房地產(chǎn)估價(jià)的“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”時(shí)代

2015年3月,李克強(qiáng)總理在《政府工作報(bào)告》中提出全面制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)計(jì)劃;2015年9月,李克強(qiáng)總理簽批印發(fā)《促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要》,系統(tǒng)部署大數(shù)據(jù)發(fā)展工作。“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”成為各行各業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力。

對房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來說,互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)既是挑戰(zhàn)亦是契機(jī)。一方面,在大數(shù)據(jù)的背景下,海量房地產(chǎn)數(shù)據(jù)通過互聯(lián)網(wǎng)交互共享,客戶了解房地產(chǎn)市場價(jià)值的途徑發(fā)生了變化,互聯(lián)網(wǎng)提供了便捷、高效的評估服務(wù)入口,傳統(tǒng)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域開始出現(xiàn)市場萎縮;另一方面,大數(shù)據(jù)時(shí)代海量的數(shù)據(jù)和先進(jìn)的數(shù)據(jù)處理技術(shù),使傳統(tǒng)評估方式產(chǎn)生革命性的變革,通過建立各種數(shù)學(xué)模型來發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)之間的相關(guān)性,利用互聯(lián)網(wǎng)+,便捷的房價(jià)評估工具層出不窮。

目前廣泛應(yīng)用的“查房價(jià)”,為用戶提供免費(fèi)查詢房屋的價(jià)值服務(wù),買家可以利用查房價(jià)比較房屋的價(jià)值,以合理的價(jià)格買到自己心儀的房屋,賣家可以通過查房價(jià)達(dá)到以最高最合適的價(jià)錢出售房屋,買賣雙方對于交易價(jià)格有了更加公開透明的談判依據(jù),加快了交易的進(jìn)程。“查房價(jià)”系統(tǒng)自問世以來就獲得了業(yè)界和廣大企業(yè)、用戶的一致好評,為此,記者專訪了“查房價(jià)”系統(tǒng)的研發(fā)領(lǐng)頭人、中國權(quán)威的房地產(chǎn)指數(shù)研究專家、國家開發(fā)銀行特聘房地產(chǎn)專家,現(xiàn)任搜房網(wǎng)副總裁、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜女士。

問題一:“查房價(jià)”一上線就被廣泛使用,請問這個(gè)產(chǎn)品為什么這么廣受歡迎?

黃瑜:“查房價(jià)”廣受歡迎,首先是因?yàn)樗枇?ldquo;互聯(lián)網(wǎng)+”的東風(fēng)——依托搜房網(wǎng)房天下平臺(tái)。搜房(美股代碼SFUN)是全球最大的房地產(chǎn)家居網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),日均頁面瀏覽量超過1.64億PV,日均獨(dú)立訪客超過1200萬人次。用戶只要進(jìn)入搜房網(wǎng),在首頁突出的位置就能看到“查房價(jià)”入口。可以迅速對自己想購買或者出售的房屋做出準(zhǔn)確的當(dāng)前市場估價(jià),同時(shí)“查房價(jià)”與搜房網(wǎng)的買房、賣房、貸款等業(yè)務(wù)打通,消費(fèi)者可以通過“查房價(jià)”的入口快速的進(jìn)行房產(chǎn)的委托、交易、貸款等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。其次,“查房價(jià)”比其它房價(jià)測評工具更加準(zhǔn)確。因?yàn)槲覀円劳辛怂逊烤W(wǎng)600多個(gè)城市的十六年積累的一手?jǐn)?shù)據(jù),龐大的底層數(shù)據(jù)和豐富的同類成交房屋可比案例,使我們的系統(tǒng)處于業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。另外,中國指數(shù)研究院運(yùn)營著中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)和中國歷時(shí)最長信息最全的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫,在指數(shù)編制和數(shù)據(jù)處理方面有先天的優(yōu)勢。

問題二:除了針對C端的“查房價(jià)”,你們開發(fā)針對B端的“在線委托評估系統(tǒng)”也深受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司的歡迎,什么動(dòng)力驅(qū)使你們開發(fā)這些便捷工具?

