..3成A股房企宣布虧損 18家為首虧

2月17日，距離收購不到一年時間，宜華健康決定以4億元價格把持有深圳市友德醫(yī)科技有限公司20%的股權出讓給深天地A。2015年3月份，宜華健康以1.2億元現(xiàn)金獲得友德醫(yī)科技20%的股權。

從2014年以來，宜華健康先后出售旗下梅州、湘潭等地產(chǎn)項目，以增發(fā)方式全資收購醫(yī)療后勤服務商眾安康、參股醫(yī)療軟件制造商友德醫(yī)科技，公司名稱從“宜華地產(chǎn)”變更為“宜華健康”，從房地產(chǎn)向醫(yī)療、養(yǎng)老等大健康業(yè)務轉(zhuǎn)型。

啟動轉(zhuǎn)型以來，宜華健康業(yè)績開始扭轉(zhuǎn)，2015年第三季度，宜華健康營收同比增長4500多倍，凈利虧損縮小近一倍至21.46萬元，2015全年預計盈利6300萬到7500萬元，多數(shù)為眾安康所貢獻。友德醫(yī)科技并沒有為宜華健康貢獻多少業(yè)績，2015年上半年虧損48萬元。

拋售友德醫(yī)科技股權，雖與宜華健康大健康業(yè)務布局相左，但這讓后者不僅擺脫了一個虧損包袱，而且還獲得2.8億元賬面收益。對于這家轉(zhuǎn)型關鍵時期的公司而言，短期報表顯然遠比長期業(yè)務轉(zhuǎn)型更為急迫。

隨著2015年財報季的拉開，中小企業(yè)的業(yè)績預告已經(jīng)陸續(xù)披露。經(jīng)濟觀察報梳理24家轉(zhuǎn)型期A股上市中小地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上轉(zhuǎn)型期企業(yè)均面臨著虧損或者下滑的局面，宜華健康尚屬為數(shù)不多的“成功者”。巨潮資訊的信息顯示，已公布業(yè)績的中小房企中有近30%的企業(yè)宣布虧損或業(yè)績下滑。

浙江某房企負責人認為，在目前去庫存難的大背景下，多數(shù)中小上市房企轉(zhuǎn)型是不得已而為之，一方面是因為中小房企生存艱難，“去化周期長，資金短缺，拿不到新項目，很多公司變成僵尸企業(yè)”。另一方面，作為上市企業(yè)，迫于業(yè)績壓力必須進行轉(zhuǎn)型，“很多企業(yè)轉(zhuǎn)型并不是熟悉行業(yè)，而是為了股價，哪個板塊估值高，就向哪個方向轉(zhuǎn)，不外乎醫(yī)療健康、新能源、互聯(lián)網(wǎng)這幾個行業(yè)”。

扎堆轉(zhuǎn)向健康、文化和新能源

根據(jù)公開資料，國內(nèi)A股市場160多家房地產(chǎn)企業(yè)中，至少有超過6成企業(yè)計劃或者正在轉(zhuǎn)型，其中有近20家要完全退出地產(chǎn)領域。

由于自身實力、行業(yè)地位和未來規(guī)劃不同，房企轉(zhuǎn)型方式不盡相同，第一類仍舊從事地產(chǎn)行業(yè)，但逐步改變傳統(tǒng)開發(fā)銷售模式，向集約化、細分領域轉(zhuǎn)變，如萬科由城市地產(chǎn)開發(fā)商向城市生活配套服務商轉(zhuǎn)型；中國宏泰由開發(fā)商向園區(qū)開發(fā)運營方向轉(zhuǎn)型。

第二類為多元化轉(zhuǎn)型，通過多元化業(yè)務布局培育新興產(chǎn)業(yè)，以彌補傳統(tǒng)地產(chǎn)領域的頹勢。如恒大地產(chǎn)在體育、消費品和糧油領域的布局，萬達在文化、旅游、酒店、百貨等方面的拓展。

第三類去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，主要為徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務，向一個或多個新興產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型，也有的本身為多元化產(chǎn)業(yè)企業(yè)，逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務。

如果說前兩類轉(zhuǎn)型方向是大企業(yè)們的盛宴，那么第三類是目前絕大多數(shù)中小房企轉(zhuǎn)型的主要方向。

根據(jù)對國內(nèi)A股上市24家中小房企轉(zhuǎn)型方向初步梳理，醫(yī)療健康、文化教育和能源3個領域是中小房企轉(zhuǎn)型主要方向，其中向醫(yī)療健康轉(zhuǎn)型有6家，向文化教育轉(zhuǎn)型有6家，向能源轉(zhuǎn)型6家，另外6家房企，2家轉(zhuǎn)向金融，2家轉(zhuǎn)向科技制造，1家轉(zhuǎn)向珠寶行業(yè)，1家轉(zhuǎn)向零售行業(yè)。

