融信控股踩點(diǎn)上市 閩系房企擴(kuò)張平衡術(shù)

2015年最后一家奔赴香港資本市場(chǎng)的房企來(lái)自福建。

2015年12月31日，融信中國(guó)控股有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)融信控股）正式公開(kāi)招股，但認(rèn)購(gòu)不足。

據(jù)披露，融信控股擬全球公開(kāi)發(fā)售3.375億股股份，以每股發(fā)售價(jià)格不高于6.13港元計(jì)算，擬募資不高于20.69億港元。

以融信控股2014年全年收益約41億（人民幣，下同），而截至2015年10月31日貸款及借款總額約為166.44億元來(lái)看，這家高負(fù)債房企通過(guò)上市打開(kāi)了融資通道。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方求證獲悉，另有一家閩系房企也準(zhǔn)備加入上市軍團(tuán)，但尚無(wú)時(shí)間表。

閩系房企因2014年的兇猛擴(kuò)張，打破了此前地產(chǎn)圈京、滬、粵、渝四大門(mén)派的格局。

2015年閩系房企對(duì)市場(chǎng)判斷產(chǎn)生分化。部分上市前后將總部搬入上海，如陽(yáng)光城、旭輝控股、世茂集團(tuán)；多數(shù)采取較為進(jìn)取的“強(qiáng)擴(kuò)張、快周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”的發(fā)展模式。

對(duì)此，一家閩系房企投資部相關(guān)人士指出，閩系房企此前被符號(hào)化。2013年－2014年擴(kuò)張進(jìn)取的部分房企，在2015年開(kāi)始放緩腳步；此前兩年蟄伏的房企，今年開(kāi)始擴(kuò)張、上市。而行業(yè)融資環(huán)境在今年下半年變得寬松，也給高負(fù)債房企帶來(lái)了優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)遇。

市場(chǎng)預(yù)判出現(xiàn)分化

閩系房企強(qiáng)擴(kuò)張快拿地，資金耗費(fèi)巨大，是企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿大的最主要原因。閩商“愛(ài)拼才會(huì)贏”的文化精神決定了其不會(huì)采用安安穩(wěn)穩(wěn)、穩(wěn)扎穩(wěn)打的經(jīng)營(yíng)模式。

通過(guò)公開(kāi)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)可見(jiàn)，部分閩系房企2015年放慢了拿地速度，例如泰禾集團(tuán)2013年拿地金額200億元，2014年拿地金額為150元億，泰禾董事長(zhǎng)黃其森在12月30日福州東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)典禮上表示，2016年將放緩拿地速度，二、三、四線城市樓市庫(kù)存居高不下，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，但對(duì)未來(lái)還是堅(jiān)定看好，尤其是一線城市。黃其森透露，2015年泰禾拿了6塊地，其中只有一塊位于業(yè)內(nèi)公認(rèn)的1.5線城市杭州，其他均分布于一線城市。

2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，紛紛借機(jī)補(bǔ)倉(cāng)，融信控股也不例外。CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2013年融信控股斥資165.5億元新增土地儲(chǔ)備約260萬(wàn)平方米，其全年拿地銷(xiāo)售比為1.38；2014年一季度延續(xù)2013年的火熱，融信控股1月份就耗資125.38億元新增130萬(wàn)方土地儲(chǔ)備。

泰禾集團(tuán)對(duì)于市場(chǎng)的判斷在于供應(yīng)端的變化，2014年下半年，市場(chǎng)行情突變，整體市場(chǎng)跌入低谷，購(gòu)房者信心不足，項(xiàng)目去化普遍受阻。再加上土地出讓金不是一次性繳納的，須在拿地后6-12個(gè)月內(nèi)結(jié)清，因此造成一定的資金流出壓力，同時(shí)為了保持高速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)，開(kāi)發(fā)規(guī)模也要隨之上漲，這就導(dǎo)致建安成本等支出也扶搖而上。但是2014年下半年－2015年上半年的市場(chǎng)行情，又對(duì)閩系房企的高周轉(zhuǎn)形成一定阻礙。

