陳思進(jìn)：降低首付減少了購(gòu)房成本嗎

2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，在不實(shí)施樓房“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)于首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的家庭，原則上最低首付款降低至25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；已經(jīng)擁有一套住房的家庭，即便貸款尚未結(jié)清，為改善生活再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例將調(diào)整至不低于30%。

此項(xiàng)政策一經(jīng)公布，立刻引發(fā)各方熱議，有分析指出，樓市政策暖風(fēng)或持續(xù)兩三年，此類(lèi)降低首付的做法，能夠降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

降低首付能減少購(gòu)房成本？這個(gè)說(shuō)法是有欠妥當(dāng)?shù)?，甚至可以說(shuō)是違背了金融的基本常識(shí)。

首先，從金融的角度來(lái)分析，首付降得越低，金融杠桿就越高。舉例來(lái)說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值100萬(wàn)人民幣的房子，假設(shè)貸款利率是8%，將分期25年還清債務(wù)。如此一來(lái)，10%與25%的首付款利息，前者為116063元，后者是96717元，怎么可能減少購(gòu)房成本？

其次，減低首付加大了銀行的“乘數(shù)效應(yīng)”，即大眾手中就都有了“明天的錢(qián)”，首付越低，人們的購(gòu)買(mǎi)力就越超過(guò)他們的實(shí)際收入，市場(chǎng)的供求關(guān)系立刻被扭曲，房?jī)r(jià)就越將被“明天的錢(qián)”而推高，用尚不存在的、明天的錢(qián)去購(gòu)房時(shí)，那種不實(shí)的“求”便無(wú)限增大，房?jī)r(jià)自然急劇上升。恰恰相反，如果提高首付買(mǎi)房，非但能減少按揭的利息成本，而且大家買(mǎi)到的都是“今天房?jī)r(jià)”的房子，人們的購(gòu)房成本才能真正地降下來(lái)。

然而，對(duì)缺乏投資渠道的普通投資者來(lái)說(shuō)，似乎只有房子才能抵抗財(cái)富縮水。那些手上持有多套住房的，大多都把房子作為投資品，希望以更高的價(jià)格賣(mài)出。進(jìn)一步說(shuō)，在商品社會(huì)里，房屋是最大、最有利可圖的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的價(jià)值規(guī)律。猶如股票的基本價(jià)值是從企業(yè)未來(lái)的盈利中獲得，住房的基本價(jià)值是源于未來(lái)出售或出租住房產(chǎn)生的收入。而當(dāng)下，無(wú)論從租售比還是從房?jī)r(jià)的收入比來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)都已經(jīng)脫離了基本價(jià)值。

幾十年來(lái)，全球各地的房?jī)r(jià)泡沫，無(wú)一例外都以房?jī)r(jià)下跌引發(fā)金融危機(jī)而結(jié)束。比如日本過(guò)熱的樓市導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)“失去二十年”；美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)大衰退，至今都尚未真正全面復(fù)蘇。

近幾年，加拿大被迫跟隨美國(guó)實(shí)行超低利率，加之其他原因，使得房?jī)r(jià)飛漲，被國(guó)際貨幣基金組織和經(jīng)合組織，判定為全球房?jī)r(jià)泡沫的最大國(guó)。特別是德意志銀行去年底評(píng)估，加拿大的房屋市場(chǎng)被嚴(yán)重高估，高估值為房?jī)r(jià)的60%。結(jié)果，越來(lái)越多的海外企業(yè)，由于成本過(guò)高而撤出加拿大。一般的中小企業(yè)經(jīng)營(yíng)也日漸艱難，為保持競(jìng)爭(zhēng)力，使得加拿大的失業(yè)率不斷提升。同時(shí)，加拿大人因?yàn)橘J款買(mǎi)高價(jià)房，債務(wù)水平屢創(chuàng)新高。目前，加拿大人的收入債務(wù)比（IncomeDebtRatio，簡(jiǎn)稱負(fù)債率）高達(dá)167%，幾乎是全球第一。

所以，房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率、負(fù)債率越高，泡沫就越大，而持續(xù)得越久，也就越容易引發(fā)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。