司法部發(fā)布公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”通知 炒房客陷危境

8月14日夜，司法部在其官方網(wǎng)站上公布了《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，讓異地炒房、借名炒房和杠桿炒房客陷入了危險境地。

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這份“五不準(zhǔn)”的文件里，對炒房客最有殺傷力的是：

不準(zhǔn)辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托公證。

公證機(jī)構(gòu)、公證員辦理涉及不動產(chǎn)處分的委托公證，應(yīng)當(dāng)按照“重大事項一次一委托”的原則，告知當(dāng)事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律后果，不得辦理一次性授權(quán)全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設(shè)定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內(nèi)容。

不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員在辦理涉及不動產(chǎn)處分的委托公證時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查申請人的真實意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關(guān)系，不得辦理名為委托實為擔(dān)保，或者可能存在擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。

此外，在辦理公證的過程中，司法部還提出了更為具體的流程要求：

不準(zhǔn)未經(jīng)實質(zhì)審查出具公證書。公證機(jī)構(gòu)、公證員應(yīng)當(dāng)盡到更高標(biāo)準(zhǔn)的審查注意義務(wù)，不得片面依賴書面證據(jù)材料而忽視溝通交流，不得只重程序合規(guī)而輕實體內(nèi)容審查。對涉及敏感、重大權(quán)益事項的公證事項，除通過交叉詢問、分別談話等形式進(jìn)行審查外，還要綜合使用儀器識別、聯(lián)網(wǎng)查詢等方式進(jìn)行審查核實，全過程記錄存檔，必要時應(yīng)當(dāng)全程錄音錄像。

公證員對“合理懷疑”的公證申請，應(yīng)當(dāng)及時提請公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行會商研究，進(jìn)一步核實有關(guān)情況，所需時間不計入法定辦理期限。要嚴(yán)格審查申請人的真實目的和公證書的用途，不得以簽名（印鑒）屬實公證替代委托公證，以原件與復(fù)印件相符公證規(guī)避對實質(zhì)內(nèi)容的審查。

沒有買房經(jīng)歷的人，可能不太理解上述文字的準(zhǔn)確含義。

舉個例子：

深圳戶籍的A先生，兒子（B先生）今年滿18歲了，獲得了一套深圳住宅的購買名額。A先生準(zhǔn)備用B的名字買房，但B出國留學(xué)了。

在這份文件出臺之前，B只要回國一次，出具一份授權(quán)文件，授權(quán)A先生代替他辦理買房、收房的全部手續(xù)，然后B在銀行貸款申請書上簽字（這個手續(xù)無法替代，但可以提前簽署），就可以走了。整個買房過程，從此與B無關(guān)，A可以單獨全部辦理，甚至包括未來的水電費過戶。

現(xiàn)在不同了。司法部規(guī)定“不準(zhǔn)辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托公證”，必須“重大事項一次一委托”。于是，整個買房過程每當(dāng)有新的重要手續(xù)時，幾乎都要B給A一次授權(quán)，辦理一次公證。這意味著，為了買這套房子，B必須多次回國。最終，事實上變成了B“親自買房”。

如果是賣房一方，則還存在“不得代為收款”等規(guī)定，就會更麻煩一些。

至此，我們可以看出新規(guī)定帶來的實質(zhì)性影響：

第一，異地買房、借名買房的成本大增。這不僅僅是資金成本，還是時間成本。

第二，異地買房、借名買房的風(fēng)險大增。A和B是父子關(guān)系，一切都好說。如果是借名買房，風(fēng)險就可能隨時爆發(fā)。如果借名一方突然不配合，突然加價怎么辦？

第三，相當(dāng)一部分二手房過戶的時間會拉長。如果當(dāng)事人無法自己辦理，需要代理的，二手房交易時間長度將大大延長，再加上現(xiàn)在銀行貸款發(fā)放速度緩慢，三四個月能交易完成一套房的交易手續(xù)就不錯了。這等于進(jìn)一步減緩了房屋的流動性，起到“鎖房”的效果。

第四，對于新房銷售也會帶來影響，因為新房銷售也存在借名、委托辦理手續(xù)的現(xiàn)象。

司法部為什么突然出臺這樣的措施？

其實原因很簡單：前一段時間北京爆發(fā)了一起詐騙案，有騙子借“以房養(yǎng)老”為幌子，誘騙一些老年人辦理具有強(qiáng)制效力債權(quán)文書公證和對房產(chǎn)全權(quán)委托處理的公證，過戶老年人房產(chǎn)。甚至有的老人僅僅獲得了1000元錢，就被強(qiáng)制過戶了690萬元的房產(chǎn)。

上述案件中，個別公證機(jī)關(guān)在辦理公證的時候，在辦證流程、告知、送達(dá)等環(huán)節(jié)上存在問題。

由于此案社會影響巨大，導(dǎo)致司法部出臺了“五不準(zhǔn)”。

此次司法部的新政，相當(dāng)于一次樓市調(diào)控新政，對于炒房客的“市場擠出效應(yīng)、成本提升效應(yīng)”是明顯的。短期而言，對于樓市活躍度也將產(chǎn)生重要作用。

但長期看，此舉不會改變樓市的基本走向。這種做法，在市場偏弱的時候有“助跌”作用，在市場偏強(qiáng)的時候則有“助漲”作用。

決定中國樓市大趨勢的，仍然是改革是否到位，經(jīng)濟(jì)增長方式能否切換，以及城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，貨幣政策等等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。