四大資管圍獵房地產(chǎn)投資

頻繁拿地王的信達地產(chǎn)近日被推上風口浪尖，2015年資本介入房地產(chǎn)開發(fā)投資，加速了行業(yè)格局變化。

信達地產(chǎn)是信達資產(chǎn)的全資子公司，而信達資產(chǎn)與長城、東方、華融均為國有不良資產(chǎn)管理公司（AMC），各自承接處置對口銀行的不良資產(chǎn)。如今四大AMC也已成金融巨頭。

來自克而瑞研究中心一份研報顯示，不良資產(chǎn)經(jīng)營行業(yè)對專業(yè)度有一定要求，因此高風險和高收益并存，并有逆周期特征。當前，宏觀經(jīng)濟運行至周期底部，中央經(jīng)濟工作會議也提出了“要堅持創(chuàng)新驅(qū)動，注重激活存量”，是民間機構(gòu)等參與不良資產(chǎn)經(jīng)營的最佳時機。

AMC潛行房地產(chǎn)已久。中國華融招股說明書顯示，2015年6月30日，其不良資產(chǎn)總額為3264.1億元。其中收購重組類不良資產(chǎn)總額2124.9億元，若按最終債權(quán)人所屬行業(yè)劃分，來自房地產(chǎn)行業(yè)的有1367.7億元，占比高達64.4%。

由于其余三家AMC并未公布旗下房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)數(shù)據(jù)（長城、東方未上市，信達年報中未披露），按華融所占份額估算（截至2014年，華融累計收購的不良資產(chǎn)賬面原值約占四大AMC的23.2%），四大AMC旗下的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額約為5895億元。

AMC對不良資產(chǎn)的傳統(tǒng)經(jīng)營方式為處置和重組。出于對房地產(chǎn)行業(yè)的看好、規(guī)避匯率風險等因素，AMC當前加大房地產(chǎn)行業(yè)布局的意圖十分明顯，且均是大手筆。

2015年末，信達地產(chǎn)連連高價拿地，包括72.99億元總價的上海新江灣城地王、30.3億元的深圳坪山地王、33.9億元的杭州南星地王等。

東方資產(chǎn)亦有參與房地產(chǎn)行業(yè)的意圖，2015年初，東方資產(chǎn)收購上海證大超過50%股權(quán)。盡管目前東方資產(chǎn)有將股權(quán)易手的可能。

除公開渠道拿地外，AMC旗下房地產(chǎn)子公司還承擔了為AMC處置部分房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)的任務。

信達地產(chǎn)2014年年報顯示，當年其曾與母公司中國信達進行了一次涉及不良資產(chǎn)處置的關(guān)聯(lián)交易。交易內(nèi)容為中國信達廣東省分公司為對嘉粵集團有限公司等34家公司破產(chǎn)重整涉及收購房地產(chǎn)項目及債務重組事項，指定廣州信達置業(yè)以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬五家房地產(chǎn)公司100%股權(quán)。

AMC旗下房地產(chǎn)子公司直接接盤進行房地產(chǎn)開發(fā)具有資金和資源雙重優(yōu)勢，但也存在較大局限性。例如受限于開發(fā)實力與品牌溢價能力，只能尋求合作方。上述上海新江灣城地王就是信達地產(chǎn)與泰禾集團合作開發(fā)。

在歐美發(fā)達國家，由于房地產(chǎn)市場已經(jīng)十分成熟，產(chǎn)生的不良資產(chǎn)以能產(chǎn)生租金回報的投資物業(yè)為主。而在中國，尚未產(chǎn)生回報的房地產(chǎn)項目占“大頭”，這就造成了，一方面，這些物業(yè)收購價格更低，成熟后的投資回報率更高；另一方面，這些物業(yè)需要后續(xù)投入才能產(chǎn)生回報，因而相應也有更大風險。

克而瑞研究中心分析師蔡建林認為，在當前國內(nèi)流動性過剩的“資產(chǎn)配置荒”環(huán)境下，資金都在尋找優(yōu)質(zhì)投資標的，險資、AMC同樣面臨資產(chǎn)配置抉擇，舉牌上市房企更多看重上市公司優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的價值，與房企合作拿地或直接拿地則更多是追求增量資產(chǎn)的未來價值，而后者面臨的不確定風險更高，所以選擇有品牌、有實力的開發(fā)商合作開發(fā)，則是降低未來風險的重要手段。

對于房企來說，與AMC合作相當于擁有了新的“土地資源庫”。隨著優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺、地價快速上漲，房企不斷開拓新的拿地渠道，綠地、遠洋等已和AMC進行合作，具體項目還在試水中。主要采用“批量收購項目自行開發(fā)、代建項目收取管理費用、合作開發(fā)利潤風險共擔”等三種方式。

此外，房企還可與AMC共同進行債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，派駐團隊協(xié)助房地產(chǎn)類公司重組，進行地產(chǎn)類債權(quán)資產(chǎn)證券化并托底等。這些方式主要建立在與AMC有深入合作關(guān)系的基礎上，且適用于有金融平臺的房企，并有房地產(chǎn)業(yè)務和金融業(yè)務的雙重盈利空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。