全國人大代表蔡繼明：應(yīng)該再開辟準(zhǔn)商品房市場

樓市去庫存成為了今年“兩會”代表熱議的一個(gè)話題。去年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議和12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議都強(qiáng)調(diào)要在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，重點(diǎn)加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并提出了“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大任務(wù)，其中去庫存就是化解房地產(chǎn)庫存。

全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)，之所以與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，特別是與城市化高速發(fā)展相背離，根本原因并非城市住房建筑已經(jīng)過剩，而是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離了城市化進(jìn)程的真實(shí)需求，它不是去迎合廣大需要住房的中低收入人群，而是演化成富人投機(jī)和投資食利的工具。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年11月末，中國商品房待售面積69637萬平方米。即便如此，庫存仍在增加，2015年前11月還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。根據(jù)中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛估計(jì)，截至2015年底，商品住房總庫存預(yù)計(jì)達(dá)到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個(gè)月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化。

另一方面，2014年城鎮(zhèn)住房存量3.3億套，按常住人口城鎮(zhèn)化率54.77%（7.45億）計(jì)算，城鎮(zhèn)居民戶均1.1套。中國社科院發(fā)布的2016年《社會藍(lán)皮書》顯示：95.4%的受訪家庭有住房，19.7%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上住房。2013年城鎮(zhèn)住房空置率22.4%，大概4898萬套，按三口人一套，1.6億人可以住在這些房子里。北京市2012年3月流動(dòng)人口是725萬，空置房屋381.2萬套，按一戶住三個(gè)人，一個(gè)房子不建就可以住1140萬。

城市的房價(jià)之所以出現(xiàn)10年9調(diào)越調(diào)越高的現(xiàn)象，根本原因是只注重抑制需求，而沒有著眼于擴(kuò)大供給。

別指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”

中國住房市場從總體上說已經(jīng)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，如何化解房地產(chǎn)庫存和降低空置率？去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，2014年底農(nóng)民工的總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解當(dāng)前商品住宅市場的庫存壓力。

當(dāng)前全國商品住房平均銷售價(jià)格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，保守計(jì)算一套房子總費(fèi)用為50萬元。

據(jù)國務(wù)院的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有兩個(gè)人工作，其年家庭收入約為5萬元，房價(jià)收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用，負(fù)擔(dān)會更大。顯然，要讓農(nóng)民工在城市買房或租房，政府必須給予巨額補(bǔ)貼。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2.7億農(nóng)民工及其家庭，在工作地買房的只有0.9%，在靠近原住地的縣城等買房的只有15%左右。

總體上說，根本別指望農(nóng)民工當(dāng)“接盤俠”。

蔡繼明表示，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的主要障礙之一正是城市住房價(jià)格過高，以至于絕大多數(shù)農(nóng)民工臨時(shí)居住在地下室、工棚、未竣工的建筑物以及小產(chǎn)權(quán)房和城中村內(nèi)，住房問題會迫使他們遲早返回自己的家鄉(xiāng)。

蔡繼明認(rèn)為，城市的房價(jià)之所以出現(xiàn)10年9調(diào)越調(diào)越高的現(xiàn)象，根本原因是只注重抑制需求，而沒有著眼于擴(kuò)大供給。供給之所以難以擴(kuò)大，又是因?yàn)檎畨艛嗔顺鞘薪ㄔO(shè)用地的供給，農(nóng)村大量粗放利用的建設(shè)用地不能進(jìn)入城市建設(shè)用地市場，大面積存在的小產(chǎn)權(quán)房作為非法建筑禁止交易。政府供給的城市建設(shè)用地中，大部分屬于工業(yè)用地，商住用地所占比例很低，由此造成住宅用地價(jià)格不斷攀升，從而導(dǎo)致城市住房價(jià)格居高不下。

