李宇嘉：深圳樓市今年還會(huì)“瘋狂”下去嗎？

雖然2016年股市不再可能有類似于2014年至2015年那樣的財(cái)富效應(yīng)，深圳樓價(jià)客觀上有回調(diào)的訴求，不過(guò)，由于貨幣政策寬松不變，資產(chǎn)配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。深圳樓市量?jī)r(jià)平穩(wěn)或略有回調(diào)應(yīng)是大概率事件。

盡管經(jīng)濟(jì)在“尋底”、內(nèi)需疲軟，但我國(guó)樓市2015年重歸火爆，重點(diǎn)城市地王頻出、樓市量?jī)r(jià)顯著上漲。作為樓市“優(yōu)等生”和“風(fēng)向標(biāo)”的深圳，其樓市之火爆不僅超過(guò)了過(guò)去任何一年，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他重點(diǎn)城市。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年11月，深圳房?jī)r(jià)連續(xù)12個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲44.6%，這一漲幅將其他城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后面。

房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)，但購(gòu)買力沒有被甩開。截至去年12月底，深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長(zhǎng)65%和161.6%，不僅冠絕一線城市（京滬穗新房平均銷售增幅不足40%），也有望刷新本世紀(jì)以來(lái)深圳的成交新高，新房甚至超過(guò)2009年“擴(kuò)大內(nèi)需”時(shí)的規(guī)模。即便11月后是“金九銀十”后的淡季，二手房成交量此前已連續(xù)三個(gè)月下滑，10月成交不足7月高峰期一半，預(yù)示需求透支后進(jìn)入回調(diào)期。但11、12月淡季不淡，兩月新房成交面積環(huán)比逆勢(shì)增長(zhǎng)7.7%和24.4%、二手房成交增長(zhǎng)16.2%和32.9%。11月還創(chuàng)造單體最大項(xiàng)目（1637套）被萬(wàn)人瘋搶和6小時(shí)“日光”的歷史紀(jì)錄。

2016年，深圳樓市還將延續(xù)2015年的“高亢”走勢(shì)嗎？專家和機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)判若水火。“看多”的不在少數(shù)，甚至有人認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)將趕超香港。原因有兩條：一是基本面，比如人均GDP、人均可支配收入、人均存款、第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)、適齡購(gòu)房人群占比、創(chuàng)業(yè)主體占比、非主板上市企業(yè)總數(shù)等多個(gè)指標(biāo)，深圳位居“全國(guó)第一”，但住房自有率僅30%、90平方米以下存量商品住房占比近60%，意味著無(wú)論首次購(gòu)房，還是改善型購(gòu)房，未來(lái)的需求潛力和支付能力都很大；第二是供求關(guān)系。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2009年至2015年，深圳“招拍掛”出讓的住宅用地占比一直在下降，7年平均占比僅9.1%，2015年前10個(gè)月僅1.3%。近年來(lái)，深圳90%的新房依賴城市更新供應(yīng)。易于推進(jìn)的更新項(xiàng)目所剩無(wú)幾，剩下的都是談判周期長(zhǎng)的“難啃骨頭”。因此，房?jī)r(jià)在中長(zhǎng)期內(nèi)上漲預(yù)期很強(qiáng)。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月30日，深圳商品住房可售面積411萬(wàn)平方米、38420套，可售商品住房?jī)H夠7個(gè)月消化，已連續(xù)11個(gè)月跌破供求警戒線。若后續(xù)推盤不足，可能會(huì)出現(xiàn)“無(wú)房可賣”的局面。

但同時(shí)“看空”的理由也很充足。近日有媒體列出2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市，深圳赫然在列；也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)收入比（20.2）高居全國(guó)榜首，很多人才和企業(yè)搬離深圳，高房?jī)r(jià)不可持續(xù)。