黃瑜:房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)運(yùn)用一直都是我們研究的重要方向,我們一直在探索如何利用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的深度整合,將復(fù)雜業(yè)務(wù)和重復(fù)性作業(yè)扁平化、智能化和標(biāo)準(zhǔn)化,我們不僅要運(yùn)用大數(shù)據(jù)手段出估價(jià)結(jié)果,還希望揭示出結(jié)果背后隱藏的規(guī)律性,對市場經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行預(yù)測和引導(dǎo)。

在查房價(jià)的基礎(chǔ)上,我們在交易端研發(fā)了一套在線委托評估系統(tǒng)——CRIES中指在線委托評估系統(tǒng),主要是整合搜房自有經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)以及合作經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù),為經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司的房地產(chǎn)交易提供線上詢價(jià)與自動(dòng)委托,系統(tǒng)為評估公司提供線上回價(jià)及接單,承接客戶委托的評估業(yè)務(wù)。通過將評估作業(yè)流程系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化,大幅提高評估作業(yè)效率,增加評估業(yè)務(wù)接單的透明度,更快更好地支持交易快速完成。目前這套評估系統(tǒng)已在中國20個(gè)城市運(yùn)行,超過100家評估公司通過這個(gè)平臺(tái)承接評估委托的業(yè)務(wù)。未來在線委托評估系統(tǒng)會(huì)接入更多的經(jīng)紀(jì)公司和金融機(jī)構(gòu),成為中國最大的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托平臺(tái)。

問題三:作為系統(tǒng)的研發(fā)領(lǐng)頭人,您本人的主要職責(zé)是什么?

黃瑜:我的主要職責(zé)是:帶領(lǐng)研究團(tuán)隊(duì)基于國內(nèi)外房地產(chǎn)評估體系的已有研究成果,結(jié)合中國特點(diǎn)做系統(tǒng)研究,創(chuàng)新構(gòu)建中指評估系統(tǒng)的理論體系。中指評估系統(tǒng)研究團(tuán)隊(duì)在我的領(lǐng)導(dǎo)下充分利用搜房網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的大數(shù)據(jù)及搜房互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)資源,發(fā)揮中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)在房價(jià)趨勢預(yù)判方面的優(yōu)勢,系統(tǒng)構(gòu)建中指評估獨(dú)具競爭力的估價(jià)模型。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)被譽(yù)為中國房地產(chǎn)市場的“晴雨表”和引導(dǎo)投資置業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”。我從2000年起負(fù)責(zé)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的整體運(yùn)營工作,2005年我主導(dǎo)了中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)理論體系和計(jì)算方法的全面改進(jìn),并通過國家最高級(jí)別專家的評審。2010年,在我的推動(dòng)下中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的覆蓋城市擴(kuò)大到100個(gè),研發(fā)了在中國房地產(chǎn)市場最具影響力的“百城價(jià)格指數(shù)”,已成為各級(jí)政府科學(xué)決策、企業(yè)投資開發(fā),以及消費(fèi)者購房的重要參考和決策依據(jù)。

問題四:十三五以后,地產(chǎn)金融化將重塑行業(yè)格局。同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩,地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”在防范金融風(fēng)險(xiǎn)方面能發(fā)揮什么積極作用呢?

黃瑜:我?guī)ьI(lǐng)研發(fā)團(tuán)隊(duì)與國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)做了調(diào)研和對接后,全面提升現(xiàn)有的數(shù)據(jù)和模型,通過房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)創(chuàng)新已經(jīng)研發(fā)了一套CRIES中指在線評估系統(tǒng)。在線評估系統(tǒng)可以通過房屋信息精確匹配、最新真實(shí)可比案例自動(dòng)選取、房屋屬性多模型運(yùn)算實(shí)現(xiàn)單套房屋市場價(jià)值精確評估。通過這套系統(tǒng)的貸前自動(dòng)估價(jià)可以一鍵生成報(bào)告,一鍵完成評估分析,在幾秒鐘之內(nèi)完成快速的評估報(bào)告?？蓭椭鹑跈C(jī)構(gòu)快速確定貸款物業(yè)的價(jià)值,并且也可以對存量的貸款物業(yè)進(jìn)行批量復(fù)估,有效滿足相關(guān)政策要求和銀行自身風(fēng)控管理需求。

