談股說(shuō)債：房地產(chǎn)投資將略好于市場(chǎng)預(yù)期

今年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為復(fù)雜，海外的加息與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇同步，國(guó)內(nèi)的供給側(cè)改革與金融去杠桿并舉，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)了較大波動(dòng)，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的預(yù)期也不斷修正。二季度以來(lái)經(jīng)濟(jì)有走弱態(tài)勢(shì)，但是實(shí)際上的增長(zhǎng)韌性卻又很強(qiáng)，供給側(cè)改革帶來(lái)行業(yè)集中度提升和盈利能力修復(fù)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行起到重要的托舉作用。經(jīng)濟(jì)仍有下行壓力，但是反觀投資情況并沒有市場(chǎng)預(yù)期那么悲觀，其中房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)超出了市場(chǎng)預(yù)期，畢竟當(dāng)前面臨著有史以來(lái)最嚴(yán)格的政策調(diào)控。從實(shí)際融資和投資情況來(lái)看，今年房地產(chǎn)銷售、投資增速都將繼續(xù)超出市場(chǎng)預(yù)期。

2003年—2015年，我國(guó)經(jīng)歷了四輪地產(chǎn)調(diào)控周期，從過(guò)去四輪地產(chǎn)調(diào)控周期下銷售的量?jī)r(jià)變化來(lái)看，地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)往往滯后于調(diào)控政策變化，主要表現(xiàn)為地產(chǎn)銷售面積同比在調(diào)控政策出臺(tái)后1—2個(gè)月內(nèi)快速見頂回落，隨后由“量”傳導(dǎo)到“價(jià)”，在2—3個(gè)季度后新建住宅價(jià)格同比開始回落;在房?jī)r(jià)回落同時(shí)，地產(chǎn)投資增速也開始拐頭向下。

與以往不同，本輪地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)因地制宜、因城施策，一二線城市控需求的同時(shí)，大部分三線及以下城市仍在去庫(kù)存。本輪地產(chǎn)調(diào)控除了加強(qiáng)需求端調(diào)控外，同樣強(qiáng)調(diào)在供給端對(duì)土地供應(yīng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)控。雖然本輪調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響，但是銷售量?jī)r(jià)下滑幅度明顯弱于以往，調(diào)控半年后，地產(chǎn)銷量同比僅小幅下滑7.4 個(gè)百分點(diǎn)，明顯弱于前三輪的26.1、28.2 和33.5 個(gè)百分點(diǎn);同時(shí)，房?jī)r(jià)同比增速下滑相對(duì)平緩，拐頭半年后僅小幅回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，明顯弱于前三輪的5.2、4.8 和4.3 個(gè)百分點(diǎn)。

供給端發(fā)力背景下，土地購(gòu)置“量”“價(jià)”均實(shí)現(xiàn)明顯修復(fù)?！耙虺鞘┎摺闭{(diào)控思路下，一二線城市土地供應(yīng)總體趨于改善，三線及以下城市持續(xù)熱銷帶動(dòng)企業(yè)拿地?zé)崆?，共同帶?dòng)全國(guó)土地購(gòu)置面積出現(xiàn)趨勢(shì)性修復(fù)。今年上半年，土地購(gòu)置面積累計(jì)同比增速止跌轉(zhuǎn)升，修復(fù)至8.8%，較2015年底大幅改善40.5 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，去年以來(lái)成交土地溢價(jià)率中樞也出現(xiàn)明顯抬升，今年上半年平均溢價(jià)率35%，較2015年提升18.7個(gè)百分點(diǎn)，維持相對(duì)高位。

地產(chǎn)投資增速自去年年初開始修復(fù)，今年4月最高修復(fù)至9.3%，上半年增速8.5%，均明顯好于去年。有保有壓政策下，一二線城市土地供應(yīng)明顯改善;棚改貨幣化支持下，三線及以下城市新開工繼續(xù)修復(fù)。預(yù)計(jì)2017年地產(chǎn)投資增速到8%，略好于去年，市場(chǎng)的悲觀預(yù)期需要修正。今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的股票以及與之相關(guān)的建材行業(yè)資產(chǎn)價(jià)格均出現(xiàn)較大幅度的上漲，這是對(duì)行業(yè)投資增速、行業(yè)集中度及盈利能力的體現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。