老舊小區(qū)改造多重問題待解

近日，中國證券報記者走訪時發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)一些老舊小區(qū)業(yè)主多年前就收到了改造通知，但由于意見不統(tǒng)一，遲遲未能改造成功。

業(yè)主意見有分歧

中國證券報記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這些老舊小區(qū)業(yè)主對是否進行改造的分歧主要包括，改造對不同樓層的房子房價影響不一、業(yè)主對改造費用接受度不一致以及私密性存在顧慮等方面的問題。

“加裝電梯后，老舊小區(qū)三樓以下的房源可能會滯銷。如果沒有加裝電梯，三樓以下房源的賣點主要是爬樓少、對家里有老人的客戶吸引力大。而加裝電梯后，高樓層的房子在保持采光、居住舒適度優(yōu)勢的前提下，原來的一些短板問題得到了解決。老舊小區(qū)改造難以推進，主要和低樓層房子價格變動的不利預期等因素有關。目前，三層以下的房子價格明顯高于三層以上的，加裝電梯后，可能就不是這樣了。”多位二手房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

從目前情況看，加裝電梯都是在樓道外部進行，電梯會從住戶窗戶穿過。不少業(yè)主提出會帶來私密性困擾。“這對電梯企業(yè)提出了較高要求，安裝的電梯要安全、牢固，同時還要兼顧私密性?！倍辔粯I(yè)內(nèi)人士對中國證券報記者表示。

中國證券報記者了解到，很多老舊小區(qū)幾年前就組織簽署了自愿性改造承諾書，由于業(yè)主更換較為頻繁，一些簽署協(xié)議的業(yè)主賣掉了房子，是否改造還需征求新業(yè)主的意見。

多地部署改造

近期，全國多個地區(qū)就老舊小區(qū)改造問題進行了詳細部署，對需要解決的重點問題進行公示，并提出了解決方案。

以哈爾濱為例，該地區(qū)老舊小區(qū)改造需要解決五方面問題，包括建筑使用功能、服務設施欠缺、小區(qū)停車難、生命通道堵塞、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量差這些問題。改造內(nèi)容分為必改項目、業(yè)主選擇項目、增建運營項目三大類。

必改項目包括屋面防水、屋面保溫、外墻保溫（或節(jié)能改造）、外墻粉刷、單元門窗更換、樓道照明設施、樓道內(nèi)部（墻體、踏步、樓梯扶手）維修和粉刷、雨漏管更換、庭院照明、庭院綠化、安防監(jiān)控、道路維修、施劃地面停車泊位線、增設無障礙設施、垃圾分類轉(zhuǎn)運設施、室外供水管線、室外排水管線、室外供電線路、室外供氣管線、室外供熱管線以及5G基站建設等。自選項目包括室內(nèi)供水管線、室內(nèi)排水管線、室內(nèi)供熱管線和暖氣片、自用門窗、加裝電梯、加裝水氣熱等智能計量表，業(yè)主分擔成本費用。增建項目包括建設社區(qū)服務用房、地上或地下停車場、養(yǎng)老、托幼、便民商超以及物流配送設施等。

據(jù)哈爾濱市老舊小區(qū)改造總指揮部規(guī)劃設計部部長張建軍介紹，按照居民自愿、政府扶持的原則，廣泛征求群眾意見和建議，要征得三分之二以上（含三分之二）業(yè)主同意，并征詢改造后物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和收費標準等。

配套政策支持

據(jù)了解，長沙市內(nèi)房屋產(chǎn)權人家庭（指夫妻雙方）既有住宅增設電梯提取住房公積金，需要提供《長沙市既有多層住宅增設電梯聯(lián)合備案和竣工驗收表》。同時，符合以下4個條件，即提取申請人同意出資增設電梯并與其他業(yè)主簽訂書面協(xié)議，且已支付分攤的工程建筑費用；提取申請人為增設電梯住宅所有權人或其配偶；本次提取不受提取時間間隔限制；其他條件符合規(guī)定。

據(jù)長沙市公積金中心負責人介紹，為加大公積金對繳存職工改善居住條件的支持力度，2018年該中心就出臺政策，允許繳存職工家庭提取住房公積金，用于既有多層住宅增設電梯。

截至5月15日，該中心共辦理111筆共457萬元電梯增設提取業(yè)務，幫助繳存職工家庭改善居住條件、提高生活水平。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，棚改大幕逐漸落下，下一步重點會轉(zhuǎn)移到老舊小區(qū)改造上來。中國社會科學院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立表示，房地產(chǎn)市場外延式擴張接近尾聲，去年城市化率已超過60%，城市新增人口放緩，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超過40平方米，供求基本平衡。提升老舊小區(qū)的居住環(huán)境和品質(zhì)成為下一階段的重點工作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。