超2200億元房地產(chǎn)信托今年待兌付

信托公司可關(guān)注企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)，二季度到期規(guī)模610億元，為今年峰值。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2016年到期的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品共計(jì)1004只，規(guī)模總計(jì)2224.13億元，平均預(yù)期收益率9.7%，較2015年到期房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品平均預(yù)期年化收益率高出0.21個(gè)百分點(diǎn)。

與2015年相比，今年到期規(guī)模減少了6%，其中二季度為最高峰，到期規(guī)模為610億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力累積、房企低成本融資渠道拓寬、前期風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目暴露的影響下，預(yù)計(jì)新發(fā)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的數(shù)量不會(huì)有明顯增長(zhǎng)。信托公司可以在原有債權(quán)融資模式的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新股權(quán)投資或者“股權(quán)+債權(quán)”的形式，關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中蘊(yùn)藏的需求和機(jī)會(huì)，為房產(chǎn)證券化和類REITS提供可能。

今年兌付規(guī)模同比減少6%

隨著前些年發(fā)行的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目陸續(xù)到期，加之市場(chǎng)低迷，自去年以來多只房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了兌付風(fēng)險(xiǎn)，如匯源6號(hào)房地產(chǎn)信托，由于所投“石家莊卓達(dá)碧水馨園住宅項(xiàng)目”銷售進(jìn)度出現(xiàn)問題延期；長(zhǎng)城財(cái)富9號(hào)大連金生山海云天項(xiàng)目逾期；安徽中杭項(xiàng)目和黃氏控股路橋建筑裝飾城二期最終以保本微利方式解決；受佳兆業(yè)影響的愛建信托和中融信托兩款產(chǎn)品在佳兆業(yè)債務(wù)重組后危機(jī)解除。

用益工作室報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在2015年后階段時(shí)有顯露：開發(fā)商不能按期償還融資資金，從而選擇延期兌付，信托公司宣布提起清盤房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計(jì)劃引入資產(chǎn)管理公司進(jìn)行接盤，“控風(fēng)險(xiǎn)、保兌付”成為焦點(diǎn)話題。

而2016年房地產(chǎn)信托的兌付風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)內(nèi)人士表示，在去庫(kù)存壓力面前，預(yù)計(jì)仍會(huì)不時(shí)有房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)暴露的個(gè)例發(fā)生。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2016年到期的房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品共計(jì)1004個(gè)，較2015年同期增加18.26%；但到期規(guī)模2224.13億元比2015年減少約6%；平均預(yù)期收益率9.7%，較2015年到期房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品平均收益率高出0.21個(gè)百分點(diǎn)。

其中，2016年一季度到期規(guī)模605.70億元；二季度到期規(guī)模610.63億元；三季度到期規(guī)模527.98億元；四季度到期規(guī)模427.82億元。2016年上半年信托業(yè)兌付壓力相對(duì)較大，但隨著存量規(guī)模的走低，以及信托公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把控的意識(shí)和能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有望得到逐步釋放。

與此同時(shí)，由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)等固收類信托發(fā)行量下降，記者在百度信托吧里面注意到，原來偏多的銷售貼慢慢變成了求購(gòu)貼。諸多投資者表示，在股市震蕩，P2P跑路，以及銀行理財(cái)利息一降再降的情況下，對(duì)比起來，信托產(chǎn)品的性價(jià)比還算不錯(cuò)。

“給工商企業(yè)融資的產(chǎn)品我們對(duì)行業(yè)不太了解，所以不敢投。如果是地產(chǎn)信托，還能了解下所在城市經(jīng)濟(jì)圈，地產(chǎn)商資金實(shí)力及聲譽(yù)，抵押物是否充足，比較放心。”一位上海投資者的百萬信托資金即將到期收回，但還沒能找到心儀的一線城市大地產(chǎn)商信托項(xiàng)目作為下一輪投資計(jì)劃。

去庫(kù)存下的地產(chǎn)信托創(chuàng)新

一直以來，房地產(chǎn)信托都是信托資金投向的中堅(jiān)力量，但去年以來隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的陣痛，這一情況出現(xiàn)了轉(zhuǎn)變。

根據(jù)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年各季度，資金信托投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的占比均超過10%，進(jìn)入2015年以來，房地產(chǎn)領(lǐng)域投向資金占比持續(xù)走低。2015年三季度信托行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)資金信托余額12876億元，占比僅8.96%。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)投向資金信托占比減少主要受以下三點(diǎn)因素影響：一是房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力大，行業(yè)新增投資規(guī)模走低，由此產(chǎn)生的融資需求下降；二是低成本融資渠道擴(kuò)寬，資金雄厚的地產(chǎn)商可通過債券、股票等方式獲得資金，通過信托融資的意愿下降；三是此前暴露的諸多房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)下行的預(yù)期讓信托公司對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目的態(tài)度更為審慎。

百瑞信托博士后科研工作站分析稱，2016年，房地產(chǎn)類信托、基礎(chǔ)設(shè)施類信托業(yè)務(wù)仍然是信托行業(yè)的主要目標(biāo)市場(chǎng)。

百瑞博研站馬琳博士認(rèn)為，信托公司可以嘗試在慎重選擇交易對(duì)手、項(xiàng)目區(qū)位的前提下，采用真正的股權(quán)投資或者“股權(quán)+債權(quán)”的形式開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過設(shè)立房地產(chǎn)并購(gòu)基金或房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)整合優(yōu)化資源配置，以此拓展房地產(chǎn)信托的深度和廣度，有望成為房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的升級(jí)版。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。