市場亂象的根源

中國目前的城鎮(zhèn)化率僅達(dá)到56.1%，還處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段，更何況56.1%的常住城鎮(zhèn)人口中，18%是沒有城鎮(zhèn)戶籍的農(nóng)民工。今后每年還有上千萬農(nóng)民工進(jìn)入城市，即使到2020年解決了1億農(nóng)民工的城市戶口，還有2億多農(nóng)民工處在半城市化狀態(tài)。

面對人口城市化對住房的海量需求，房地產(chǎn)行業(yè)本應(yīng)該成為推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，卻出現(xiàn)了開工面積和銷售面積雙雙下降的情況。

蔡繼明分析稱，蔡繼明認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)，之所以與中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢，特別是與城市化高速發(fā)展相背離，根本原因并非城市住房建筑已經(jīng)過剩，而是房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離了城市化進(jìn)程的真實(shí)需求，它不是去迎合廣大需要住房的中低收入人群，而是演化成富人投機(jī)和投資食利的工具。一個(gè)為富人投機(jī)和投資食利而搭建的房地產(chǎn)市場，游戲規(guī)則就是不斷驅(qū)使房價(jià)上漲。開發(fā)商正是迎合了這一心理，利用房地產(chǎn)開發(fā)的壟斷性特許經(jīng)營權(quán)，營造出價(jià)格不斷上漲的供應(yīng)端，使投機(jī)投資食利者有了最好的標(biāo)的物，使他們趨之若鶩，同時(shí)也綁架了剛需群體。

蔡繼明認(rèn)為，按照這種游戲規(guī)則運(yùn)行的市場，肯定會遇到接盤者退而卻步的“天花板”，斷崖式的崩盤終有一天會發(fā)生。為了避免這種災(zāi)難的發(fā)生，政府只采取行政措施抑制房價(jià)的非理性增長，沒有觸及房地產(chǎn)市場形成機(jī)制的核心問題——以往的游戲規(guī)則并沒有發(fā)生變化。雖然在政府的打壓下，房地產(chǎn)市場的崩盤被暫時(shí)延緩了，但是造成了房地產(chǎn)市場在高位房價(jià)下的低迷和萎縮：一邊是2.7億農(nóng)民工買不起房而不能進(jìn)城落戶，另一邊是大量的存量房和價(jià)格高不可攀。

開辟準(zhǔn)商品房市場

蔡繼明認(rèn)為，只有改變現(xiàn)行房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，對房地產(chǎn)市場的供給側(cè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，重新塑造房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場從結(jié)構(gòu)到功能的根本轉(zhuǎn)變，才能使房地產(chǎn)行業(yè)擺脫長期低迷的困境，迎來房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的春天。

1．開辟準(zhǔn)商品房市場

針對上述房地產(chǎn)市場亂象，蔡繼明建議，要讓房地產(chǎn)市場與幾億中低收入者的購買力接軌，就不能再任由作為投機(jī)和投資者樂園的房地產(chǎn)市場成獨(dú)霸天下，因?yàn)檫@樣的市場一旦具有唯一性，不僅會綁架剛需購房者，還會把幾億中低收入者數(shù)以萬億的購買力完全排除在外了。因此，應(yīng)該在現(xiàn)有的投機(jī)投資過度的房地產(chǎn)市場之外再開辟出一個(gè)準(zhǔn)商品房市場。

所謂準(zhǔn)商品房市場，就是只許買而在一定期限內(nèi)不許賣的自住性或改善性商品房市場。對于準(zhǔn)商品房市場，政府仍然可以采用招拍掛的方式售賣住宅用地，但是在所成交的土地價(jià)格中，由政府出資30-50%（或以減免方式），從而對所建住宅擁有部分產(chǎn)權(quán)。準(zhǔn)商品房只能供購買者居住，不能進(jìn)行二次交易，如果遇到特殊情況需要退房，就只能由政府按照折舊率進(jìn)行回購，再由政府委托的管理公司進(jìn)行定向銷售。若住宅所有者需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，則必須溢價(jià)購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)，并支付高額交易稅金。

