5年期LPR首降 樓市影響幾何

11月20日，LPR(貸款市場報價利率)第四次報價出爐：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，兩品種LPR均較上次報價下調5個基點，且5年期以上為新LPR亮相以來的首次下調。分析人士指出，本次LPR下調幅度與當月MLF(中期借貸便利)利率降幅一致，明確了央行貨幣政策價格工具的傳導機制。此外，5年期以上LPR利率下調，客觀上使房貸壓力減少，利于剛需購房者，房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行或將成為趨勢。不過，因各種政策約束，預計下調空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

　　明確貨幣政策價格工具傳導機制

　　據央行官網11月20日消息，LPR最新報價為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.8%，均較上期下調5個基點。此前，10月21日公布的1年期LPR利率為4.2%，5年期以上LPR為4.85%。

　　值得一提的是，本月MLF利率和逆回購利率已分別下調了5個基點。11月5日央行開展了4000億元操作，中標利率為3.25%，較上期下降5個基點。11月18日，央行開展了1800億元為期7天的逆回購操作，并將利率由2.55%下調至2.5%。

　　事實上，在11月20日的LPR報價出爐之前，便有分析人士指出此次報價非常關鍵和重要，它將明確MLF利率和LPR之間的傳導機制。中國民生銀行首席研究員溫彬表示，本次LPR下調幅度與11月5日央行下調1年期MLF利率5個基點一致，從而明確了央行貨幣政策價格工具的傳導機制，表明央行政策利率變動對LPR變動將產生更直接有效的影響。

　　他還指出，當前，央行加大逆周期調控力度，11月先后下調1年期MLF利率和7天逆回購利率，繼續(xù)引導市場利率和LPR利率下行，這對當前切實降低實體經濟融資成本、穩(wěn)投資、穩(wěn)增長、穩(wěn)預期方面將發(fā)揮積極作用。東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，本次LPR下調體現“寬貨幣”與“寬信用”同步推進，進一步釋放強化逆周期調節(jié)信號。

　　據了解，目前新的LPR已經執(zhí)行了四次報價，8月20日首次LPR為：1年期4.25%，5年期以上4.85%；9月20日LPR為：1年期4.2%，5年期以上4.85%；10月21日LPR為：1年期4.2%，5年期以上4.85%。

　　利好剛需購房者

　　值得一提的是，最新LPR報價中，5年期以上LPR為4.8%，較上次下調5個基點，并且為新LPR亮相以來首次下調。因五年以上貸款大部分是房貸，其利率下調頗受市場關注。

　　中原地產首席分析師張大偉指出，對于房地產市場來說，影響最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，5年期以上LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期以上LPR的降低，代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。

　　根據易居研究院《LPR房貸利率報告》，此次LPR基礎利率下調以后，全國統計的64個城市首套房月供壓力將會減小，對于一套100萬元貸款本金、30年期等額本息的貸款模式，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元，具有積極的降低負擔的效應。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從后續(xù)市場表現看，近期市場觀望情緒繼續(xù)增加，而類似LPR利率下調客觀上使得房貸的壓力會減小，這也有助于后續(xù)購房者的積極入市。到了年底房企的降價促銷力度增大，相關房貸的優(yōu)惠自然也容易吸引更多的購房者入市，進而有助于帶來更多的市場交易活躍態(tài)勢。

　　張大偉還指出，LPR的降低，對于房地產市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢。對于剛需購房者來說，針對當下的優(yōu)質房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經限制房價。整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現輕微下行將成為趨勢。但因為各種政策約束，預計下調的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流。

　　北京商報記者注意到，此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。這就意味著，最終實際房貸利率取決于LPR與加點共同變化的結果。央行2019年三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告也強調，將按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

　　交通銀行首席經濟學家連平表示，長端LPR下行不等同于房貸政策全面放松。LPR新機制以來，5年期以上LPR首次下行，主要目標在于引導企業(yè)中長期信貸融資成本下降，但絕非房貸政策放松的政策信號。當然也不排除房地產調控政策因城施策，局部針對性進行調整的可能。

　　蘇寧金融研究院研究員陶金指出，房貸利率下降的空間被打開，房地產市場韌性值得注意，同時房地產市場的調控手段較多，預計房地產市場總體仍然將受到嚴格調控。不過利率下降后，首套房等剛需將會有一定程度的擴張。

　　政策性降息過程啟動

　　11月公開市場政策利率接連下調，最新LPR隨之下行，接下來的貨幣政策值得期待。“從11月開始，本輪政策性降息過程已經啟動，未來LPR也將隨政策利率進入一個持續(xù)下調過程。”王青表示，回顧政策利率調整歷史，鮮見一次下調后即止步的情況，往往表現為一個連續(xù)多次的調整過程。未來一段時間穩(wěn)增長需求上升，貨幣政策逆周期調節(jié)力度將持續(xù)加大，MLF利率、7天期逆回購利率仍有下調趨勢。不過，考慮到接下來“豬通脹”還將帶動CPI走高，穩(wěn)定房價、穩(wěn)定宏觀杠桿率及防控系統性金融風險等在貨幣政策目標中占有重要位置，本輪利率調整過程將主要采取“小步慢行”節(jié)奏，避免出現“大水漫灌”現象。

　　在LPR實際使用方面，11月19日央行召開金融機構貨幣信貸形勢分析座談會，強調商業(yè)銀行要“真正參考貸款市場報價利率定價，促進實際貸款利率下行”。

　　王青指出，這意味著監(jiān)管層一方面要求銀行在新發(fā)放貸款中繼續(xù)擴大LPR使用范圍，更重要的是要求銀行要在貸款定價中切實體現LPR下調結果，讓企業(yè)感受到貸款利率確實在下降，而非在轉向以LPR為基準定價的過程中，通過提高風險溢價等方式，總體維持原有貸款利率水平。

　　北京科技大學經濟管理學院金融工程系教授劉澄表示，未來整體貨幣政策會維持中性偏松，以保證經濟的增長，通過降低利率給經濟注入足夠的貨幣，緩解企業(yè)的融資困難，降低企業(yè)的融資成本，從這點看利率還會有一個震蕩下行的趨勢。

　　在溫彬看來，下一階段，法定存款準備金率和政策利率仍有下降的空間和必要，預計央行將繼續(xù)深化利率市場化改革，打破貸款利率隱性下限，暢通貨幣政策傳導機制，更好地發(fā)揮貨幣政策價格工具在逆周期調節(jié)中的作用，推動貸款實際利率下行。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。