北京調(diào)控后二手樓市價(jià)格版圖： 誰(shuí)扛不住了？

調(diào)控的逐輪深入對(duì)熱點(diǎn)城市樓市產(chǎn)生了重大影響。

最直接的反應(yīng)是成交量下滑。從中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的36個(gè)城市來(lái)看，12月第二周（12.05-12.11）新建住宅成交面積環(huán)比微降0.3%，其中一線、三四線城市分別下降3%、6%，二線城市上升5%。

北京二手房市場(chǎng)成交量也受到了一定影響。10月份北京二手房網(wǎng)簽20950套，11月則回落至19128套，同比下降約9.5%。

成交量下滑的同時(shí)北京房?jī)r(jià)是否在下跌？為此，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)走訪，對(duì)各區(qū)域及各典型小區(qū)進(jìn)行了分析。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，北京所有區(qū)縣成交量均出現(xiàn)大幅下降，但房?jī)r(jià)表現(xiàn)各不相同，絕大部分仍然處于漲價(jià)態(tài)勢(shì)。東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)的房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)仍在穩(wěn)步上升、未見(jiàn)下跌（甚至仍有小區(qū)出現(xiàn)明顯漲幅），郊區(qū)及周邊地帶則在限購(gòu)后房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅下降。

不過(guò)，就個(gè)案分析而言，地段、裝修程度、樓層高低、有無(wú)電梯等因素也直接影響二手房房?jī)r(jià)漲跌。

堅(jiān)挺的市中心和學(xué)區(qū)房

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者以區(qū)縣、典型項(xiàng)目為單位，進(jìn)行了面到點(diǎn)的對(duì)比。個(gè)案對(duì)比的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)源自鏈家網(wǎng)和安居客。

在北京市東城區(qū)，根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月30日限購(gòu)令施行之后截至12月15日區(qū)內(nèi)共成交510套房，遠(yuǎn)不如9月份780套的成交量。

典型樓盤如東直門附近一小區(qū)海晟名苑，房?jī)r(jià)高于平均房?jī)r(jià)且仍在增長(zhǎng)。9月30日后成交的140平方米以上大戶型價(jià)格約9.99萬(wàn)元/平方米，140平方米以下戶型均價(jià)在11萬(wàn)元/平方米以上；而此前大戶型房?jī)r(jià)波動(dòng)較小，均價(jià)從8萬(wàn)元/平方米漲到9萬(wàn)元/平方米左右，小戶型則從8萬(wàn)元/平方米漲到11萬(wàn)元/平方米。

而北京市西城區(qū)，根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，9月30日后房屋共成交789套，也不如9月的1343套。

西城區(qū)廣安門附近房?jī)r(jià)在9月30日以后仍平穩(wěn)增長(zhǎng)，到11月之后增幅下降。如西城區(qū)麗水蓮花小區(qū)在9月30日后成交均價(jià)8.2萬(wàn)元/平方米；在9月30日前成交的房源，整體均價(jià)7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，前后差別不大。

西單附近的小區(qū)房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步增長(zhǎng)，甚至在9月30日之后，房?jī)r(jià)增幅突然提高，至11月又重新放緩。位于西單的愛(ài)民里小區(qū)9月30日之后成交均為140平方米以下戶型，均價(jià)12.9萬(wàn)元/平方米。1月至9月成交的無(wú)電梯房?jī)r(jià)格在9萬(wàn)-11萬(wàn)元/平方米間。

海淀區(qū)以學(xué)區(qū)房多著稱。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，僅雙榆樹(shù)地帶的房?jī)r(jià)在限購(gòu)之后增速放緩，甚至到11月回落至限購(gòu)前水平。部分小區(qū)如知春里的房?jī)r(jià)仍在緩慢增長(zhǎng)，9月30日后成交均價(jià)9.8萬(wàn)元/平方米，前9個(gè)月成交均價(jià)從7萬(wàn)元/平方米漲到9萬(wàn)元/平方米左右。

中關(guān)村附近穩(wěn)步增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，直到11月份開(kāi)始有所回落。紫金數(shù)碼園房?jī)r(jià)低于中關(guān)村附近，但整體趨勢(shì)相同。該小區(qū)在9月30日后成交均價(jià)為6.25萬(wàn)元/平方米，目前掛牌出售的5套房源均價(jià)為7.7萬(wàn)元/平方米；9月30日之前價(jià)格從4萬(wàn)元/平方米左右漲到5.8萬(wàn)元/平方米左右。

另外，通州受首都副中心特殊因素影響，房?jī)r(jià)相比限購(gòu)前表現(xiàn)堅(jiān)挺。

漲幅放緩版圖

朝陽(yáng)區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅自近兩個(gè)月開(kāi)始放緩。

太陽(yáng)宮附近的房?jī)r(jià)在限購(gòu)之后增速放緩，至11月之后甚至有下滑跡象。如太陽(yáng)公元小區(qū)均價(jià)高于太陽(yáng)宮附近小區(qū)，但趨勢(shì)相同。在9月30日之后成交均價(jià)約在12.8萬(wàn)元/平方米。正在掛牌出售的25套房源，均價(jià)為13.9萬(wàn)元。而1月至9月，太陽(yáng)公元小戶型成交價(jià)格從9萬(wàn)元/平方米左右漲到12.14萬(wàn)元/平方米，大戶型均價(jià)從8萬(wàn)元/平方米漲到12.4萬(wàn)元/平方米左右。

朝陽(yáng)公園附近房?jī)r(jià)增速也在11月份左右開(kāi)始放緩。如棗營(yíng)南里小區(qū)于9月30日之后成交均價(jià)為6.6萬(wàn)元/平方米，掛牌中的10套房源均價(jià)與之相近。9月30日之前成交均是小戶型無(wú)電梯，價(jià)格從4.2萬(wàn)元/平方米漲到6.2萬(wàn)元/平方米。

豐臺(tái)區(qū)房?jī)r(jià)表現(xiàn)也相似。四方景園三區(qū)小區(qū)在9月30日之后成交140平方米以下小戶型均價(jià)為5.28萬(wàn)元/平方米。前9個(gè)月成交價(jià)從4萬(wàn)元/平方米增長(zhǎng)至5.6萬(wàn)元/平方米，11月至12月出現(xiàn)約5.7%的下降。整體趨勢(shì)與成壽寺附近房?jī)r(jià)相似。

昌平回龍觀受周邊上地產(chǎn)業(yè)園等剛需影響，附近房?jī)r(jià)仍呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，只有少量回落，一些小區(qū)甚至還在增長(zhǎng)。根據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，流星花園三區(qū)均價(jià)比上月上漲8.03%，增幅甚至高于限購(gòu)前。該小區(qū)在9月30日后有20套成交，均價(jià)為5.2萬(wàn)元/平方米。

石景山、大興、順義、昌平偏遠(yuǎn)等區(qū)縣整體表現(xiàn)也與上述相似。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。