房產(chǎn)新政刺激改善需求 今年上海漲幅或收窄

在年初多項(xiàng)新政和年內(nèi)多次降息的影響下，2015年上海樓市熱度近年罕見(jiàn)。上海中原地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，去年上海改善型住宅集體發(fā)力，新房與二手房均創(chuàng)下高成交量，加之有效去庫(kù)存和成交結(jié)構(gòu)變化，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。

不過(guò)，中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，受去年需求集中釋放影響，2016年上海樓市熱度將有所回落，房?jī)r(jià)漲幅將收窄。

房產(chǎn)新政刺激改善型需求

去年3月底以后，樓市新政陸續(xù)出臺(tái)，二套房認(rèn)定及貸款比例放寬，交易稅費(fèi)降低，公積金貸款額度大幅增加，加之央行多次降息，4月以后的上海樓市步入量?jī)r(jià)齊升“快車(chē)道”。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海新增商品住宅供應(yīng)面積1195.4萬(wàn)平方米，環(huán)比減少4.0%；成交出現(xiàn)爆發(fā)式增加，達(dá)1500.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增加54.9%；全年均價(jià)32174元/平方米，環(huán)比上漲18.1%。

其中，成交面積1500.2萬(wàn)平方米（扣除配套保障房），為近五年新高。

這一輪房產(chǎn)新政和降息，降低了貸款成本，加之交易稅費(fèi)征收從5年改為2年，市場(chǎng)潛在的改善型需求被大大刺激。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，上海單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目成交223萬(wàn)平方米，環(huán)比增加162.3%；成交面積上，110平方米至150平方米的改善型住宅占比最大。

二手房方面，2015年全年上海二手住宅成交套數(shù)、成交面積、成交金額分別為36.2萬(wàn)套、1557.9萬(wàn)平方米、3071.2億元，環(huán)比分別增長(zhǎng)96.8%、97.1%和134.8%。

與前年相比，總價(jià)在200萬(wàn)、300萬(wàn)乃至500萬(wàn)以上的二手住宅成交量翻倍上升，總價(jià)在200萬(wàn)元以下的二手住宅成交占比下降。

中心城區(qū)原閘北獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷

與改善型需求釋放相應(yīng)的是，中心城區(qū)出現(xiàn)少見(jiàn)的高成交量，成交價(jià)明顯走高。黃浦、盧灣、靜安、長(zhǎng)寧、徐匯、原閘北、楊浦、虹口、普陀的總成交量達(dá)220.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加76%。

剔除配套動(dòng)遷后，成交均價(jià)達(dá)60690元/平方米，環(huán)比上漲17.5%，漲幅比去年擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，中心城區(qū)109個(gè)住宅板塊中，2015年有89個(gè)板塊均價(jià)上揚(yáng)，其中3個(gè)板塊漲幅超50%。在所有區(qū)縣中，2015年表現(xiàn)最突出的是原閘北區(qū)。

2015年，在大寧金茂府跳高入市等利好影響下，原閘北的漲幅超全市漲幅，達(dá)39.3%，新建商品住宅均價(jià)更是升至61000元/平方米以上，超過(guò)浦東、楊浦、普陀等區(qū)。

二手房方面，中心城區(qū)亦出現(xiàn)放量上漲。中心城區(qū)二手住宅全年成交18萬(wàn)余套，環(huán)比上升八成以上。相對(duì)來(lái)說(shuō)，郊區(qū)住宅不如中心城區(qū)受歡迎，無(wú)論是新房還是二手房，成交量、交易量和價(jià)格漲幅都顯著低于中心城區(qū)。

“年末翹尾”透支購(gòu)買(mǎi)力

預(yù)測(cè)2016年樓市，中原地產(chǎn)認(rèn)為，從土地供應(yīng)來(lái)看，2015年上海宅地供應(yīng)比2014年有所增加，處在近年來(lái)高位。2016年新房供應(yīng)預(yù)計(jì)將大于2015年，供求關(guān)系趨于平衡。

從政策面看，2015年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“去庫(kù)存”。中原地產(chǎn)認(rèn)為，除一線城市信貸政策無(wú)松動(dòng)跡象外，其他托市政策不會(huì)改變。

這對(duì)上海樓市仍是利好。但由于2015年樓市情緒高漲，特別是“年末翹尾”，2016年樓市的部分購(gòu)買(mǎi)力已被預(yù)支。因此，在下一輪政策出臺(tái)之前，上海樓市有可能在今年出現(xiàn)階段性交投低谷。

中原地產(chǎn)大膽預(yù)測(cè)，2016年新房成交1100萬(wàn)平方米，環(huán)比減少26.7%；預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)會(huì)上漲5%至8%，漲幅低于2015年。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。