多重壓力之下，導(dǎo)致了部分房企放緩擴(kuò)張速度。但也有閩系房企選擇行業(yè)低潮期“抄底”。旭輝控股董事長(zhǎng)林中2015年初接受媒體采訪時(shí)表示，上半年是拿地窗口期。而旭輝控股也是如此布局的，2015年上半年就拿了15塊地，與之相匹配的則是跟投機(jī)制?？梢哉f(shuō)，旭輝是唯一在銷(xiāo)售規(guī)模300億梯隊(duì)的房企中，全面滲透跟投機(jī)制的。

以開(kāi)發(fā)城市近郊大盤(pán)模式為主的大名城亦如此，2015年至少花了近70億分別在上海、福州拿地。

融資通道打開(kāi)

高周轉(zhuǎn)，可以有效緩解資金和財(cái)務(wù)壓力，在地價(jià)持續(xù)上漲和房?jī)r(jià)上漲放緩的周期，令閩系房企嘗到了擴(kuò)張的快感。然而，從實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)看，閩系房企周轉(zhuǎn)率在下降，這也是它們對(duì)市場(chǎng)預(yù)判分化的主要原因之一。

閩系房企激進(jìn)的拿地風(fēng)格，使之收獲了不少地塊，但是其成本也比周邊地塊要高些。比如說(shuō)融信和融僑2013年在福州東二環(huán)拿的兩塊地，樓板價(jià)比周邊項(xiàng)目至少高出20%。

以融信控股為例，該公司近年來(lái)大部分項(xiàng)目從拿地到銷(xiāo)售的時(shí)間均在一年以上，而2014年初拿的兩個(gè)項(xiàng)目（融信雙杭城、融信杭州公館）的拿地到銷(xiāo)售時(shí)間則在17個(gè)月以上，開(kāi)工到首次開(kāi)盤(pán)的時(shí)間也超過(guò)了130天的規(guī)劃。

2014年融信以167億元的銷(xiāo)售額躥升至中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)排行榜第44位，2015年上半年更是以105億元繼續(xù)上升至30位，全年企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)200億。

2012年融信營(yíng)收12.91億元，到2014年融信實(shí)現(xiàn)營(yíng)收40.99億元，三年在營(yíng)收上實(shí)現(xiàn)了“大躍進(jìn)”。但與此同時(shí)毛利率卻有所下滑，2014年企業(yè)的毛利率27.81%，2015年前3月企業(yè)毛利率進(jìn)一步下滑至25.89%。

財(cái)務(wù)杠桿持續(xù)加大導(dǎo)致融信控股凈負(fù)債率大增，2014年融信控股的凈負(fù)債率高達(dá)1553.51%。

一名業(yè)內(nèi)人士分析指出，盡管高負(fù)債在企業(yè)快速擴(kuò)張中能夠發(fā)揮一定的優(yōu)勢(shì)，但是債務(wù)結(jié)構(gòu)長(zhǎng)期化的轉(zhuǎn)變是必然趨勢(shì)。一方面，較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)影響企業(yè)長(zhǎng)期融資，這就導(dǎo)致企業(yè)需要經(jīng)常性進(jìn)行中短期融資來(lái)償還債務(wù)，尤其是市場(chǎng)不好、銷(xiāo)售資金回流受阻的時(shí)候，比如融信控股，截至2015年10月31日，該公司貸款及借款總額約為166.44億元人民幣；而截至2015年6月31日需要償還的負(fù)債為182.43億元人民幣。另一方面，較高的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加企業(yè)后續(xù)融資的難度和成本。

克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，閩系房企的發(fā)展路徑可以總結(jié)為，利用杠桿迅速發(fā)展規(guī)模，小有犧牲，但抓緊發(fā)展契機(jī)獲取資源和勢(shì)能是首要選擇，上市之后打開(kāi)了融資渠道，一旦到達(dá)一定規(guī)模之后，就會(huì)改變此前的強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張的高風(fēng)險(xiǎn)模式，變得更穩(wěn)健，例如象嶼股份、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城等。

上述業(yè)內(nèi)人士又指出，融信控股赴港上市一方面為了打開(kāi)融資通道，另一方面香港市場(chǎng)估值偏低，但也是不得已而為之。

閩系房企土地及開(kāi)發(fā)支出壓力、高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題逐漸浮出水面，如何解決這些問(wèn)題迫在眉睫。上市房企多數(shù)選擇引入戰(zhàn)略合作伙伴或者再融資，例如陽(yáng)光城牽手平安信托獲50億元資金支持后，又獲得中民投45億元投資。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。