武漢再拍“地王”:樓面地價破2萬貴過房價誰買單

土地市場熱潮在武漢三鎮(zhèn)全面開花。

在28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價達20017元/平方米，溢價率高達289%。

武漢再拍“地王”:樓面地價破2萬貴過房價誰買單

今年上半年，武漢共誕生11宗地王，進入7月后，武漢單價地王已被二度刷新，樓面地價也突破了2萬元大關(guān)。

放眼全國，今年1~6月份，全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，地價貴過房價的狀況已較為普遍，開發(fā)商后續(xù)償債壓力如何舒解，擊鼓傳花的風險又將如何防范?

新地王：面粉比面包貴三成

據(jù)了解，攔江路地塊吸引了華潤、萬科、碧桂園、正榮、景瑞、華發(fā)、合景、中銳、廈門聯(lián)發(fā)、遠洋、中鐵十一局、湖北聯(lián)投、越秀、融信等19家房企參與競拍。這塊起拍價僅6.51億元的住宅、商服地塊在競拍開始幾輪就已直接破萬元，最終在碧桂園、廈門聯(lián)發(fā)、中銳地產(chǎn)三家房企的膠著混戰(zhàn)近一小時后，才于中午12時由碧桂園出價25.31億元拿下。

第一財經(jīng)記者注意到，該地塊周邊有世貿(mào)錦繡長江、福星惠譽漢陽城等項目目前均已基本售罄，但均價僅15000元/平方米左右。

也就是說，由碧桂園創(chuàng)下的20017元/平方米樓面單價，已經(jīng)比周邊的現(xiàn)時房價還要高出30%，可謂是“面粉比面包貴”。

資料顯示，攔江路地塊編號為P(2016)064號，位于漢陽區(qū)濱江大道與攔江路交叉口西南角，地塊面積31604平方米，最大建筑面積為126440平方米，其中居住建筑面積為75860平方米、商業(yè)建筑面積為25290平方米、商務(wù)建筑面積為25290平方米居住與商業(yè)、商務(wù)建筑的比例為6:2:2，其中商業(yè)、商務(wù)建筑臨濱江大道布局。

CBRE戰(zhàn)略顧問部董事王祎在接受本報記者采訪時表示，與此前當代節(jié)能刷新武漢地王時斬獲的純住宅地塊相比，新晉地王碧桂園囊獲的漢陽濱江地塊以接近一半的商辦開發(fā)比例顯示出更高的市場價值。

為何眾多地產(chǎn)大鱷對該地塊勢在必得?王祎分析稱，武漢二環(huán)內(nèi)、一線濱臨長江的區(qū)位優(yōu)勢使該地塊價值不言而喻。漢陽濱臨長江區(qū)域，已由最初世茂單打獨斗，到目前集聚包括復地、恒大等知名發(fā)展商抱團發(fā)展，區(qū)域的房地產(chǎn)市場已實現(xiàn)跨越。隨著后期長江港的重大規(guī)劃發(fā)展落地，區(qū)域未來的發(fā)展前景非常值得期待。

而另外一個背景也值得關(guān)注，根據(jù)2016年武漢市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，武漢今年住宅用地供應(yīng)總量為15952畝，為近5年來的最低值。隨著樓市升溫，庫存周期降至9個月、日光盤頻現(xiàn)，武漢土地市場熱度開始蹭蹭上躥。進入2016年，幾乎每一宗熱門優(yōu)質(zhì)地塊、尤其是住宅用地，都遭到了眾多房企圍搶。

地王盛宴風險如何防范?

前7個月誕生15宗地王，武漢土地市場并非獨自狂歡。今年全國50個主要城市誕生的“地王”多達219宗，土地出讓金總額首次突破萬億元，達到10243億元，遠超去年同期的6973億元。

中原地產(chǎn)研究報告指出，地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。溢價率、樓面地價亦創(chuàng)下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。

本報記者注意到，樓市“面粉”比“面包”還貴的現(xiàn)象在此輪地王盛宴中愈發(fā)凸顯。今年3月18日，招商地產(chǎn)拿下南京浦口區(qū)一宅地，樓面價22320元/平米追平區(qū)域房價;4月25日，保利地產(chǎn)54億元奪下廈門雙料“地王”，樓面價是區(qū)域房價的1.6倍;7月8日，鄭州萬科美景房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司拿下的地王，樓面價13411元/平米，也超過了該區(qū)域均價。

這意味著，地王樓盤若想盈利，需要未來兩年房價在目前基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲100%甚至更多。

但中國社科院最新報告指出，房地產(chǎn)市場“空間錯配持續(xù)加劇，住房結(jié)構(gòu)性過剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存”等問題值得關(guān)注。預計2016年下半年到2017年上半年，房地產(chǎn)市場可能會迎來一個短期調(diào)整期。

為防止高價地風險，站在“地王潮”風口浪尖的蘇州、南京先后祭出土拍“熔斷機制”，設(shè)置地價紅線，規(guī)定超過紅線競價無效。

也有業(yè)內(nèi)觀點對地王能否解套呈樂觀態(tài)度。中國指數(shù)研究院華中分院市場研究總監(jiān)李國政認為，時間是地王最好的伙伴。相對來說，地王上市周期要更長，平均在18個月以上，2年以上的屢見不鮮。以武漢為例，由于房價地價的持續(xù)上漲，絕大多數(shù)地王得以解套并實現(xiàn)盈利。

同時，通過調(diào)整產(chǎn)品策略，品質(zhì)、配套、服務(wù)的全面提升，精裝修策略，豪宅化路線，打造高端商業(yè)商務(wù)，以提升溢價水平，覆蓋高成本。

此外，通過資產(chǎn)證券化、企業(yè)債、增發(fā)、股權(quán)并購合作等資本金融手段，整合優(yōu)質(zhì)資源，大幅降低資金成本和開發(fā)成本，提升效率和競爭力，從而降低成本和風險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。