2．取消房地產(chǎn)開發(fā)的專屬權(quán)力

蔡繼明還表示，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)本身就不具有合理性，政府只需監(jiān)管房地產(chǎn)的行政規(guī)劃和建筑商的資質(zhì)，確保政府規(guī)劃的執(zhí)行和建筑質(zhì)量的達(dá)標(biāo)，沒有必要設(shè)立開發(fā)商的資質(zhì)。無論是機(jī)構(gòu)、團(tuán)體還是個(gè)人，都有權(quán)按照政府規(guī)劃進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，并交由具有資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行建設(shè)，尤其是非商品性住宅，應(yīng)該允許群眾集資進(jìn)行開發(fā)，放一批“鲇魚”進(jìn)入房地產(chǎn)市場，會有力地促進(jìn)房價(jià)下降、品質(zhì)的提高和銷量的增加。

3．適當(dāng)提高準(zhǔn)商品房住宅區(qū)容積率

自住性準(zhǔn)商品房住宅小區(qū)，容積率應(yīng)該達(dá)到3-4，比投資類商品房小區(qū)的容積率高30-50%，這不僅可節(jié)約不可再生的土地資源、降低住宅成本，迎合中低收入者的購買力，而且更有利于提高公共設(shè)施如道路、學(xué)校、醫(yī)院的使用率，促進(jìn)商用設(shè)施能獲得更高的人氣。在政府擁有準(zhǔn)商品房部分產(chǎn)權(quán)、同時(shí)適當(dāng)提高容積率的情況下，可以使房價(jià)下降30-40%，甚至更多，就會迎來巨大的購買浪潮。那些容積率低于1.5的高檔小區(qū)，極為奢侈地浪費(fèi)土地資源，不應(yīng)該再成為政府規(guī)劃所追求的方向了。

4．城市住宅供地應(yīng)以準(zhǔn)商品房用地為主

目前中國鋼鐵、水泥及其它大宗商品價(jià)格已經(jīng)低迷到白菜價(jià)的水平，尤其是中低端住宅的建筑成本已經(jīng)降到10年來的最低點(diǎn)，這是開足馬力大搞基本建設(shè)從而為中低收入者提供住宅的千載難逢的好時(shí)機(jī)。

蔡繼明認(rèn)為，準(zhǔn)商品房市場可以啟動(dòng)和釋放數(shù)億人的住宅需求，因此，這個(gè)市場應(yīng)該成為中國房地產(chǎn)市場的主流，每年新增加的住宅用地，應(yīng)拿出70%以上供應(yīng)這個(gè)市場。與此同時(shí)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場可以與這個(gè)新興市場并行不悖，沒有必要再去打壓投資類房地產(chǎn)市場。這樣的結(jié)果就可以實(shí)現(xiàn)兩個(gè)房地產(chǎn)市場的雙贏。

蔡繼明表示，只要從供給側(cè)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革，從而使單一的投機(jī)投資型房地產(chǎn)市場，分解為投資（投機(jī)）型市場與自住和改善性市場，就會釋放出前所未有的巨大需求，中國房地產(chǎn)開工面積不僅不會下降，而且極有可能保持15%以上的年增長率。

按照年增15%的開工面積計(jì)算，2014年商品房開工面積應(yīng)達(dá)到228630萬平方米，實(shí)際只達(dá)到179952萬平方米，比應(yīng)該達(dá)到的數(shù)量少了48678萬平方米。如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，按照每平方米建筑面積消耗鋼材75公斤、水泥400公斤計(jì)算，僅對鋼鐵、水泥行業(yè)的需求就會增加3650萬噸鋼材、2億噸水泥，相當(dāng)于法國、英國、荷蘭三國全年鋼產(chǎn)量的總和。

除了建筑材料外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還會對家電、裝修、家具、物業(yè)和用工產(chǎn)生6倍左右的乘數(shù)效應(yīng)，從而對中國經(jīng)濟(jì)的繁榮和振興真正發(fā)揮不可替代的作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。