瑞銀：香港房價未來兩年將下跌10%到15%

“香港房價會在未來兩年有一個大概10%到15%的跌幅。”1月10日，在瑞銀集團主辦的“第十七屆瑞銀大中華研討會”上，瑞銀中國內(nèi)地/香港房地產(chǎn)行業(yè)研究聯(lián)席主管張知予對今后兩年香港住宅市場的發(fā)展情況作出了預判。

張知予解釋，判斷香港房價未來兩年會下跌，主要原因有三點：一是利率上升，利率的上升將對支付能力產(chǎn)生直接影響；二是香港的經(jīng)濟，香港的經(jīng)濟可以說在2016年已經(jīng)到了最差的情況，而我們預計到今年不會有一個明顯的恢復，基本上是一個L型的情況；三是，供應的增加，“我們預計未來三年的供應量與過去十年相比會增加一倍左右，香港政府在過去三到四年所供應出來的房子、土地，已對未來市場構(gòu)成了壓力明顯。而對于我們這個觀點，現(xiàn)在市場上還是有大部分的人沒有完全認同。”

在張知予看來，當下香港住宅市場的供應量增大是值得關(guān)注的現(xiàn)象。“經(jīng)過我們的統(tǒng)計分析，過去十年，香港住宅市場基本上沒有太大的供應，但經(jīng)過后續(xù)持續(xù)增長，到了未來三年每年大概會有兩萬三千套的供應量。這個從絕對量來說，香港的存量大概是110萬到120萬左右的住宅的存量，這大概2%的增量，其實不大，但相對過去十年來說這個變化還是挺大的。過去十年香港整體房價上漲了差不多兩三倍的水平，最大的原因就是供應非常不足。”他說。

張知予說，由于政府過去想要把每年的供應量大力推高，最直接的做法就是把每一戶的戶型縮減，未來三年的供應，有80%左右新的供應都是相對比較小的戶型，這使得大眾住宅價格會有壓力。高端住宅方面，香港超過一百平米的房子只有大概不到九萬套，因為供應比較少，國內(nèi)需求相對較大，市場會比較平穩(wěn)。

盡管如此，瑞銀認為，香港整體房價不會出現(xiàn)特別大幅度的波動。

“內(nèi)地買家過來買房子，2016年上半年大概在24%，高端樓盤可能更集中，以后整個市場在高端、大眾的住宅有一個分化。”張知予分析。

對于目前內(nèi)地收緊個人購匯用于海外購房和投資的現(xiàn)象，張知予對澎湃新聞表示，預計這種現(xiàn)象不會持續(xù)，內(nèi)地買家在香港購置的房產(chǎn)以豪宅巨多，盡管現(xiàn)在由于政策的原因?qū)е虏糠仲I家不能夠在香港購置房產(chǎn)，但對于香港住宅市場來說并不會產(chǎn)生較大的影響。

2016年大量內(nèi)地企業(yè)赴港高價拿地的現(xiàn)象在2017年還會否持續(xù)？對此，張知予認為，這種現(xiàn)象有機會繼續(xù)。“首先要理解為什么內(nèi)地的一些公司在香港購買這些資產(chǎn)？第一，當然有人民幣風險的原因，因為香港還是以美元做結(jié)算的，第二，從房地產(chǎn)企業(yè)利潤率的角度來看，由于香港的利率、稅費比較低，香港住宅的凈利潤率還是比內(nèi)地的項目，特別跟一線城市比，至少有4%到5%的利潤空間。特別是在內(nèi)地一線城市地價已經(jīng)漲得那么快的情況下，部分一線城市的地已經(jīng)無利可圖，并且融資成本相對香港更高，整體的回報就不是特別理想，反而在香港買地，本身匯率的差別就已經(jīng)有一個價值重估的增值。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。