中國近7億平商品房待售 去庫存要考慮農民購買力

近日，一組數據格外引人關注：截至2015年11月底，50個典型城市新建商品房待售面積為3.73億平方米，全國整體商品房待售面積則達6.96億平方米，如果算上在建未售面積和待開工面積，房地產庫存形勢嚴峻。在前不久召開的中央經濟工作會議上，“化解房地產庫存”被列為2016年中國經濟工作五大任務之一，并開出了戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等“藥方”。

釋放合理消費需求

住有所居，是一個家庭享受城市文明的基礎；建有所售，是一方樓市健康發(fā)展的指針。在化解房地產庫存的征程上，足夠龐大且合理的自住型消費需求顯然必不可少。

事實上，進一步釋放住房需求的號角已經吹響。前不久，國家發(fā)改委主任徐紹史表示，要制定實施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城鎮(zhèn)落戶方案，落實戶籍制度改革方案，加快農民工市民化，滿足新市民住房要求，穩(wěn)定房地產市場。他強調，地方特別是三四線城市的商品房庫存壓力還比較突出，各地發(fā)改委要抓緊推動制定化解庫存方案，發(fā)展住房租賃市場，釋放剛性需求和改善性需求。

不過，也有業(yè)內人士坦承，在推進農民工市民化、尤其是鼓勵新生代農民工進城買房的過程中，除了要考慮就業(yè)、公共服務、文化生活、社會保障等問題外，如何統(tǒng)籌好農民工市民化規(guī)模，處置好農民工原有的土地及宅基地，亦將是不得不面對的難題。

北京科技大學管理學院經濟貿易系教授何維達在接受本報記者采訪時表示，引導農民工進城買房是增加房地產消費的一個選擇，但也要相應地考慮到農民工自身的購買力。

“目前我國樓市供大于求的情況其實主要集中在三、四線城市。未來，如果把原來針對城市人口和公務員的‘兩限房’和經濟適用房也向農民工群體開放，同時著力提高農民的收入，則將非常有助于其購房需求的釋放。”何維達說。

房企要在供給側做調整

中央經濟工作會議明確表示，要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。與此同時，還要鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業(yè)兼并重組，提高產業(yè)集中度。

“在去庫存的背景下，房地產企業(yè)也應該在供給側做一些結構性的調整，認真做好市場調研，搞清楚高端精品需求、中端改善性需求和基本居住型需求分別有多少，然后進行精準供應，而不是盲目大建‘奢華樓盤’或‘概念樓盤’。”何維達強調。

業(yè)內人士指出，隨著城鎮(zhèn)化步入中后期以及人口老齡化的到來，房地產業(yè)的“黃金時代”已經過去，供需已經開始逆轉，但仍有不少開發(fā)商認為房地產永遠是國家經濟的支柱，進而想盡辦法囤地、加杠桿，采用各種方式融資以求“撐”過寒冬。對于這些房企來說，首先要做的是轉變觀念，看清房地產市場發(fā)展的規(guī)律和趨勢，及時順應百姓需求做出真正的調整。

“吸引力落差”不容忽視

一邊是北上廣深等一線城市人口壓力突出，房價屢屢攀升；另一邊則是不少三四線城市“房比人多”，供求嚴重失衡。在去庫存這個大命題之下，各地區(qū)經濟發(fā)展程度和社會治理水平不均衡造成的“吸引力落差”亦不容忽視。

不久前召開的中央城市工作會議就提出，政府要創(chuàng)新城市治理方式，特別是要注意加強城市精細化管理。要提高市民文明素質，尊重市民對城市發(fā)展決策的知情權、參與權、監(jiān)督權，鼓勵企業(yè)和市民通過各種方式參與城市建設、管理，真正實現(xiàn)城市共治共管、共建共享。而這，無疑是促進各地城市治理與社會公平的一聲“發(fā)令槍”。

何維達教授進一步指出，化解房地產庫存還應注意三個方面的制度性問題：一是要做好衛(wèi)星城和城市帶規(guī)劃，借鑒紐約、東京等地經驗，在規(guī)劃上充分重視一線城市周邊地區(qū)的吸引力建設；二是進行戶籍制度改革，將“戶口”這一制約因素取消，從而有利于人們形成買房或長期租房的預期和需求；三是把房地產稅等改革方向與樓市去庫存有機結合起來，在充分權衡“去庫存”、“穩(wěn)增長”、“拓稅源”等因素的基礎上，緩步推行房產稅征收。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。