2015年深圳房?jī)r(jià)一騎絕塵背后推手是股市

2015年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特點(diǎn)是兩極分化，而且分化很嚴(yán)重。

首先是一線城市和三、四線城市有明顯的分化。2000年~2010年，每次房?jī)r(jià)波動(dòng)，一線城市和三、四線城市都是齊漲共跌，只是幅度不同。但是這次不同，四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)上漲，平均漲幅超過(guò)10%，但是三、四線城市房?jī)r(jià)大部分是下跌的，最大跌幅超過(guò)5%。

此外，一線城市中的領(lǐng)漲城市也出現(xiàn)變化。在以往房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中，領(lǐng)漲的城市是北京或上海，但是這次深圳的房?jī)r(jià)漲幅遙遙領(lǐng)先，并且與其他三個(gè)城市的差距非常大。

深圳房?jī)r(jià)為何一騎絕塵？有人從房地產(chǎn)政策的角度分析，認(rèn)為是2015年“3·30”政策的刺激。但以前也有類似的政策刺激，各個(gè)城市的房?jī)r(jià)是同步上漲或原地不動(dòng)的。為什么這次一線城市房?jī)r(jià)漲起來(lái)了，而三、四線城市房?jī)r(jià)并沒有受到影響？顯然，政策刺激的邏輯無(wú)法解釋房?jī)r(jià)分化走勢(shì)。

也有人認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快是因?yàn)橥恋叵∪?。深圳目前?000多萬(wàn)常住人口，但每年新增加的住房供應(yīng)大約在500萬(wàn)平方米左右，而北京、上海每年新增加的住房供應(yīng)都超過(guò)1000萬(wàn)平方米。但深圳住房供應(yīng)與人口之間的關(guān)系一直如此，2015年也沒有發(fā)生特別的變化。所以這也不是房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的原因。

還有一種解釋，認(rèn)為2015年鼓勵(lì)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”，而深圳在科技創(chuàng)新方面領(lǐng)先于全國(guó)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好。深圳在科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面一直是全國(guó)領(lǐng)先，2015年并沒有顯著變化，且GDP還有所放緩，因此房?jī)r(jià)飆升與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)關(guān)系也不大。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)上漲始于2014年12月份。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年初至10月份，深圳二手房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，當(dāng)年11月份二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅為零，出現(xiàn)止跌。2014年12月深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲了0.7%。從2015年1~11月深圳二手房價(jià)格環(huán)比增長(zhǎng)速度來(lái)看，漲得最快的是5月和6月，漲幅都在6%以上，而在8月份之后，上漲速度明顯放緩。

2015年的深圳房?jī)r(jià)運(yùn)行軌跡與股票市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)軌跡基本一致。A股市場(chǎng)從2014年11月份開始出現(xiàn)快速上升的牛市行情，漲幅最快的月份是4月~5月?？梢灾庇^感覺出深圳房?jī)r(jià)的走勢(shì)與股市有直接關(guān)系。

筆者查閱了關(guān)于深圳房?jī)r(jià)的各種分析評(píng)論，已經(jīng)有人關(guān)注到房?jī)r(jià)與股市的關(guān)系。例如，深圳的房地產(chǎn)專家李宇嘉認(rèn)為，深圳擁有1000多萬(wàn)股票賬戶，而常住人口總數(shù)也是1000多萬(wàn)，股價(jià)上漲導(dǎo)致的財(cái)富效應(yīng)刺激了房?jī)r(jià)。

深圳股票投資者數(shù)量并不比北京和上海多，但股價(jià)上漲的過(guò)程中北京和上海的房?jī)r(jià)卻沒有出現(xiàn)飆升。因此，有必要進(jìn)一步剖析股價(jià)影響深圳房?jī)r(jià)的機(jī)理。

筆者認(rèn)為，深圳的特別之處在于它的股票市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。深圳股票市場(chǎng)有中小板和創(chuàng)業(yè)板，加起來(lái)約有1200家上市公司。上市公司在深圳交易所掛牌上市，就會(huì)在深圳開戶、設(shè)立辦事處，所有發(fā)起人股東的賬戶管理也放在這里。這些上市公司絕大多數(shù)是民營(yíng)控股，發(fā)起人股東多數(shù)為自然人，股價(jià)的大幅度上漲使這些股東賬面財(cái)富急劇增加，所產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)自然就成為深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力。

上海盡管也有股票交易所，但上市公司主要是國(guó)有控股公司，股價(jià)上漲所帶來(lái)的財(cái)富雖然也會(huì)推動(dòng)上海房?jī)r(jià)的上漲，但影響力難和深圳相比。北京雖然沒有證券交易所，但畢竟是經(jīng)濟(jì)中心，股價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響與上海類似。

照此思路推理，三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市之間的相關(guān)性應(yīng)該較低。無(wú)論從投資者數(shù)量還是從上市公司的數(shù)量看，三、四線城市都無(wú)法和一線城市相比。

可見，在分析影響房?jī)r(jià)波動(dòng)因素時(shí)不能忽視股市的作用。假如2016年股市仍然震蕩，則一線城市的房?jī)r(jià)同樣會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，反之，如果股市繼續(xù)走牛，則一線城市的房?jī)r(jià)還將上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。