我?guī)ьI(lǐng)研發(fā)團(tuán)隊(duì)建立了一個(gè)龐大的房源數(shù)據(jù)庫,任何一套房子在我們的底層數(shù)據(jù)庫里都有唯一編碼,任何一套房子需要做評估,在我們數(shù)據(jù)庫里都可以找到對應(yīng)的編碼,大數(shù)據(jù)根據(jù)從成交時(shí)間、掛牌時(shí)間、樓層、朝向、價(jià)格等條件,選取最佳的可比案例作為評估的基礎(chǔ)。再通過我們科學(xué)的評估模型,自動(dòng)完成系統(tǒng)評估,并一鍵生成評估報(bào)告。自動(dòng)評估系統(tǒng)未來還可以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的估值管理,這一點(diǎn)是傳統(tǒng)評估無法做到的。根據(jù)動(dòng)態(tài)的估值管理,未來普通消費(fèi)者可以在平臺(tái)上動(dòng)態(tài)的看到自己房屋估值的變化,你的房子每個(gè)星期、每個(gè)季度、每年怎樣的變化,都會(huì)從我們平臺(tái)上看到。

另外,銀監(jiān)會(huì)要求押品要定期進(jìn)行復(fù)估,這個(gè)工作量是很大的。原來的抵押品,關(guān)于它的信息,包括它的完整度、規(guī)范性都是比較差的,批量復(fù)估系統(tǒng)解決這個(gè)問題。批量復(fù)估系統(tǒng)把所有的抵押品信息做拆分,用技術(shù)的手段做,包括對信息標(biāo)準(zhǔn)化的拆分,城市、區(qū)縣、小區(qū)、樓棟、單元和房號(hào),直到把這個(gè)房號(hào)對接到系統(tǒng)當(dāng)中的房間號(hào),再做快速的復(fù)估。這種體系做完之后,可以動(dòng)態(tài)監(jiān)控,每年做一次,每半年做一次,甚至要想每周做都可以。

問題五:“互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)”對房地產(chǎn)評估行業(yè)會(huì)帶來哪些作用和貢獻(xiàn)?

黃瑜:作為搜房網(wǎng)的副總裁,我?guī)ьI(lǐng)團(tuán)隊(duì)建立了一個(gè)大房源庫,現(xiàn)在已經(jīng)積累超過5000萬套房源,這是評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時(shí)我們自有的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和二手房合作聯(lián)盟經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)每年完成超過50萬套房屋的成交,這成為評估系統(tǒng)最真實(shí)的案例庫。基于強(qiáng)大的大數(shù)據(jù),我們將為行業(yè)提供豐富、及時(shí)的成交案例、為實(shí)時(shí)完成房屋評估提供了數(shù)據(jù)保障。

中國指數(shù)研究院有20多年的房地產(chǎn)指數(shù)研究經(jīng)驗(yàn),在此基礎(chǔ)上,根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)特點(diǎn),以市場比較法、收益法為基礎(chǔ),開發(fā)了適用于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)評估的中指評估系統(tǒng)自動(dòng)化評估模型,能夠快速的進(jìn)行可比樣本篩選和系數(shù)調(diào)整,自動(dòng)完成評估結(jié)果。

搜房的互聯(lián)網(wǎng)基因,促使我們在評估系統(tǒng)的技術(shù)投入方面不遺余力。開發(fā)的評估在線委托系統(tǒng)、房屋實(shí)勘系統(tǒng)、在線報(bào)告系統(tǒng)、電子簽章系統(tǒng)等大幅提升了評估公司的作業(yè)效率,同時(shí)降低了評估公司的成本。

作為評估委托平臺(tái),我們成為經(jīng)紀(jì)公司和評估公司間的紐帶,系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了從詢價(jià)、回價(jià)、委托、實(shí)勘、完成評估報(bào)告全流程的線上操作,提升了評估業(yè)務(wù)委托的高效、公平和客觀。同時(shí)一定程度上避免了經(jīng)紀(jì)人的私下交易,規(guī)范了評估委托行為。

從評估業(yè)務(wù)服務(wù)的金融行業(yè)來講,房地產(chǎn)抵押物的估值管理和風(fēng)險(xiǎn)控制日益重要,互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)的方式改變了傳統(tǒng)評估一筆一筆評估的低效模式,使得大范圍、大批量、高頻率的房地產(chǎn)復(fù)估成為可能,能夠有效的幫助金融控制房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)。

問題六:中國指數(shù)研究院在互聯(lián)網(wǎng)+大數(shù)據(jù)房地產(chǎn)評估方面有哪些優(yōu)勢?

