房屋租賃市場(chǎng)應(yīng)遵循的基本原則

租售并舉成了探索我國(guó)樓市管理長(zhǎng)效機(jī)制的重要嘗試。今后，供地將向租賃傾斜，同時(shí)，配租、配建、自持將成為供地結(jié)構(gòu)的常態(tài)。然而，建立并完善住房租賃市場(chǎng)，眼下還必須克服一系列障礙。比如建立穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)，平衡住房租賃市場(chǎng)當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，讓房屋租賃雙方當(dāng)事人都能得到可預(yù)期收益，建立透明化信息機(jī)制，防止暗箱操作，損害房屋租賃當(dāng)事人買賣雙方的合法利益等。

當(dāng)前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題是顯而易見(jiàn)的。一些房屋中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱，嚴(yán)重?fù)p害房屋租賃當(dāng)事人的利益。中介機(jī)構(gòu)工作人員利用所掌握的信息，把房屋中介合同變成房屋買賣合同，從中獲取巨額利益，甚至還有一些房屋中介機(jī)構(gòu)通過(guò)融資貸款等方式，參與炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。所以，完善房屋租賃市場(chǎng)，必須先加強(qiáng)對(duì)房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的管理。

但筆者不贊成對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)人員實(shí)行嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，反對(duì)實(shí)行統(tǒng)一的資格考試制度，因?yàn)檫@樣做非但不能解決已存在的問(wèn)題，反而有可能會(huì)增加中介成本，甚至有可能會(huì)出現(xiàn)新的既得利益者。解決當(dāng)下房屋中介機(jī)構(gòu)存在的問(wèn)題，首要任務(wù)應(yīng)是加大信息供應(yīng)量。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)公布所有房源，以有效防止嚴(yán)重信息不對(duì)稱現(xiàn)象。筆者為此建議，國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門應(yīng)開(kāi)辟專門網(wǎng)站，將已登記的不動(dòng)產(chǎn)信息分類管理。如果不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人或管理人出租房屋，可向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案，并將不動(dòng)產(chǎn)張榜公布。這樣既能避免出現(xiàn)中間環(huán)節(jié)，導(dǎo)致房屋租賃當(dāng)事人合法利益受到損害，也可防止房屋中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱謀取不當(dāng)利益。

不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門公布房屋出租信息，不是要扼殺房屋中介市場(chǎng)，而是要在信息充分條件下，確保房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)透明。今后凡出租房屋都可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門專門網(wǎng)站辦理登記手續(xù)。房屋所有權(quán)人或房屋管理人可直接與承租人簽訂合同，如果房屋所有權(quán)人或房屋管理人從事房屋買賣行為，那必須就房屋是否出租做出特別說(shuō)明，因?yàn)檫@關(guān)系到房屋買賣合同履行，關(guān)系承租人合法利益保護(hù)。

我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)登記制度，因此，由不動(dòng)產(chǎn)登記部門建立專門網(wǎng)站，幫助出租人和承租人簽訂租賃合同，既可充分利用現(xiàn)有信息避免出現(xiàn)非法交易，又可節(jié)省交易成本，提高交易效率。不動(dòng)產(chǎn)登記部門的介入，可確保不動(dòng)產(chǎn)租賃合同具有真實(shí)性和合法性。

房屋租賃具有不穩(wěn)定的特征。無(wú)論房屋出租人還是房屋承租人，都會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而終止履行租賃合同。為了確保租賃合同穩(wěn)定性，各國(guó)采取了一系列管理措施。譬如，一些發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家明確規(guī)定，未經(jīng)承租人同意，出租人不得隨意解除租賃合同，如果出租人提出解除租賃合同請(qǐng)求，必須給房屋承租人適當(dāng)補(bǔ)償，并為房屋承租人重新租賃房屋提供必要的條件。部分國(guó)家甚至明確規(guī)定，房屋租賃合同的期限不能過(guò)短，如果房屋租賃合同約定的期限不符合規(guī)定，房屋出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。

基于我國(guó)的實(shí)情，筆者認(rèn)為，解決房屋租賃過(guò)程中存在的不穩(wěn)定問(wèn)題必須多管齊下。如果簽訂租賃合同雙方約定期限，那么，在期限到來(lái)前，出租人須提前通知承租人，如未提前通知，那租賃合同自動(dòng)履行。如承租人愿意在同等條件下繼續(xù)承租房屋，那就享有優(yōu)先權(quán)。

強(qiáng)調(diào)出租人提醒義務(wù)，是要切實(shí)保障承租人的利益。

解決租賃合同穩(wěn)定性牽涉到非常復(fù)雜的法律問(wèn)題。租賃合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)可能會(huì)隨著價(jià)格或經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而變動(dòng)，這就要求租賃合同雙方當(dāng)事人本著互諒互讓的態(tài)度，解決價(jià)格變化或因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)不對(duì)稱問(wèn)題。如果由通脹而導(dǎo)致房屋租賃價(jià)格上漲，雙方可通過(guò)協(xié)商方式重新確定租賃價(jià)格，如因經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而導(dǎo)致租賃合同無(wú)法履行，雙方也以通過(guò)協(xié)商方式簽訂補(bǔ)充合同，或在專業(yè)人士幫助下重新確定權(quán)利義務(wù)。

當(dāng)前不少城市對(duì)個(gè)人房屋出租征收個(gè)人所得稅。這種稅收征管模式缺乏可行性。部分房屋租賃合同當(dāng)事人為規(guī)避稅收，一面壓低租賃合同標(biāo)明的價(jià)格，一面分解租賃費(fèi)用，將水電、煤氣、家用電器使用費(fèi)用與房屋租賃費(fèi)用分開(kāi)。所有這些都說(shuō)明，要發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，就須實(shí)行相對(duì)優(yōu)惠的稅收政策。對(duì)居民出租住宅，政府可免予征收個(gè)人所得稅。擁有多套房屋，可向出租人征收個(gè)人所得稅。對(duì)少數(shù)“食利階層”以出租房屋獲取巨額收益的，則應(yīng)強(qiáng)化稅收征繳。一言以蔽之，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的問(wèn)題應(yīng)具體情況具體分析，不能一刀切。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。