恒大千億秘密：規(guī)模擴(kuò)張下的拿地與平衡

2016年，注定是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展史中的標(biāo)志性節(jié)點(diǎn)。“萬(wàn)恒之爭(zhēng)”的規(guī)模較量，已經(jīng)讓曾經(jīng)遙不可及的3000億銷售成為房企規(guī)模的分水嶺。

1月1日到來(lái)之時(shí)，中國(guó)房企規(guī)模榜首就將揭曉。盡管雙方都不曾正面回應(yīng)這場(chǎng)追逐，但兩個(gè)月前恒大銷售金額首超萬(wàn)科時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)就已經(jīng)進(jìn)入了白熱化階段。

微小的距離更容易引起猜想。2016年1-11月，恒大銷售金額3488.5億元，萬(wàn)科銷售金額3413.6億元，兩者的差距僅約75億元。

相比今年初公開(kāi)的2000億銷售目標(biāo)來(lái)看，恒大絕對(duì)是個(gè)保守者。但熟悉恒大的人士都清楚，紙面目標(biāo)的背后，3000億元的任務(wù)實(shí)質(zhì)早已提上內(nèi)部日程。

從2013年的1000億到2015年的2000億，恒大用了三年。但從2000億到3000億，恒大用了一年。除去房地產(chǎn)政策環(huán)境與整體行情的因素，同業(yè)橫向?qū)Ρ戎校@應(yīng)該是場(chǎng)與市場(chǎng)及自身競(jìng)速的賽跑。

近三年，恒大的銷售金額實(shí)現(xiàn)超50%的年增長(zhǎng)率，土地儲(chǔ)備從1.47億平上升到1.86億平，年開(kāi)工面積從2000萬(wàn)平飆升到4000萬(wàn)平。

在股權(quán)之爭(zhēng)中達(dá)到超3000億銷售的萬(wàn)科表現(xiàn)不俗，但這更像是一個(gè)符合心理預(yù)期的成績(jī)。而作為追逐者的恒大，在年銷售增長(zhǎng)超70%的高速擴(kuò)張下，選擇的路徑耐人尋味。

大舉拿地與一二線調(diào)整

土地是房地產(chǎn)的原材料。如果從時(shí)間軸線中尋找發(fā)展軌跡，恒大從上市之初就瞄準(zhǔn)了快速擴(kuò)張的目標(biāo)。

土地儲(chǔ)備量第一是許家印在上市之初就為恒大制定的“人設(shè)”。截至2016年6月30日，恒大的土地儲(chǔ)備刷出了歷史新高，達(dá)到了1.86億平方米。

相對(duì)應(yīng)的，恒大在土地方面的支出也很龐大。2009年-2015年，恒大累計(jì)新增土地款為2620.25億元，平均每年新增土地款達(dá)到374億元。其中，2013年和2015年，恒大當(dāng)年新增土儲(chǔ)拿地款分別達(dá)到了707.0億元和712.6億元。

而2016年，恒大的拿地金額創(chuàng)下新高。僅2016年上半年，恒大新增土儲(chǔ)金額就達(dá)到了844.66億元。

因此，龐大的土地儲(chǔ)備也隱藏著擴(kuò)張的邏輯，不光是為恒大提供了足夠的、成本較低的產(chǎn)品原材料以快速擴(kuò)大規(guī)模，另一方面也有著區(qū)域布局不同時(shí)期的側(cè)重。

首先，從布局方向來(lái)看，恒大選擇了一條從二線進(jìn)三線，再?gòu)娜€回一二線的彎道。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，恒大總裁夏海鈞曾經(jīng)在內(nèi)部做過(guò)這種解釋：“2006年是恒大全國(guó)擴(kuò)張的時(shí)候，當(dāng)時(shí)總資產(chǎn)只有100多億，如果只去到北京、上海，一個(gè)項(xiàng)目就把我們資產(chǎn)吃沒(méi)了，所以2006-2009年進(jìn)全國(guó)的時(shí)候，我們首先選擇了省會(huì)城市。”

2009年成功上市之后，依然以規(guī)模發(fā)展為主要目標(biāo)的恒大，將二線省會(huì)城市戰(zhàn)略下沉到了三線城市，旨在嘗試用最少的資金撬動(dòng)更大的規(guī)模增長(zhǎng)。

于是在恒大的年報(bào)中可以清晰看到，2011年和2012年，恒大新增土儲(chǔ)4083.9萬(wàn)平和2600.4萬(wàn)平，全部位于二三線城市。直到2012年底，恒大全國(guó)229個(gè)項(xiàng)目中一線城市項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)。

