通過不同城市的房價和不同家庭的收入狀況測算房價收入比。全遷家庭地級市、縣級市和中心鎮(zhèn)的房價收入比分別為1∶6.75、1∶3.75、1∶1.5；單遷家庭在地級市、縣級市和中心鎮(zhèn)的房價收入比分別為1∶12.5、1∶6.75、1∶3.75。按照國際上認同的房價收入比1∶2-6的合理區(qū)間，可以看出：全遷和單遷家庭在省會以上城市購房，可支付能力均超出合理區(qū)間，單遷家庭在地級城市購房可支付能力超出合理區(qū)間。

總體上，農(nóng)民工在地級以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，在省會及以上城市不具備住房可支付能力，在東部地區(qū)的農(nóng)民工家庭住房支付能力較差，在中部和西部地區(qū)的農(nóng)民工家庭住房支付能力較好。同時，由于農(nóng)民工近70%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農(nóng)民工傾向回家鄉(xiāng)購房。因此，農(nóng)民工最適合、最可能在地級及以下城鎮(zhèn)購房。

在住房金融等制度體系完善的假定下，農(nóng)民工在地級及以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，但舉家外出就業(yè)家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出就業(yè)家庭可能存在75%的資金缺口。住房金融等相關(guān)制度的缺失和約束，地級及以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)問題，會導(dǎo)致農(nóng)民工現(xiàn)實的購房比例較低。

第一，農(nóng)民工購房能力因為金融排斥和制度約束而降低。首先，在政策性住房金融方面，外出農(nóng)民工僅占5.6%，本地農(nóng)民工公積金比例為5.3%，并且大都不能結(jié)轉(zhuǎn)，不能用于租房；其次，在商業(yè)性金融方面，農(nóng)民工在流入地購房，獲取辦理住房抵押貸款存在戶籍歧視，而農(nóng)民工在輸出地，進行以土地、住房等固定資產(chǎn)抵押獲取貸款，還存在著諸多障礙。另外，能夠形成農(nóng)民工收入的土地承包、宅基地使用權(quán)和集體收益權(quán)也難以交易兌付，收入和資產(chǎn)難以變現(xiàn)。

第二，農(nóng)民工意愿因為城市環(huán)境和戶籍而下降。首先，公共服務(wù)提供以戶籍為依據(jù)，農(nóng)民工購房不能獲得與城鎮(zhèn)人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等，從而降低了農(nóng)民工購房的意愿；其次，全國的地級及以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏和公共服務(wù)水平低，尤其是中西部地區(qū)的小城鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)缺失，盡管農(nóng)民工具有購買能力，但也缺乏動力購房遷入。

化解房地產(chǎn)庫存，迫切要求通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

第一，可借鑒曾經(jīng)的藍印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。全面推進并完善居住證制度，凡購房不再考慮或降低就業(yè)、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是讓其子女享有平等優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。政府給購房者與戶籍居民平等的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機會，并將其納入就業(yè)與創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系，給予服務(wù)和支持。

第二，可探索實施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實施住房產(chǎn)權(quán)分割出售。一方面，開發(fā)商資金緊張，亟待去庫存；另一方面，農(nóng)民工購買力有限，可考慮實行產(chǎn)權(quán)開發(fā)商部分持有，部分出售給購房者的辦法，共同到銀行辦理并獲得抵押貸款，開發(fā)商與購房者可按3∶7、5∶5、7∶3的比例持有。開發(fā)商將持有產(chǎn)權(quán)部分租給業(yè)主，并商定未來若干年以怎樣的價格全部出售給購房家庭。

第三，可建立普惠住房金融制度，實現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工。針對目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對農(nóng)民工的排斥狀況，可建立普惠的政策性住房金融體系，擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋，將公積金覆蓋到農(nóng)民工，并實行異地提取購房制度，建立商業(yè)性普惠金融體系，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機會，同時加快完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等抵押與擔(dān)保制度。

第四，可允許和鼓勵農(nóng)民工轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)，出售和出租住房。農(nóng)民工在農(nóng)村的財產(chǎn)權(quán)保護和市場化交易，不僅有助于資源合理利用，農(nóng)民在城鎮(zhèn)里樂業(yè)，而且有助于其在城鎮(zhèn)安居，但是還存在不少法律和制度性障礙。為此，可總結(jié)試點經(jīng)驗，依法推開土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體收益分配權(quán)落實。

第五，可改進地級以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)。建立與常住人口掛鉤、分級負責(zé)的財政體制，加大行政級別低的城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移支付力度，建立農(nóng)民工住房補貼制度。加快制定向小城市傾斜的投資政策，提高其就業(yè)吸納能力，改變我國城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯配的現(xiàn)狀，激勵更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房和永久性遷徙。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。