西安開啟凍房模式：二手房滿2年才能賣 或有中介關門

西安開啟“凍房”模式

住房將回歸居住屬性

6月28日，西安市政府辦公廳公布調整西安住房交易政策的通知，對4月18日“調控”精神進行了補充，同時出臺了新的限制性要求：2017年4月18日之前買的新房要滿5年才能賣；二手房要滿2年才能賣。這一新舉措被各界普遍認為，開啟了房地產可隨時凍結居民房產交易的“凍房”模式。

市場開始“靈活應變”

價格相對穩(wěn)定

“6.28”新政推出的第一個周末，華商報記者走訪西安市場已經明顯發(fā)現(xiàn)，開盤或亮相的多個項目，人氣不如以前“火爆”，價格也相對穩(wěn)定，新房源價格沒有出現(xiàn)“大漲”。

“這次的政策影響面比較大，影響了許多購房者。”藍光地產一置業(yè)顧問表示，“雖然說少了前段時間購買的熱情，但是開發(fā)商報備的價格感覺低了。我們藍光公園華府高層毛坯價在8000元/㎡左右，但是周邊樓盤一個裝修房價格在13000元/㎡，恒大都市廣場裝修房價在8800-9100元/㎡?？傮w價格與前批次相比，沒出現(xiàn)‘大漲’，明顯是嗅到了市場可能出現(xiàn)的‘變化’，開始‘靈活應變’了。”

記者在恒大都市廣場、保利天悅、高新楓林九溪、灣流、萬科金域藍灣、海亮唐寜府等項目發(fā)現(xiàn)，來訪的購房者相比6月中旬要少很多，并且也出現(xiàn)了“討價還價”的場景。

一知名樓盤營銷總監(jiān)表示，短期內房價會穩(wěn)定，但未來卻是個未知數(shù)。目前正值房地產傳統(tǒng)的淡季，加上政策的消化需要一定的時間，還有宏觀經濟態(tài)勢所導致的金融政策的變數(shù)等，現(xiàn)在說西安房價會如何，還言之過早。但有一點是可以肯定的，即在限購措施解除前，西安房價此前的“一路看漲”態(tài)勢很難再出現(xiàn)了。

克而瑞西安市場部經理朱郁說：“7月將會有大量的新房源上市，之前出現(xiàn)的‘房荒’現(xiàn)象會得到很大緩解，供應量和需求會持續(xù)上升。但是目前樓市的均價已經落實，不會出現(xiàn)下探的空間。”

二手房退單率、解約率較高

未來或有中介機構“關門”

本次政策中，在住房限購區(qū)域范圍內購買二手住房的非西安市戶籍居民家庭，須提供在西安市連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明。而在“4.18”以前，在西安購買的新房滿5年才能交易。這些政策直接導致西安市場上二手房的流通放緩，增加了投資客的持有時間和資金成本。

瑪雅房屋陜西總部店東委員會主席李周生認為，這次政策對于二手房市場影響較大，有很多房子賣不了了。特別是新小區(qū)附近的中介機構，嚴重的可能會有一些要關門了。比如曲江新小區(qū)集中、租賃業(yè)務少，在不滿五年的小區(qū)附近開的中介會有些吃不消。外地人兩年納稅或社保也限制了一部分人沒有資格買房，會有部分外地戶口的需要先落戶后購房。很多原來看好二手房的客戶也會進入觀望的狀態(tài)，未來兩三個月，二手房可能會進入有價無市的狀態(tài)。對于之前已經達成意向，但是因為政策因素導致無法交易成功的，也已經出現(xiàn)了很多。

克而瑞西安市場部總經理朱郁分析認為，“對于二手房來說，目前已經出現(xiàn)了比較高的退單率和解約率，近期可能會出現(xiàn)大量的備案過戶，這一集中過后，二手房交易會出現(xiàn)觀望情緒。”

針對投資客更為嚴厲

但對成熟的投資客影響不大

對于政策，許多業(yè)內人士分析，主要抑制了投資客。但是記者在調查走訪中發(fā)現(xiàn)，對成熟的投資客影響甚微。

從去年年初開始，大量的投資客已經介入西安樓市，特別是去年十月的鄭州炒房團，已經深入西安各大項目，特別是北郊、浐灞、曲江二期的項目。記者周邊也有外地朋友咨詢西安的房子，第一句話就是，“西安的房子是不是要跟一下，聽說未來發(fā)展很好。”其實專業(yè)型“購房者”早已經購入，除去交易時間延長外，他們的投資不太會受到利率上浮、證件難度、取證時間、中介稅費等影響。朱郁表示，西安的二手房市場還處于一個相對“幼稚”的階段，對這些經驗豐富的“炒客”來說，他們有足夠的經驗、資金、時間來等待，最終換取在房價高潮時的全力一拋。

連續(xù)半年，西安樓市出臺三次調整型政策，特別是最近一次，全國熱議西安樓市是否要進入“凍房”模式。對此，朱郁表示，這次政策的出臺，是對“4.18”和“5.19”兩次調控政策的一個補充型政策。前面兩次的調控政策中，出現(xiàn)了一些漏洞，造成了市場恐慌性因素，異地客的投資炒作，使得樓市在短期內出現(xiàn)了量價齊上漲的現(xiàn)象，尤其是北上廣和鄭州的投資客占了較大比例。這次的政策針對投資客更為嚴厲，是規(guī)范市場化運作的手段。

其次，“5+2”的政策規(guī)定，對于異地購房者更是上了緊箍咒。很多來自外地的投資客都是看好西安短期內的投資獲利空間大，而如果5年后才能上市交易，投資收益率肯定低于一兩年內的收益。同時，這在一定程度上也是在倒逼買房落戶。“5+2”的約束，會在一定程度上使得一部分異地購房者考慮在西安工作置業(yè)安家，而不僅僅是選擇投資行為。

長期看，除了極少數(shù)大城市，住房將回歸居住屬性。陜西師范大學經濟學博士畢超提醒到，“中國房地產進入凍房模式，炒房客要當心了，可能被套牢，如果現(xiàn)金流不好，可能引發(fā)資金鏈斷裂。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。