廣東：大城市宗地出讓禁超20公頃 不得建設(shè)封閉小區(qū)

為深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)，維護(hù)公平公正的土地市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)廉潔行政風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，根據(jù)土地出讓管理法律法規(guī)等規(guī)定，7月26日，廣東省國(guó)土資源廳出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知》（下簡(jiǎn)稱《通知》）。其目的在于深入推進(jìn)節(jié)約集約用地示范省建設(shè)，維護(hù)公平公正的土地市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)廉潔行政風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。

土地出讓

全面規(guī)范公告發(fā)布內(nèi)容

媒體發(fā)布內(nèi)容必須一致

《通知》明確，要加強(qiáng)土地出讓公告管理。其中要全面規(guī)范公告發(fā)布內(nèi)容，土地出讓前及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地將土地出讓公告錄入廣東省土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)，并在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)、公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)、當(dāng)?shù)卣T戶網(wǎng)站和主流媒體上公布（不同媒體發(fā)布的同一宗地出讓信息內(nèi)容必須一致）。市、縣國(guó)土資源主管部門要對(duì)土地出讓公告內(nèi)容的合法性和真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)宗地出讓主體、出讓形式、出讓年限、出讓面積和規(guī)劃條件、競(jìng)買保證金、土地現(xiàn)狀條件、開(kāi)發(fā)建設(shè)期限等公告要素進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。

《通知》規(guī)定，各類用地出讓年限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓最高年限，即住宅用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，其他用地50年。

住宅用地宗地出讓面積不得超過(guò)下列標(biāo)準(zhǔn)：小城市和建制鎮(zhèn)7公頃，中等城市14公頃，大城市及大城市以上20公頃；住宅用地容積率必須大于1.0，規(guī)劃條件其他內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃，《通知》明確不得建設(shè)封閉小區(qū)。

在競(jìng)買保證金方面，規(guī)定競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)20%，不超過(guò)出讓最低價(jià)的50%。競(jìng)買保證金應(yīng)當(dāng)明確繳交至指定賬戶，不得以項(xiàng)目投資額等形式代替。要嚴(yán)格禁止違規(guī)設(shè)置競(jìng)買條件并及時(shí)糾正和整改疑似違規(guī)問(wèn)題。

土地履約

未按時(shí)間開(kāi)（竣）工

將按法律法規(guī)處理

《通知》對(duì)土地出讓履約管理有明確的規(guī)定，要求建立規(guī)劃條件變更報(bào)備制度。出讓方和受讓方要嚴(yán)格執(zhí)行簽訂的土地出讓合同，不得擅自變更規(guī)劃條件。對(duì)于符合城鄉(xiāng)規(guī)劃有關(guān)規(guī)定的情形確需變更規(guī)劃條件的，受讓方應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要通過(guò)論證會(huì)、聽(tīng)證會(huì)或者其他方式征求專家、利害關(guān)系人的意見(jiàn)，并按照規(guī)劃編制和審批的程序進(jìn)行修改，不得以抄告單等形式替代規(guī)定的變更程序。各地要及時(shí)將規(guī)劃條件變更情況向上級(jí)國(guó)土資源、規(guī)劃等主管部門報(bào)備。對(duì)于已劃撥或出讓土地改變土地用途為經(jīng)營(yíng)性用地的（按照“三舊”改造政策可以協(xié)議出讓的用地除外），由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)后依法重新公開(kāi)供應(yīng)，并根據(jù)相關(guān)地價(jià)評(píng)估規(guī)程對(duì)原受讓方給予相應(yīng)補(bǔ)償。要加強(qiáng)對(duì)“三舊”改造領(lǐng)域的監(jiān)督管理，嚴(yán)防出現(xiàn)違法違規(guī)和違反廉潔規(guī)定的行為。

要依法處理違約違規(guī)行為。對(duì)通過(guò)行賄、惡意串通等非法手段中標(biāo)或競(jìng)得土地，或在競(jìng)得土地后不及時(shí)簽訂成交確認(rèn)書或出讓合同，未按合同約定繳納土地出讓金，未按合同約定時(shí)間開(kāi)（竣）工，未按合同約定用途或開(kāi)發(fā)利用條件建設(shè)，或在土地出讓及合同履行過(guò)程中產(chǎn)生糾紛的，要按照土地出讓公告、出讓合同約定及相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處理。

土地出讓價(jià)款

各地土地出讓最低價(jià)

不得低于基準(zhǔn)價(jià)70%

《通知》在規(guī)范土地出讓價(jià)款管理方面有明確規(guī)定，要健全土地出讓定價(jià)機(jī)制。市、縣國(guó)土資源主管部門要在土地出讓前采用公開(kāi)方式委托土地估價(jià)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，由土地估價(jià)師完成土地估價(jià)報(bào)告，并按要求由報(bào)告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號(hào)。各地要將土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果作為重要參考依據(jù)，并統(tǒng)籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應(yīng)政策和土地市場(chǎng)運(yùn)行情況，集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計(jì)提的各類資金，不得計(jì)入出讓底價(jià)。土地成交價(jià)格不能低于底價(jià)，土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需補(bǔ)繳、退繳地價(jià)款的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)按前述要求組織評(píng)估，不得在未經(jīng)評(píng)估情況下，依據(jù)會(huì)議紀(jì)要和抄告單等形式或授意中介機(jī)構(gòu)評(píng)估等方式確定補(bǔ)繳、退還金額。

要規(guī)范繳納土地出讓價(jià)款。土地出讓雙方必須在土地出讓成交后的10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，土地出讓合同應(yīng)當(dāng)明確約定土地出讓價(jià)款的總額、繳付時(shí)間和繳付方式，并落實(shí)以下有關(guān)要求：約定分期繳納的，全部土地出讓價(jià)款繳納的期限不超過(guò)一年；經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)繳納完畢。分期支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的，受讓方在支付第二期及以后各期出讓價(jià)款時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照支付第一期土地出讓價(jià)款當(dāng)日中國(guó)人民銀行公布的貸款利率向出讓方支付利息。受讓方未按照土地出讓合同及時(shí)足額繳納土地出讓價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)按日加收違約金；出讓方催繳后仍不能支付土地出讓價(jià)款且延期付款超過(guò)合同約定交款日期60日的，出讓人有權(quán)解除合同，受讓人無(wú)權(quán)要求返還定金。

此外，還規(guī)定要禁止違規(guī)減免土地出讓價(jià)款、適時(shí)開(kāi)展估價(jià)報(bào)告抽查評(píng)議、嚴(yán)格土地出讓收支管理。

《通知》還在有序推進(jìn)土地出讓信息公開(kāi)、強(qiáng)化土地出讓工作組織保障方面進(jìn)行了規(guī)范。此《通知》自發(fā)布之日起施行，有效期五年。各地可在根據(jù)本通知要求結(jié)合實(shí)際制定實(shí)施細(xì)則。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。