當(dāng)三四線城市土地、建筑成本和庫(kù)存上升而房?jī)r(jià)漲幅滯緩時(shí)，恒大開(kāi)始掉頭回歸一二線城市。如果就項(xiàng)目數(shù)量占比和銷售金額占比來(lái)看，恒大傾向一二線的布局調(diào)整自2013年開(kāi)始顯現(xiàn)。

2012年，恒大在全國(guó)共有229個(gè)項(xiàng)目，其中一線城市數(shù)量為6個(gè)，一二線城市項(xiàng)目數(shù)量合共為99個(gè)，占比為43.2%。而2013年，恒大全國(guó)項(xiàng)目共291個(gè)，其中一二線城市項(xiàng)目數(shù)量占比是45.4%。這一比例到2015年時(shí)提高到了54.7%。

新增土儲(chǔ)的投資金額占比也表明恒大回一二線的決心，2015年恒大一二線項(xiàng)目投資金額占比達(dá)到了75%。

從二線進(jìn)三線，再?gòu)娜€回一二線，恒大走的彎道基本上押中了城鎮(zhèn)化高速發(fā)展時(shí)期的紅利，快速擴(kuò)大了規(guī)模。

資金和利潤(rùn)平衡

按恒大方面的公開(kāi)表態(tài)來(lái)看，恒大大舉拿地策略并非沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)反復(fù)。在2014年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印曾言：“恒大已經(jīng)完成了全國(guó)項(xiàng)目布局的戰(zhàn)略，換句話說(shuō)，我們可能會(huì)大幅減少土地購(gòu)買。”

事實(shí)上，從新增土儲(chǔ)量來(lái)看，2014年是恒大2009年上市以來(lái)拿地?cái)?shù)量最少的一年，全年新增土儲(chǔ)僅841萬(wàn)平，土地款217.65億元。

變化的背后，是2014年房地產(chǎn)貸款和融資渠道收緊，市場(chǎng)降溫與銷售回款放緩的行業(yè)調(diào)整，一如當(dāng)年萬(wàn)科前高管毛大慶一番震動(dòng)的悲觀論所述。

盡管2014年960新政“救市”后，2015-2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖。但這次行業(yè)調(diào)整，帶給恒大的影響或許遠(yuǎn)比預(yù)計(jì)的要大。

從2014年開(kāi)始，恒大開(kāi)始面臨營(yíng)業(yè)收入和毛利保持增長(zhǎng)但股東應(yīng)占利潤(rùn)下降的情況。

就毛利率而言，恒大近年表現(xiàn)較為平穩(wěn)。2013-2015年，其毛利率分別為29.5%、28.5%以及28.1%。2016年上半年，其毛利率為28.3%。

在市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，目前恒大的盈利能力與其銷售增長(zhǎng)尚未匹配。瑞信在8月就恒大2016年上半年表現(xiàn)指出，恒大在銷售增長(zhǎng)、盈利能力及現(xiàn)金流方面未能取得平衡。

2014年恒大當(dāng)年恒大營(yíng)業(yè)收入為1113.98億元，同比增長(zhǎng)18.9%，毛利317.8億元，同比增長(zhǎng)15.0%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)31.4%至180.2億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)微降0.1億元至126.0億元。

2015情況相似，恒大營(yíng)業(yè)收入為1331.30億元，毛利374.13億元，凈利潤(rùn)173.40億元，股東應(yīng)占利潤(rùn)104.60億元。

2016上半年恒大披露71.27億元的凈利潤(rùn)和20.17億元的股東應(yīng)占利潤(rùn)。

不過(guò)，充足的現(xiàn)金，成為恒大的財(cái)務(wù)“穩(wěn)壓器”。截至2016年月6月30日，恒大持有現(xiàn)金高達(dá)2120.0億元。

因此，對(duì)于未來(lái)降低負(fù)債和提升利潤(rùn)的問(wèn)題，在2016年中期業(yè)績(jī)投資者會(huì)議中，恒大總裁夏海鈞就表示，從2016年開(kāi)始，恒大將不會(huì)再增加永續(xù)債，未來(lái)會(huì)逐步調(diào)整負(fù)債率。

同時(shí)，夏海鈞表示，恒大在一二線城市進(jìn)行銷售的項(xiàng)目將在今年底開(kāi)始陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)后體現(xiàn)更高的利潤(rùn)，預(yù)計(jì)在2017年下半年恒大的利潤(rùn)將得到提升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。