佛山住房租賃試點藍(lán)圖：擴大國有平臺 盤活存量房源

針對“商改租”，8月18日，佛山市住建局發(fā)布的一則征求意見稿明確提出，推進(jìn)商業(yè)用房、辦公用房改建為租賃住房，希望借此提高租賃住房有效供給。不過，佛山擬規(guī)定這些改建后的租賃住房，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

今年5月，佛山女白領(lǐng)余蓮（化名）租下一套房子，房子位于該市南海區(qū)的一處繁華地段，三房一廳，但租金不到2000元，她對此感到很滿意。

作為珠三角地區(qū)的制造業(yè)重鎮(zhèn)，佛山擁有數(shù)量眾多的外來人口。無數(shù)與余蓮一樣外地人來到這座城市，找到一份工作，租下一間房子，便成為一名佛山的“新市民”。有的人一租就是七八年，甚至更久。

佛山發(fā)達(dá)的經(jīng)濟吸引著人口源源不斷地涌入，旺盛的需求又在該市“散點分布”的城市格局中，催生出一個龐大而活躍的住房租賃市場。

這最終使得佛山“脫穎而出”。在今年7月20日，國家層面發(fā)文要求“人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場”，并明確要在12座城市開展首批試點。廣東全省一共有4個城市入選試點范圍，佛山是其中之一。

隨后，佛山加速完善相關(guān)政策設(shè)計，并啟動實踐探索。按照佛山的思路，擴大國有住房租賃平臺和盤活存量房源為兩大關(guān)鍵試點內(nèi)容。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者也獲悉，目前，佛山首批83套精裝公寓房源已通過該市國有住房租賃平臺向社會搖珠分配，并計劃年內(nèi)加推400套房源。此外，近期佛山正醞釀的一項配套政策則提出，該市將通過“商改租”等形式，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)用房、辦公等用房功能結(jié)構(gòu)，以提高租賃住房的有效供給。

外來人口租房也能“扎根”

佛山位于珠江口西岸，毗鄰廣東省會廣州，經(jīng)濟依托制造業(yè)而繁榮。今年上半年，佛山GDP為4200.11億元，增長8.5%，均居廣東第三位。

無論是過去的勞動密集型產(chǎn)業(yè)模式下，還是近年邁入加速制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級的新時期，經(jīng)濟發(fā)達(dá)的佛山自始至終都是外來人口大市。

截至2016年末，佛山常住人口746.27萬，其中約一半為非戶籍人口。此外，據(jù)百度地圖報告，今年第二季度佛山流入人口占珠三角10.3%，人口吸引力排名該區(qū)域第4，并升至全國第9，意味著越來越多的人涌入佛山。

“80后”的女白領(lǐng)余蓮便是一名佛山“新市民”。2016年10月，她辭去原本的工作，告別位于粵北山區(qū)的韶關(guān)市，來到佛山開始新的工作與生活。余蓮告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，佛山外來人口多，但出租房的供應(yīng)也很充足，從幾百元的城中村房到一千多元的商品房都有，滿足著不同外來人口的需求。

“整體來看，佛山房租不是很高，尤其是對比佛山的收入來看。”余蓮說，因此她在度過最開始的一段時間后，就從單位提供的租金相對較低的房子里搬了出來，租下現(xiàn)在這套較為舒適，周邊配套較好的房子。

不同于“初來乍到”的余蓮，一畢業(yè)就到佛山工作的蘇隨，至今已經(jīng)租了7年的房子。蘇隨覺得，佛山房租不高，她不少同事也都靠租房在佛山工作生活了多年?！叭绻獾揭惶缀靡稽c的房子，再加上不考慮小孩要到好學(xué)校讀書的話，我覺得完全沒必要去買房”。

余蓮也認(rèn)為，綜合考慮佛山的收入、租金和房價，租房是一種生活質(zhì)量相對較高的模式。

需要指出的是，除外來人口，佛山本地人也在該市住房租賃市場中扮演重要角色。這是因為，佛山城市呈“散點分布”格局，該市真正意義上的市中心并不突出，而下轄的南海、順德等區(qū)經(jīng)濟繁榮，因此不少佛山本地人在“跨區(qū)”就業(yè)時，為圖方便、避免通勤煩惱，往往也選擇就近租房。