筆者認(rèn)為，“看空”或“看多”前，要分析2015年深圳房?jī)r(jià)暴漲的原因。樓市基本面，如供求關(guān)系、人口年輕、貨幣政策寬松等，過(guò)去幾年也一直存在。通過(guò)樓盤調(diào)研和購(gòu)買行為分析，筆者判斷，股市財(cái)富效應(yīng)、資產(chǎn)配置荒、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)集中，疊加貨幣寬松、投融資便利，造成短期內(nèi)購(gòu)買力、購(gòu)買需求迅速提升，才是本輪深圳房?jī)r(jià)暴漲的元兇。目前，深圳開戶股東賬戶超過(guò)1200萬(wàn)，而2014年深圳常住人口僅1077萬(wàn)人，人均股票賬戶全國(guó)第一，也是此輪牛市全國(guó)新開戶最多的城市，極大地享受了股市的財(cái)富效應(yīng)，而房?jī)r(jià)去年上半年暴漲與股市大牛在時(shí)間上也匹配。

借助積淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展契機(jī)，深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間集聚了2000萬(wàn)人口、1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬(wàn)戶商事主體。大眾創(chuàng)業(yè)和萬(wàn)眾創(chuàng)新的激勵(lì)，加上多層次資本市場(chǎng)支持，深圳迅速成為互聯(lián)網(wǎng)之都、創(chuàng)業(yè)之都。2014年，深圳新增中小企業(yè)19.6萬(wàn)家，上市備案企業(yè)940家，中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)數(shù)連續(xù)8年居國(guó)內(nèi)大中城市首位，迅速出現(xiàn)了一批富裕群體，他們是購(gòu)房的主力。

同時(shí)，“三期疊加”背景下，新經(jīng)濟(jì)（互聯(lián)網(wǎng)、高科技等）在體量上、動(dòng)力上無(wú)法填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)下滑空白。經(jīng)濟(jì)增速“下臺(tái)階”疊加轉(zhuǎn)型困境，部分企業(yè)選擇退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí)，購(gòu)房成本降至歷史最低，貨幣政策極其寬松，京滬穗深的房子是既能防止貶值風(fēng)險(xiǎn)，又能獲得平均收益的最佳投資品。加上去年下半年股市波動(dòng)、債市去虛熱、剛性兌付打破，資產(chǎn)顯現(xiàn)配置荒，這些城市的樓盤就進(jìn)入了高凈值人群大類資產(chǎn)配置組合。由于深圳樓市體量較?。磕晷路夸N售規(guī)模僅為京滬穗的二分之一乃至三分之一），高凈值人群購(gòu)房顯著抬升了房?jī)r(jià)，并改變了市場(chǎng)預(yù)期。由此，深圳房?jī)r(jià)在整體需求攀升的推動(dòng)下不斷上揚(yáng)。

據(jù)此，筆者認(rèn)為2016年股市不再可能出現(xiàn)類似于2014年至2015年那樣的財(cái)富效應(yīng)，高凈值人群購(gòu)房熱情不會(huì)像2015年那樣高漲；改善型需求前期釋放較多，加上房?jī)r(jià)“上臺(tái)階”，新增需求釋放被制約；2014年深圳人社局發(fā)布的月工資平均數(shù)僅4360元，意味著目前的房?jī)r(jià)將絕大部分剛需甩出去了，有效需求空間收窄。因此，深圳房?jī)r(jià)客觀上有回調(diào)的訴求，這與2007年股市財(cái)富效應(yīng)推動(dòng)深圳房?jī)r(jià)上漲（連續(xù)數(shù)月領(lǐng)漲全國(guó)）后的回調(diào)是一個(gè)道理。

不過(guò)，由于貨幣政策寬松不變，資產(chǎn)配置荒依舊，房貸利率降至歷史最低，可謂配置房產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。深圳這樣人口和產(chǎn)業(yè)集聚能力繼續(xù)提升的特大城市，剛需和投資需求等購(gòu)買力后勁很足，而且年底連續(xù)誕生地王，給市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)留更多想象空間，房?jī)r(jià)自也難以顯著下調(diào)?？傊?，貨幣寬松和自身調(diào)整訴求是作用深圳樓市2016年上下的兩股力量，量?jī)r(jià)平穩(wěn)或略有回調(diào)應(yīng)是大概率事件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。