合肥 廈門(mén) 南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均超4%

在多個(gè)重點(diǎn)城市接連發(fā)布升級(jí)版“限購(gòu)令”等緊縮政策后，持續(xù)“高燒”的一線城市樓市開(kāi)始出現(xiàn)“降溫”趨勢(shì)。昨日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)，此前領(lǐng)跑漲幅的北上廣深4個(gè)一線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均收窄，合肥、廈門(mén)等二線重點(diǎn)城市則遞補(bǔ)成為了各大房企的投資重心。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，未來(lái)滬深兩地市場(chǎng)或迎來(lái)量縮價(jià)跌的周期性調(diào)整，而部分房?jī)r(jià)漲幅較快的二三線城市，限購(gòu)升級(jí)可能性也很大。

政策收緊一線城市購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)弱

“從數(shù)據(jù)看，4月新建商品住宅環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，平均漲幅也有所擴(kuò)大。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉介紹，與此同時(shí)，城市間房?jī)r(jià)漲勢(shì)出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅放緩，二三線城市漲幅擴(kuò)大。其中，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市的新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均收窄，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降。而據(jù)初步測(cè)算，4月一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅比上月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)的“降溫”是市場(chǎng)對(duì)接連出臺(tái)限購(gòu)措施的直接反應(yīng)。事實(shí)上，近期不少重點(diǎn)城市都陸續(xù)收緊了購(gòu)房限制。3月25日，上海市正式公布新版“滬九條”，明確非本市戶籍居民購(gòu)房繳納社保年限由兩年以上調(diào)整為五年及以上、擁有一套住房再次購(gòu)買(mǎi)普通自住房首付50%、購(gòu)買(mǎi)非普通住房首付70%等。就在當(dāng)日晚間，深圳市也接力發(fā)布了加強(qiáng)版限購(gòu)令，內(nèi)容涉及非深圳戶籍購(gòu)房社保繳納年限一年改三年、首套貸款還清后二套房首付由三成提至四成等。

“目前一線城市房?jī)r(jià)已漲到了一定限度，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)弱，”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴北京商報(bào)記者，“加上政策持續(xù)收緊，交易量下滑，房?jī)r(jià)下挫不可避免。”

資本轉(zhuǎn)投二線城市

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的4月70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)詳細(xì)名單中，首次出現(xiàn)了上漲前列幾乎被二線城市包攬的情況，其中合肥、廈門(mén)、南京新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均超過(guò)4%。與此同時(shí)，部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大，有些已超過(guò)一線城市漲幅。

“就樓市自身的規(guī)律而言，一線與二三線城市熱度是接替?zhèn)鬟f的，時(shí)值一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面收緊，溢出的資金與需求自然轉(zhuǎn)嫁到了二線城市，”顧云昌表示，“此外多數(shù)二線城市尚未出臺(tái)調(diào)控政策，房?jī)r(jià)攀升在意料之中。”

而在亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫看來(lái)，二線城市土地價(jià)格快速上漲是刺激當(dāng)?shù)貥鞘械年P(guān)鍵因素，“今年以來(lái)蘇州、合肥等二線城市高價(jià)地頻現(xiàn)，多宗土地溢價(jià)率超100%，土地的火熱傳導(dǎo)到住宅市場(chǎng)，自然推高了這些城市房?jī)r(jià)”。不過(guò)他同時(shí)提醒，當(dāng)前樓市調(diào)控實(shí)行的是“分城施策”，類(lèi)似合肥等土地市場(chǎng)及樓市如果持續(xù)過(guò)熱，或也將面臨政策調(diào)控窗口。

需求透支持續(xù)上漲乏力

在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，我國(guó)樓市調(diào)控將更加注重“分城施策”，為防止樓市大面積過(guò)熱，一些房?jī)r(jià)漲幅較快的二線甚至三線城市，限購(gòu)升級(jí)可能性較大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)滬深兩地市場(chǎng)將迎來(lái)一輪量縮價(jià)跌的周期性調(diào)整。而二線熱點(diǎn)城市則持續(xù)出現(xiàn)搶地高潮。上月底，合肥共計(jì)113.07億元成交六宗地塊，其中五宗地塊樓面價(jià)高于1萬(wàn)元/平方米，且溢價(jià)率超過(guò)280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價(jià)高于1萬(wàn)元/平方米，此次成交地塊占據(jù)五席。雖然合肥具備城建規(guī)劃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等市場(chǎng)利好條件，預(yù)計(jì)這一熱度還將持續(xù)一段時(shí)間，承接一線城市傳導(dǎo)效應(yīng)后，二線熱點(diǎn)城市的樓市快速升溫或?qū)?duì)未來(lái)漲幅產(chǎn)生透支。“其實(shí)，目前，隨著一線城市政策收緊，部分地區(qū)樓市已現(xiàn)降溫跡象，在經(jīng)歷去年4月至今購(gòu)房需求大量釋放的時(shí)期后，需求已被嚴(yán)重透支，預(yù)計(jì)到5、6月，全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)下降的城市數(shù)量將逐漸增加。”胡景暉表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。