醫(yī)療健康、新興能源和文化產(chǎn)業(yè)這三大行業(yè)，近年一直都是資本市場的寵兒，雖然業(yè)務轉(zhuǎn)型并未讓這些中小房企財務報表光鮮起來，但短期的股價回升對市值估值的拉動作用，無疑讓這些企業(yè)看到希望。

以宜華健康為例，多年來這只股票價格一直在10元之內(nèi)徘徊，轉(zhuǎn)型消息傳出后，從2014年4月份到2015年4月份，股價從低點5元多沖到54元，雖然之后一路下滑，目前仍維持在20元之上。

綠景控股同樣如此，2015年9月重組完成后，股價一路沖高，從2月底到11月底，股價由11元漲到近40元；萊茵體育在2015年2月底到6月底4個月內(nèi)，股價從6元漲到38元，同樣得益于業(yè)務轉(zhuǎn)型帶來的利好。

上述浙江房企負責人表示，轉(zhuǎn)型是一種嘗試，并不見得就能成功，也不是注定會失敗，“起碼給投資者和監(jiān)管機構(gòu)一個交代，如果是非上市公司，可能就不會專門針對這幾個熱門行業(yè)，會選擇老板更熟悉的行業(yè)進行轉(zhuǎn)型。”

宜華健康并不是第一個吃醫(yī)療健康螃蟹的企業(yè)，綠景控股、中關村、華業(yè)資本、宋都股份、運盛醫(yī)療幾乎都在2015年向這一新興行業(yè)轉(zhuǎn)型。

綠景控股出售完最后一個地產(chǎn)項目后，通過定向增發(fā)募資100.54億元，用于通州國際腫瘤醫(yī)院、南寧明安醫(yī)院、北京兒童醫(yī)院腫瘤醫(yī)院、腫瘤精準醫(yī)學中心、兒童健康管理云平臺和醫(yī)療健康數(shù)據(jù)管理平臺等項目和平臺建設，進軍醫(yī)療行業(yè)。

華業(yè)地產(chǎn)改名為華業(yè)資本，出售兩個地產(chǎn)項目股權，并宣布向醫(yī)療健康領域轉(zhuǎn)型；運盛實業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷“屢戰(zhàn)屢敗”洗禮之后，改名為運盛醫(yī)療，告別地產(chǎn)業(yè)務。此外，宋都股份也成立宋都新大健康，進入醫(yī)療健康行業(yè)。

同樣徹底轉(zhuǎn)型的還有中關村，2011年收購華素制藥后，中關村科技確立了“科技地產(chǎn)＋醫(yī)藥”戰(zhàn)略布局，不過隨著地產(chǎn)行業(yè)嚴冬到來，從2014年下半年，中關村逐步出售旗下非醫(yī)藥業(yè)務，把主要精力放在醫(yī)藥、門診和養(yǎng)老等行業(yè)。

除了向醫(yī)療健康行業(yè)轉(zhuǎn)型外，文化教育也是中小房企轉(zhuǎn)型的一個主要方向，6家企業(yè)轉(zhuǎn)型多數(shù)發(fā)生在2014年和2015年兩年時間里，相比醫(yī)療健康行業(yè)轉(zhuǎn)型房企而言，文化教育行業(yè)轉(zhuǎn)型似乎并不那么順利。

銀潤投資、中國高科兩家企業(yè)進入教育領域，前者背靠清華大學，2015年11月，以23億元價格收購學大教育集團全部股權，出資32億元設立國際教育服務公司、建設在線教育平臺；后者背后是北京大學，分別與北大培生及韓國Lumsol公司共同開發(fā)漢語在線教育平臺，與觀臻基金共同推進頂你學堂。

上海新梅、同達創(chuàng)業(yè)和浙江廣廈進入文化傳媒領域，2014年10月，同達創(chuàng)業(yè)以32億元把永新視博數(shù)字納入囊中；2014年，浙江廣廈通過資產(chǎn)置換置入主東陽福添影視公司，第二年8月份宣布三年內(nèi)將徹底退出房地產(chǎn)；上海新梅轉(zhuǎn)型則因公司股權之爭擱置。

同在2015年，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，剝離了旗下多個地產(chǎn)項目，并設立國內(nèi)首個民營體育交易中心，收購萬航信息股權和亞洲職業(yè)籃球公司，并與中國體育報業(yè)總社達成合作協(xié)議，全面發(fā)力體育產(chǎn)業(yè)。

新能源是眾多中小房企轉(zhuǎn)型另一個主要方向，由于自身技術和經(jīng)驗缺失，多數(shù)通過收購獲得轉(zhuǎn)型出路。美都控股通過收購美國能源企業(yè)WAL公司完成到美都能源的轉(zhuǎn)變，新潮實業(yè)以22.1億元價格從美國收購油氣田、以15億元價格出售地產(chǎn)子公司大地房產(chǎn)50%的股權，進行業(yè)務轉(zhuǎn)型。

