“金九銀十”慘淡開場：三四季度房地產(chǎn)投資逆風(fēng)已現(xiàn)

一線城市新房成交面積同比跌幅近六成，樓市“金九銀十”黯淡開場。

易居研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，所監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積同比減少34%。其中，一線、二線城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別達59%、32%。

“金九銀十”成色不足

一線二線城市成交量出現(xiàn)大幅下滑。易居研究院發(fā)布報告稱，9月上半月，所監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1080萬平方米，環(huán)比增加4%，同比減少34%。這種表現(xiàn)僅好于春節(jié)前后的淡季和今年8月的高溫淡季。

值得注意的是，9月份上半月從環(huán)比變動情況來看，一線、二線、三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增幅分別為：14%、-1%和8%，同比跌幅分別為59%、32%和30%。

中信建投首席地產(chǎn)業(yè)分析師陳慎表示，他的團隊跟蹤的51城和全部79城數(shù)據(jù)顯示，今年七月、八月和九月三四線城市成交量基本回縮到了2015年同期水平。

另有數(shù)據(jù)顯示，三四線城市成交量已經(jīng)占到全國成交量的77%，部分原因也是因為一二線城市成交量下降所致。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，一二線城市熱度已經(jīng)被3月份開始的調(diào)控明顯抑制。調(diào)控政策帶來的一二線城市房價拐點首次全面出現(xiàn)，最近3年，15個熱點城市首次出現(xiàn)全面停漲，并終于首次出現(xiàn)了全面的下調(diào)。最近幾個月，三四線城市成為去化庫存主力軍。

房貸利率上浮成為另一大重要變量。融360數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國首套房平均利率“八連升”，升至基準(zhǔn)利率的1.04倍，全國533家銀行中90.8%不再提供優(yōu)惠利率。

本周，北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）等多個城市的商業(yè)銀行明確提高首套房貸款利率，上浮5%至10%成主流，同時各地監(jiān)管部門嚴(yán)查消費貸變相進入樓市的行為。

對此，中國央行營業(yè)管理部表態(tài)，房貸利率調(diào)整是銀行在嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為。

首創(chuàng)證券分析師韓笑認(rèn)為，考慮到二三線城市的高成交比重，房貸利率的集中上浮將對需求端構(gòu)成實質(zhì)性的抑制作用，短期定向加息效應(yīng)升溫將顯著影響成交意愿；同時，近期消費貸的嚴(yán)格監(jiān)管也將進一步壓縮居民端杠桿空間。

可見，今年的“金九銀十”很可能成色不足，這提前為市場刮來一陣?yán)滹L(fēng)。

開放商信心“回落”

“金九銀十”黯淡開場，預(yù)示三四季度房地產(chǎn)投資逆風(fēng)已現(xiàn)。

渣打銀行發(fā)布了一份最新調(diào)研報告顯示：開發(fā)商信心明顯出現(xiàn)回落趨勢。

開發(fā)商所擔(dān)憂的問題包括如下幾方面：

1、銷售前景轉(zhuǎn)淡、融資趨緊致使建設(shè)前景更為謹(jǐn)慎，為2017年下半年房地產(chǎn)投資增速蒙上陰影。

2、房地產(chǎn)銷售降溫、融資成本開始上升、開發(fā)貸和房貸收緊可能對下半年的房地產(chǎn)投資增速造成影響，并遏制下半年房價上行，持續(xù)緊縮政策也可能加劇房地產(chǎn)行業(yè)面臨的不利環(huán)境。

3、下半年全國房地產(chǎn)交易量可能減速，因為支撐一季度靚麗房屋銷售數(shù)字的二、三線城市房屋銷售在二季度失去了動力。

實際上，樓市調(diào)控悄然擴圍，特別是中西部城市大幅加碼。

據(jù)華爾街見聞了解，下半年超過20個城市出臺房地產(chǎn)市場“加法”政策，包括防止消費貸和信用卡借款流入房地產(chǎn)市場、增加限價商品房供應(yīng)、推進限地價限房價項目、停止辦理實行的“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)、限購門檻升級、差別化房貸政策、調(diào)整土地交易規(guī)則、增加一二線城市土地供應(yīng)等。

業(yè)內(nèi)人士表示，中西部城市和三四線城市已成為調(diào)控頻繁區(qū)域，根據(jù)3-6個月的政策作用周期，政策效果最快將在今年年底出現(xiàn)。

穆迪發(fā)布報告稱，未來6～12個月房地產(chǎn)開發(fā)商將面臨挑戰(zhàn)。由于調(diào)控措施持續(xù)收緊，預(yù)計年內(nèi)中國房地產(chǎn)銷售增速會繼續(xù)放緩。截至8月25日，13家受評開發(fā)商的評級展望為負(fù)面，占受評中國開發(fā)商的25.5%。

積極拿地的背后，大型房企開始出現(xiàn)微妙的態(tài)度變化。比如，恒大在半年報中稱，準(zhǔn)備在2017年7月至2020年6月，將土地儲備總量控制在每年負(fù)增長5%-10%。融創(chuàng)中國在半年報中稱，上半年土地公開市場熱度不減，出于謹(jǐn)慎考慮，大幅減少在土地公開市場拿地。

渣打報告的調(diào)研中，受訪開發(fā)商特別指出了對銷售前景轉(zhuǎn)淡、融資趨緊的憂心。近期上市房企財務(wù)數(shù)據(jù)也印證了這個擔(dān)憂。今年上半年，66家A股上市房企融資整體是以銀行的開發(fā)貸為主，取得銀行借款規(guī)模6354億元，同比上升32%。

根據(jù)廣發(fā)證券研究團隊了解，上半年銀行信貸資源也多向大中房企傾斜，從現(xiàn)金流量表中也能看到，大中房企取得銀行借款的增速較高，而小房企甚至出現(xiàn)了同比下降，行業(yè)目前強者恒強的競爭格局加劇。

此外，債券融資較去年和前年出現(xiàn)大幅縮水。今年上半年，66 家A股上市房企債券融資規(guī)模僅405億元，同比降幅高達70%；而去年和前年債券融資整體規(guī)模分別高達1992億元和前年1723億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。