中國近7億平商品房待售 去庫存要考慮農(nóng)民購買力

近日，一組數(shù)據(jù)格外引人關(guān)注：截至2015年11月底，50個(gè)典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達(dá)6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產(chǎn)庫存形勢(shì)嚴(yán)峻。在前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“化解房地產(chǎn)庫存”被列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一，并開出了戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等“藥方”。

釋放合理消費(fèi)需求

住有所居，是一個(gè)家庭享受城市文明的基礎(chǔ)；建有所售，是一方樓市健康發(fā)展的指針。在化解房地產(chǎn)庫存的征程上，足夠龐大且合理的自住型消費(fèi)需求顯然必不可少。

事實(shí)上，進(jìn)一步釋放住房需求的號(hào)角已經(jīng)吹響。前不久，國家發(fā)改委主任徐紹史表示，要制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶方案，落實(shí)戶籍制度改革方案，加快農(nóng)民工市民化，滿足新市民住房要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。他強(qiáng)調(diào)，地方特別是三四線城市的商品房庫存壓力還比較突出，各地發(fā)改委要抓緊推動(dòng)制定化解庫存方案，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，釋放剛性需求和改善性需求。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士坦承，在推進(jìn)農(nóng)民工市民化、尤其是鼓勵(lì)新生代農(nóng)民工進(jìn)城買房的過程中，除了要考慮就業(yè)、公共服務(wù)、文化生活、社會(huì)保障等問題外，如何統(tǒng)籌好農(nóng)民工市民化規(guī)模，處置好農(nóng)民工原有的土地及宅基地，亦將是不得不面對(duì)的難題。

北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系教授何維達(dá)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城買房是增加房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)選擇，但也要相應(yīng)地考慮到農(nóng)民工自身的購買力。

“目前我國樓市供大于求的情況其實(shí)主要集中在三、四線城市。未來，如果把原來針對(duì)城市人口和公務(wù)員的‘兩限房’和經(jīng)濟(jì)適用房也向農(nóng)民工群體開放，同時(shí)著力提高農(nóng)民的收入，則將非常有助于其購房需求的釋放。”何維達(dá)說。

房企要在供給側(cè)做調(diào)整

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。與此同時(shí)，還要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。

“在去庫存的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該在供給側(cè)做一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)研，搞清楚高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求分別有多少，然后進(jìn)行精準(zhǔn)供應(yīng)，而不是盲目大建‘奢華樓盤’或‘概念樓盤’。”何維達(dá)強(qiáng)調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著城鎮(zhèn)化步入中后期以及人口老齡化的到來，房地產(chǎn)業(yè)的“黃金時(shí)代”已經(jīng)過去，供需已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)，但仍有不少開發(fā)商認(rèn)為房地產(chǎn)永遠(yuǎn)是國家經(jīng)濟(jì)的支柱，進(jìn)而想盡辦法囤地、加杠桿，采用各種方式融資以求“撐”過寒冬。對(duì)于這些房企來說，首先要做的是轉(zhuǎn)變觀念，看清房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)，及時(shí)順應(yīng)百姓需求做出真正的調(diào)整。

“吸引力落差”不容忽視

一邊是北上廣深等一線城市人口壓力突出，房?jī)r(jià)屢屢攀升；另一邊則是不少三四線城市“房比人多”，供求嚴(yán)重失衡。在去庫存這個(gè)大命題之下，各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和社會(huì)治理水平不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽視。

不久前召開的中央城市工作會(huì)議就提出，政府要?jiǎng)?chuàng)新城市治理方式，特別是要注意加強(qiáng)城市精細(xì)化管理。要提高市民文明素質(zhì)，尊重市民對(duì)城市發(fā)展決策的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，鼓勵(lì)企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設(shè)、管理，真正實(shí)現(xiàn)城市共治共管、共建共享。而這，無疑是促進(jìn)各地城市治理與社會(huì)公平的一聲“發(fā)令槍”。

何維達(dá)教授進(jìn)一步指出，化解房地產(chǎn)庫存還應(yīng)注意三個(gè)方面的制度性問題：一是要做好衛(wèi)星城和城市帶規(guī)劃，借鑒紐約、東京等地經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃上充分重視一線城市周邊地區(qū)的吸引力建設(shè)；二是進(jìn)行戶籍制度改革，將“戶口”這一制約因素取消，從而有利于人們形成買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求；三是把房地產(chǎn)稅等改革方向與樓市去庫存有機(jī)結(jié)合起來，在充分權(quán)衡“去庫存”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”、“拓稅源”等因素的基礎(chǔ)上，緩步推行房產(chǎn)稅征收。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。