多位受訪者告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，這在其所在的單位并不鮮見。余蓮認(rèn)為，這表明佛山擁有充分活躍的租房市場，尤其是旺盛的需求拉動。

同時，近年“廣佛同城”提速，尤其是軌道交通互聯(lián)互通，也吸引了一批在廣州就業(yè)的人口前往佛山租房。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會專家委員龍斌表示，未來如能挖掘廣州臨近佛山區(qū)域的第三產(chǎn)業(yè)人員到佛山租房，將有助于讓佛山租賃市場變得更加有潛力。

首批房源已搖珠分配

不過，佛山住房租賃市場活躍背后，也不可避免地存在需要改善的問題。

蘇隨說，從她租房的經(jīng)歷來看，要找到好一點的房子相對還是較難，這其中有信息不對稱的問題，也有優(yōu)質(zhì)房源不足的原因?！按蠖鄶?shù)人最后只能去找中介，但對很多普通打工者來說，中介費又變成一個不小的負(fù)擔(dān)。”

龍斌則表示，佛山的租房主力更多是第二產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)中相對低端的人群。如果第二產(chǎn)業(yè)人員成為租房主力，意味著租賃行為更多地發(fā)生在城中村，那么商品房的租賃市場則會受到冷落，產(chǎn)生較大的壓力。

多位分析人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，佛山此番試點遵循著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的邏輯指引，即為佛山的租房人群提供更為合理、更為高質(zhì)量的有效供給，尤其是適應(yīng)城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級所帶來的需求和人口層次的升級。

從佛山目前披露的信息來看，“擴大國有平臺規(guī)?！北灰暈槭滓蝿?wù)。佛山希望借由國有平臺引領(lǐng)、帶動和規(guī)范佛山住房租賃市場。佛山尚未全文公布的試點方案中，亦將建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺單列為第二部分。

21世紀(jì)經(jīng)濟報道獲悉，佛山首批83套房已通過該平臺以搖珠方式分配，即將入住。這批房源月租最低僅799元，比同地段租金低近40%。

公開資料顯示，佛山年底或明年年初預(yù)計還將向社會加推400余套房源。按照佛山的規(guī)劃，該市未來三年將在全市范圍內(nèi)提供1.5萬套租賃住房。

一名佛山市住建系統(tǒng)人士近期還對媒體表示，今后佛山針對租賃房租金定價仍將延續(xù)低于同片區(qū)的市場平均水平的方式。

華南城市研究會副會長、廣州市社科院高級研究員談錦釗對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者分析，政府“出手”除帶來市場的規(guī)范和引領(lǐng)外，更為重要的是，該平臺提供的大量價格相對低廉的房源供給，將有利于穩(wěn)定當(dāng)?shù)氐姆孔鈨r格。

談錦釗進(jìn)一步指出，佛山作為制造業(yè)城市，收入水平相對還不高，但一旦房租價格得不到穩(wěn)定，必將刺激工資預(yù)期上漲，進(jìn)而對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級產(chǎn)生較大勞動力成本壓力，也不利于吸引和留住人才，因此政府需要發(fā)揮調(diào)控作用。

“開發(fā)房源保證供給”則是佛山試點的另一關(guān)鍵內(nèi)容。佛山曾透露，該市將以開展賣地自持、“商改租”、“工改租”及“三舊”改造盤活存量房源。

其中，針對“商改租”，8月18日，佛山市住建局發(fā)布的一則政策的征求意見稿明確提出，推進(jìn)商業(yè)用房、辦公用房改建為租賃住房，希望借此提高租賃住房有效供給。不過，佛山擬規(guī)定這些改建后的租賃住房，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

佛山還提出，下一步將對核心城區(qū)周邊的工業(yè)用地進(jìn)行“三舊”改造，從而改變土地使用屬性，使之成為住宅或者商住兩用土地，再興建物業(yè)。

“充足的房源是政府通過平臺、通過市場發(fā)揮調(diào)控作用的前提?！闭勫\釗分析，這些新增加的供給除來源于新建的外，更多更現(xiàn)實的還必須依靠政府對現(xiàn)有資源尤其是閑置資源的盤活利用，最為關(guān)鍵的是要調(diào)動社會資源參與。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。