黃瑜:我們的底層數(shù)據(jù)主要來自目前中國歷時(shí)最長、信息最全的專業(yè)數(shù)據(jù)庫——CRIES中指數(shù)據(jù)庫。我2000年帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)基于搜房網(wǎng)全國600多個(gè)城市市場一線及時(shí)龐大的數(shù)據(jù)源,建立了CREIS中指數(shù)據(jù)庫——匯集了20年來的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)、近150個(gè)城市的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)和2300余個(gè)城市的土地?cái)?shù)據(jù)。目前有500多家國內(nèi)外知名高校和科研機(jī)構(gòu)、2000多家金融機(jī)構(gòu)和近萬家知名房地產(chǎn)企業(yè)使用中指數(shù)據(jù)庫,被發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局指定為房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的第二軌。目前,搜房有4萬多員工進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和采集,擁有1000多人的技術(shù)團(tuán)隊(duì),運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)技術(shù)手段,包括模擬、推算,其他渠道數(shù)據(jù)的來源,才形成了今天比較完備的采集體系和數(shù)據(jù)的資源。

而且中國指數(shù)研究院,是做房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)起家的,有二十多年的指數(shù)編制和運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。中國指數(shù)研究院運(yùn)營的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)是中國第一套房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。2005年為了適應(yīng)最新的市場形勢,由我主導(dǎo)對運(yùn)行了十年的中國房地指數(shù)系統(tǒng)進(jìn)行改進(jìn),并通過國家級(jí)鑒定。2010年起,為了更全面反映中國房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況,我?guī)ьI(lǐng)研發(fā)團(tuán)隊(duì)將中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)覆蓋城市由最初的17個(gè)擴(kuò)大到100個(gè),每月1日發(fā)布“百城價(jià)格指數(shù)”。百城價(jià)格指數(shù)是目前中國覆蓋范圍最廣、城市最多的房價(jià)指數(shù),和中國國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“70個(gè)大中城市住房價(jià)格指數(shù)”并行,已經(jīng)成為了有關(guān)機(jī)構(gòu)和投資者了解中國房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)趨勢的重要依據(jù)。

搜房有天然的“互聯(lián)網(wǎng)+”優(yōu)勢。了解搜房的人都知道,搜房(美股代碼SFUN)是房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的領(lǐng)袖,一直引領(lǐng)新房、二手房、租房、家居、房地產(chǎn)研究等領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新,在PC及移動(dòng)領(lǐng)域均處于絕對領(lǐng)先的地位。中國指數(shù)研究院就是搜房控股的研究集團(tuán)。無論是新房、二手房、家居、金融,還是研究集團(tuán),這五個(gè)體系其實(shí)是在一個(gè)大的底層數(shù)據(jù)平臺(tái)上做運(yùn)行,無論是做市場和企業(yè)分析,還是做大數(shù)據(jù)決策支持,都有互聯(lián)網(wǎng)的基因在。

整個(gè)采訪氛圍愉快,黃瑜女士從編撰《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》的繁忙案頭工作抽身,用專業(yè)的知識(shí)、敬業(yè)的精神耐心解答了每一個(gè)問題。十幾年專注房地產(chǎn)研究,黃瑜憑借專業(yè)積累和敏銳的判斷,帶領(lǐng)研究團(tuán)隊(duì)運(yùn)用大數(shù)據(jù)處理的新技術(shù)開發(fā)了針對房地產(chǎn)評估的互聯(lián)網(wǎng)工具,為房地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”添上了濃墨重彩的一筆。

大數(shù)據(jù)不僅為房地產(chǎn)估價(jià)提供便捷服務(wù),而且未來在行業(yè)選址,配套服務(wù)資源的優(yōu)化等方面有廣闊的前景。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)插上“互聯(lián)網(wǎng)+”的翅膀,必定會(huì)帶領(lǐng)不斷轉(zhuǎn)型與升級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)走進(jìn)新時(shí)代。作為中國權(quán)威的房地產(chǎn)領(lǐng)域研究專家,相信黃瑜女士一定還會(huì)給我們帶來更多的驚喜!

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。