租賃崛起的制度變革效應(yīng)

租賃崛起是我國(guó)住房制度上的重大事件，國(guó)家住房政策、住房管理工作已開(kāi)始向此傾斜。

租賃崛起，能不能降低房?jī)r(jià)？或許很多人持否定的態(tài)度。因?yàn)椋?ldquo;買(mǎi)房置業(yè)”和“安居樂(lè)業(yè)”是國(guó)人亙古不變的傳統(tǒng)和追求。在當(dāng)代大城市，租房意味著“漂”，只有買(mǎi)房才意味著“扎根”。而且，房子附加很多價(jià)值，比如買(mǎi)房才能落戶，買(mǎi)房后小孩才能就近入讀公辦學(xué)校，買(mǎi)房才能辦一張大額的信用卡。甚至，如《歡樂(lè)頌》描繪的景象，小區(qū)物業(yè)對(duì)業(yè)主和租客的態(tài)度也截然不同。

因此，很多人認(rèn)為，殘酷的現(xiàn)實(shí)逼大家去買(mǎi)房，在眾人理性的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非理性上漲。不過(guò)，現(xiàn)在租房的人越來(lái)越多了，目前有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%；20大城市租房人群平均占比達(dá)40%，13個(gè)城市占比接近或超過(guò)50%。當(dāng)人口向大城市涌入，并剛好碰上了“高房?jī)r(jià)”，租賃不得不崛起。順應(yīng)這部分剛需，發(fā)展租賃市場(chǎng)就是長(zhǎng)效機(jī)制。

由此，近期從中央到地方，對(duì)租賃市場(chǎng)的重視史無(wú)前例，比如發(fā)布租賃法規(guī)、供地配建租賃住房、規(guī)定租賃同享公共服務(wù)等等。近期有兩個(gè)信號(hào)，筆者認(rèn)為，不僅將宣告租賃時(shí)代到來(lái)，而且將會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)形成沖擊。一是國(guó)家越來(lái)越強(qiáng)調(diào)租賃同享公共服務(wù)，這將是從“不得不租”到“可以租”的根本變化。過(guò)去，大家選擇租賃有兩種情況，或者買(mǎi)不起房，或者買(mǎi)房前的暫租。

但近期，隨著國(guó)家一系列文件發(fā)布，越來(lái)越多的城市強(qiáng)調(diào)租賃同享公共服務(wù)，深圳、杭州和南京等城市，常住居民憑租賃合同享受就近入讀公辦學(xué)校，已成為現(xiàn)實(shí)，未來(lái)多數(shù)城市將跟進(jìn)。由此，即便房?jī)r(jià)很高，但租房者可以獨(dú)善其身；二是租賃有效供應(yīng)增加。過(guò)去，大家都在談，沒(méi)有租過(guò)房不足以談人生、租房是大學(xué)生了解社會(huì)陰暗面的第一課，租賃秩序這么差，誰(shuí)愿意租房呢？

近期，國(guó)家強(qiáng)調(diào)租賃秩序整治，北京力度最大，各地都在學(xué)習(xí)北京。新房空間越來(lái)越小，政府管理重心將轉(zhuǎn)向存量房，特別是租賃市場(chǎng)。近期，九部委發(fā)布文件，強(qiáng)調(diào)“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”，意味著這種轉(zhuǎn)變已開(kāi)啟。未來(lái)，不僅房源、價(jià)格、租賃當(dāng)事人等信息將在平臺(tái)上披露，且合同錄入、租賃備案都在平臺(tái)上進(jìn)行，當(dāng)事人信用管理和政府監(jiān)管也依據(jù)這個(gè)平臺(tái)。

7月24日，備受關(guān)注的上海“只租不售”用地出讓?zhuān)瑑勺诘鼐蓞^(qū)屬?lài)?guó)企以超低底價(jià)斬獲，著實(shí)讓業(yè)內(nèi)震驚，可見(jiàn)政府扶持企業(yè)規(guī)模化租賃的決心和力度。這兩宗地的樓面價(jià)不足6000元，而去年同一片區(qū)“招拍掛”出讓地塊的樓面價(jià)高達(dá)3.76萬(wàn)元。筆者粗略匡算，這兩宗地未來(lái)的租金回報(bào)率可達(dá)4%-5%，考慮到國(guó)企帶頭和引領(lǐng)，加上稅收、融資優(yōu)惠，未來(lái)企業(yè)租賃將大規(guī)模增加。

如果供地向租賃傾斜，店大不欺客的企業(yè)做租賃業(yè)務(wù)，租賃供應(yīng)的有效性、租賃市場(chǎng)秩序?qū)⒋鬄楦挠^。更為重要的是，類(lèi)似于上海“只租不售”類(lèi)型的供地增加了，區(qū)域的租金將會(huì)明顯穩(wěn)定下來(lái)。同時(shí)，鼓勵(lì)盤(pán)活存量商辦類(lèi)閑置低效供地，并建設(shè)租賃住房，學(xué)習(xí)北京在低成本的集體土地上試點(diǎn)建設(shè)租賃住房，再加上轟轟烈烈的長(zhǎng)足公寓興起等等，未來(lái)租賃住房供應(yīng)將會(huì)“放量”增長(zhǎng)。

由此，房屋租金將會(huì)“長(zhǎng)周期”下跌。同時(shí)，租賃大規(guī)模分流住房需求，商品住房市場(chǎng)供求已趨于平衡，局部開(kāi)始過(guò)剩，商品房?jī)r(jià)格也難以繼續(xù)大漲。因此，商品住房市場(chǎng)上投資需求將會(huì)明顯減少，特別是指望短炒獲利的投機(jī)者們，不得不退出市場(chǎng)，高房?jī)r(jià)或許有了漸進(jìn)“軟著陸”的選擇。

租賃崛起是我國(guó)住房制度上的重大事件，國(guó)家住房政策、住房管理工作已開(kāi)始向此傾斜。近期，政治局會(huì)議部署下半年工作時(shí)，指出房地產(chǎn)政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性，同時(shí)要加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。因此，未來(lái)樓市調(diào)控將堅(jiān)持“政策穩(wěn)定”和“查漏補(bǔ)缺”的總基調(diào)，同時(shí)利用難得的“窗口期”，全面發(fā)力租賃市場(chǎng)建設(shè)，讓“3個(gè)一億人”扎根城市，這既是穩(wěn)定樓市，也是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，更是轉(zhuǎn)型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。