房價漲50%還虧錢 開發(fā)商警示中國房地產(chǎn)風(fēng)險

泰禾集團董事長黃其森表示，泰禾為此做過一個測算，前兩年花350億拿的土地，如果今年再去買就要花700億。以前靠土地增值就能賺到比制造業(yè)高的利潤的時期已經(jīng)不再，今后這么做壓力是很大的。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌則認為，控制風(fēng)險特別重要。

2015年12月30日，福州東二環(huán)泰禾廣場開業(yè)。泰禾集團董事長黃其森告訴到場的知名影星范冰冰，前不久，深圳那塊高達7.99萬/平方米的全國單價地王就是他們拍下的。

經(jīng)歷過2013年和2014年瘋狂擴張的泰禾曾經(jīng)拿下數(shù)塊地王，拍下深圳地王也不令業(yè)界意外。然而，黃其森在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時提醒道，“泰禾集團如今拿地也不像前兩年那么激進。這主要是因為如今一二線城市的地價相比前兩年翻了一番。”

有著同樣感受的也包括融創(chuàng)中國董事長孫宏斌。“現(xiàn)在地價真是貴得邪門?？刂骑L(fēng)險，對融創(chuàng)而言，變得特別重要。”

奔跑的地價

地價漲幅正創(chuàng)歷史新高。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：在2015年，20大標桿房企合計拿地金額突破4724億，這一金額同比上漲幅度高達29%，僅次于2013年拿地金額歷史第二高、地價漲幅最高的水準。多家企業(yè)從9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤等企業(yè)主導(dǎo)或參與拿地金額均超過了500億。

房企拿地樓面價也明顯出現(xiàn)上漲，2015年拿地平均樓面價達到了4568元，同比上漲幅度達37.4%，創(chuàng)造了歷史最高紀錄。

在北京，地價整體表現(xiàn)就更為兇猛。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，在2015年，住宅類土地出現(xiàn)了樓面價超過3萬元/平方米的地塊高達22宗，總體占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中，樓面價超過3萬元/平方米的只有9宗，占比為17%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，截至日前，北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價，實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經(jīng)高達3.8萬左右。但同期，北京實際商品房目前成交均價只在3萬左右，也就是說，按照當前地王的成本售價預(yù)期，房價在未來2年需要上漲100%以上。

黃其森表示，泰禾為此做過一個測算，前兩年花350億拿的土地，如果今年再去買就要花700億。以前對于一些不專業(yè)的開發(fā)商而言，拿一塊地，放幾年，靠土地增值也能賺到比制造業(yè)高的利潤，但當下的這種趨勢顯示，今后這么做壓力是很大的。

孫宏斌也認為，目前中國經(jīng)濟逐步下行是全世界的共識。但地價卻貴得邪門。“我一直說，我們一定不能把自己弄到一個坑里。不能買一塊很貴的地，需要好幾年才能緩回來。”

孫宏斌表示，去年融創(chuàng)中國快速進入了八個城市，而且項目都拿得挺好，集團內(nèi)部都挺滿意。2016年融創(chuàng)中國將繼續(xù)布局廣州、深圳等珠三角城市，繼續(xù)完成核心二線城市布局。

房價漲50%還虧錢

一些開發(fā)商已經(jīng)意識到房地產(chǎn)的風(fēng)險。

孫宏斌稱，算上合肥，融創(chuàng)中國在2015年進了8個二線城市。這主要是因為北京、上海的地價沒法算賬。“算算就虧錢，房價漲50%還虧錢。”

“2016年，如果北京上海地價跌下來了，我們就在北京和上海繼續(xù)拿。如果地價繼續(xù)漲，我們就會快速完成（集團整體）布局。”孫宏斌表示，“控制風(fēng)險”是融創(chuàng)中國2016年的關(guān)鍵詞。

黃其森也稱，泰禾集團目前拿地非常審慎。2016年主要是練好內(nèi)功。

隨著開發(fā)商集中布局一二線城市，擺在他們面前的嚴峻事實是，2016年，地王面市的難度之大。

以北京市為例。2015年該市出讓的宅地中僅有的7宗位于五環(huán)以內(nèi)，并且盡數(shù)花落豐臺，這7宗住宅用地的實際樓面價在4萬-7.5萬元/平方米之間。昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)縣均出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊，高價地范圍廣泛外延。在這其中，部分環(huán)線位置較好，但也并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

張大偉表示，隨著北京地價攀升，未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去被認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)?yīng)大量豪宅項目，對市場定價有明顯影響。樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企，預(yù)計2016年房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價是否會出現(xiàn)大幅度上漲、地王入市的難度多大，將成為2016-2017年最大的疑問。

亞豪市場總監(jiān)郭毅認為，2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象，對房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本明顯高于周邊項目，即便是耗巨資打造出品質(zhì)項目，由于成本制約，其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對于房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

孫宏斌認為，中國房地產(chǎn)當前的風(fēng)險空前大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。