新能源電池也是諸多房企轉(zhuǎn)型的重點領域，2015年5月冠城大通與福投新能源投資合作進入這一行業(yè)，一個月之后，時代萬恒以發(fā)行股份方式購入九夷能源全部股權，進入鎳電池生產(chǎn)領域，并逐步去地產(chǎn)化。

金科股份則殺入風電和光伏產(chǎn)業(yè)，2014年至今，金科股份先后設立新能源全資子公司、收購新疆哈密風電項目，并計劃未來三五年內(nèi)，為這一轉(zhuǎn)型投入400億元資金。此外，天業(yè)股份則把重心放在礦業(yè)板塊上，逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務。

另外，2015年5月，多倫股份更名匹凸匹，業(yè)務從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)金融；大連控股同樣把金融作為轉(zhuǎn)型方向；萬業(yè)股份和華麗家族在去地產(chǎn)之后，分別把業(yè)務轉(zhuǎn)向集成電路和石墨烯、機器人、臨近空間飛行器等高科技生產(chǎn)領域。海德股份退出地產(chǎn)保留貿(mào)易業(yè)務，雷伊B則收購了一家珠寶企業(yè)。

多數(shù)轉(zhuǎn)型公司業(yè)績不佳

多數(shù)轉(zhuǎn)型的中小房企，由于處于轉(zhuǎn)型關鍵時期，原有地產(chǎn)業(yè)務停滯，新業(yè)務還處于培育期，出現(xiàn)業(yè)績持續(xù)下滑、甚至虧損的現(xiàn)象，也有部分企業(yè)通過轉(zhuǎn)型實現(xiàn)扭虧為盈，同樣，也有部分企業(yè)是憑借出售地產(chǎn)項目實現(xiàn)盈利。由于多數(shù)中小房企轉(zhuǎn)型發(fā)生在2014年和2015年期間，2015年業(yè)績成為衡量其成效的一把標尺。

據(jù)巨潮資訊網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，截至2月18日，共有79家A股上市房企公布2015年業(yè)績預告，其中業(yè)績增長和盈利的企業(yè)為37家，占比46.8%；業(yè)績下滑或虧損有42家企業(yè)，占比53.2%。虧損23家房企，占29.1%，其中有18家為首虧。

在記者納入統(tǒng)計分析的24家企業(yè)中，拋開4家未公布業(yè)績的企業(yè)，其中11家轉(zhuǎn)型企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績下滑或虧損，占比55%，其中7家為首次虧損；9家實現(xiàn)盈利或者業(yè)績增長，占比45%，其中8家是通過出售子公司股權獲金融資產(chǎn)收益實現(xiàn)，只有宜華健康憑借醫(yī)療后勤服務實現(xiàn)扭虧。

業(yè)績下滑或虧損的42家房企中，首虧企業(yè)占比為42%；20家轉(zhuǎn)型中企業(yè)的業(yè)績，虧損的占比40%，其中首虧比例占到63.6%，虧損比高出行業(yè)10個百分點，首虧比高出行業(yè)20多個百分點。

在醫(yī)療健康板塊6家企業(yè)中，2015年實現(xiàn)盈利的4家，虧損2家，其中綠景控股預計虧損2740萬元到2020萬元，運盛醫(yī)療虧損4300萬元到8800萬元，兩家企業(yè)均為首虧；華業(yè)資本、宋都股份和中關村實現(xiàn)盈利均因出售旗下地產(chǎn)項目獲利所致；宜華健康因收購眾安康后勤集團貢獻大部分利潤而實現(xiàn)扭虧為盈。

向新能源轉(zhuǎn)型6家企業(yè)，金科股份和美都能源2015年業(yè)績預測還未公布，冠城大通凈利降減少50%，新潮實業(yè)、時代萬恒均通過出售子公司股權和業(yè)務扭虧為盈，而天業(yè)股份實現(xiàn)凈利增長主要得益于其下黃金礦業(yè)績增長。

與醫(yī)療健康和新能源行業(yè)轉(zhuǎn)型企業(yè)通過各種方式實現(xiàn)盈利相比，向文化教育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型6家企業(yè)中，除了同達創(chuàng)業(yè)通過資管計劃扭虧為盈，其他5家均發(fā)生業(yè)績下滑或虧損，其中萊茵體育虧損3.5億到3.9億元，浙江廣廈虧損6.58億元，上海新梅虧損1億元到1.3億元，銀潤投資減少74.57%到54.23%，中國高科減少40%到60%。

此外，匹凸匹預計虧損2000萬元，大連控股預虧7500萬元，雷伊B虧損1300萬元，三家均為首虧企業(yè)；海德股份預計盈利2000萬元到2500萬元，主要來自政府資金占用費和出售項目股權。

從萬達集團和宜華健康轉(zhuǎn)型過程中不難發(fā)現(xiàn)，無論大企業(yè)還是中小企業(yè)，轉(zhuǎn)型勢必會經(jīng)歷短期業(yè)績波動，但從長遠來來看，對深陷地產(chǎn)泥潭的中小房企而言，轉(zhuǎn)型未必不是一次鳳凰涅槃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。