北京樓市新博弈：學(xué)區(qū)房環(huán)比既無(wú)暴漲也未下跌

1月第一個(gè)星期，北京，霧霾，江靜（化名）只能戴著口罩坐著地鐵來(lái)回奔波，雖然霧霾一度“爆表”，但令她高興的是，房子終于簽下來(lái)了。

2016年9月，剛生完孩子的她正式加入“換房大軍”，將位于南六環(huán)郊區(qū)的兩居室掛在房產(chǎn)中介網(wǎng)站上出售，“變現(xiàn)”后再購(gòu)入東城區(qū)的學(xué)區(qū)房，以備女兒將來(lái)上學(xué)用。但房子掛牌之后隨即遭遇了史上又一次嚴(yán)厲的調(diào)控，致使交易比她的預(yù)期推遲了許久。

9月30日，俗稱“9·30新政”的房地產(chǎn)調(diào)控政策靴子落下，如同鎮(zhèn)靜劑，注入了沸騰的北京樓市。多位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，隨后的10月，二手房帶看量明顯下降，購(gòu)房者陷入觀望。

江靜的感受更加直接，她告訴第一財(cái)經(jīng)記者，由于新政后來(lái)看房的人明顯減少，加上自己著急套現(xiàn)，她最終決定降價(jià)10萬(wàn)元，以265萬(wàn)元總價(jià)賣(mài)出了自己的房子。同時(shí)，在買(mǎi)房過(guò)程中，她的感受是，接近春節(jié)，看房的人增多，帶有學(xué)區(qū)、配套資源較好的房源業(yè)主轉(zhuǎn)入惜售，導(dǎo)致市場(chǎng)上房源有限，因此價(jià)格難以松動(dòng)。以她上周簽下的學(xué)區(qū)房為例，該房源所處的片區(qū)并非一線學(xué)區(qū)，單價(jià)仍超過(guò)了7萬(wàn)元/平方米，環(huán)比既無(wú)暴漲，也未下跌。

這是“后新政時(shí)代”北京樓市新的穩(wěn)定與分化局面：一方面房?jī)r(jià)與成交趨向穩(wěn)定，一方面資源差、地段偏的房源價(jià)格松動(dòng)下挫，有學(xué)區(qū)、資質(zhì)好的房源供給有限、價(jià)格趨穩(wěn)。

這一切，與剛過(guò)去的2016年的“高溫”形成鮮明對(duì)比。關(guān)于去年樓市走熱的原因，較為普遍的理解是，與貨幣政策及土地供量有關(guān)。房地產(chǎn)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行1月5日提供給本報(bào)的整理數(shù)據(jù)顯示，北京土地供應(yīng)持續(xù)遞減，2015年北京住宅用地成交50宗，2016年則大幅下降，僅成交15宗。“9·30新政”后，為平抑價(jià)格，北京集中釋放8宗住宅類用地。2016年住宅類土地成交樓面地價(jià)平均為23886元/平方米，同比上漲43.3%。

好在調(diào)控政策及時(shí)出臺(tái)，從月度成交量來(lái)看，全國(guó)性的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)成功遏制了成交的昂揚(yáng)走勢(shì)。亞豪君岳會(huì)的研究報(bào)告稱，2016年前9個(gè)月北京商品住宅月均成交10168套，而“9·30新政”之后的3個(gè)月，月均成交則降至7221套。

剛過(guò)去的2016年，房企頗為焦慮。去化良好讓開(kāi)發(fā)商“手握重金”，與此同時(shí)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的供應(yīng)卻極度緊張。土地市場(chǎng)供需的巨大缺口下，每一宗住宅用地都成為“兵家必爭(zhēng)之地”，北京甚至出現(xiàn)了眾多房企拼搶“全自持地塊”的現(xiàn)象。未來(lái)，這些地塊如何運(yùn)營(yíng)、盈利尚是未知。不僅如此，過(guò)去1~2年間入市的高價(jià)地塊，未來(lái)必然面臨集中供應(yīng)下的激烈競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)此，魯能旗下的釣魚(yú)臺(tái)美高梅別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，未來(lái)北京高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑將十分激烈，決定這些項(xiàng)目市場(chǎng)地位的關(guān)鍵因素還是地段與服務(wù)。

針對(duì)2017年的北京樓市走勢(shì)，戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東預(yù)計(jì)，2017年在去資產(chǎn)泡沫化的大方針下，北京的土地供應(yīng)將會(huì)比2016年明顯增多。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也對(duì)記者分析，樓市調(diào)控對(duì)于北京購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了一定制約，并且在土地方面，進(jìn)一步增加的保障性住房，也可用以對(duì)沖整體市場(chǎng)價(jià)格水平。在郭毅看來(lái)，此輪房地產(chǎn)收緊調(diào)控將具有長(zhǎng)期性的特征，受此影響，2017年樓市成交也將延續(xù)2016年年底的低位運(yùn)行趨勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。