房地產(chǎn)去庫(kù)存 關(guān)鍵在開(kāi)發(fā)商

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)去庫(kù)存作為2016年重點(diǎn)工作任務(wù)之一，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)庫(kù)存與鋼鐵、煤炭、有色等行業(yè)的去產(chǎn)能一樣，對(duì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行、轉(zhuǎn)型升級(jí)至關(guān)重要。房地產(chǎn)業(yè)要去庫(kù)存，當(dāng)然不能只靠國(guó)家，更重要的是房地產(chǎn)商要轉(zhuǎn)變觀念，從銷(xiāo)售端拿出誠(chéng)意，生產(chǎn)端著力供給側(cè)改革，主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月末，我國(guó)商品房待售面積69637萬(wàn)平方米，比10月末增加1004萬(wàn)平方米。此外，今年前11月，我國(guó)將新開(kāi)工房屋140569萬(wàn)平方米。這意味在庫(kù)存高企的情況下，新房仍將源源不斷涌向市場(chǎng)。有專(zhuān)家預(yù)測(cè)，現(xiàn)房庫(kù)存去化周期大概23個(gè)月，期房需要4.5年來(lái)消化。

過(guò)去十幾年，因?yàn)槌擎?zhèn)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大。現(xiàn)在，隨著城鎮(zhèn)化步伐的放緩以及人口老齡化的到來(lái)，房地產(chǎn)在經(jīng)歷了十多年的黃金發(fā)展期后，供需正在走向平衡甚至逆轉(zhuǎn)，部分三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。

房地產(chǎn)去庫(kù)存，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了一系列應(yīng)對(duì)政策，如松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策，加快農(nóng)民工市民化，落實(shí)戶(hù)籍制度改革，建立購(gòu)租并舉的住房制度，鼓勵(lì)投資者購(gòu)買(mǎi)商品房出租等，目的是激發(fā)有效需求。

當(dāng)然，解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題，政策只是輔助，最終還得靠市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，首先要做的是轉(zhuǎn)變觀念，看清國(guó)內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。單邊上漲的時(shí)代已經(jīng)不再，過(guò)去的買(mǎi)地（囤地）、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的模式不可持續(xù)，如果杠桿過(guò)高，萬(wàn)一房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度下跌，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能過(guò)去十年賺的一次全吐出去了。

事實(shí)上，在近期走訪部分房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，記者也了解到，仍有不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱，每一次波動(dòng)只要挨過(guò)去，必將迎來(lái)更加輝煌的明天。因此，他們想盡辦法硬撐著，囤地、加杠桿，采用各種方式融資，甚至不惜采取政策明令禁止的方法和手段違規(guī)操作。

其次是在行動(dòng)上積極應(yīng)對(duì)，從銷(xiāo)售端來(lái)說(shuō)，保持公司現(xiàn)金流正常周轉(zhuǎn)才是企業(yè)生存之道。而對(duì)于有些可能爛尾的樓盤(pán)，選擇合適的收購(gòu)方收購(gòu)也是不錯(cuò)的選擇。

之前一有房地產(chǎn)企業(yè)打折促銷(xiāo)，就被地方政府和其他房企視為公敵，認(rèn)為打折促銷(xiāo)擾亂市場(chǎng)，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。而每一次房?jī)r(jià)下跌后就出現(xiàn)的前業(yè)主鬧事現(xiàn)象，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不敢隨意打折促銷(xiāo)的重要原因之一。這需要購(gòu)房者有清醒的認(rèn)識(shí)，買(mǎi)房本身就有風(fēng)險(xiǎn)。

從生產(chǎn)端來(lái)說(shuō)，則要著力供給側(cè)改革，提供多樣化產(chǎn)品，如養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，而目前這些產(chǎn)品供給相對(duì)短缺。從住宅本身來(lái)說(shuō)，租售并舉也是供給側(cè)改革的重要方式，目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)很高，租房有著不錯(cuò)的市場(chǎng)空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。