9月一二線城市房貸利率全面上調(diào) 地產(chǎn)投資增速下行

2017年9月以來，全國多個城市房地產(chǎn)按揭利率開始上揚(yáng)。

總體來看，主要為一線城市和部分二線城市房貸利率上調(diào)，一般為基準(zhǔn)利率上浮5%-10%。相比較二季度主要城市存在利率優(yōu)惠，此次按揭利率上調(diào)速度加快。

一二線城市房貸利率上調(diào)

近日，北京多家銀行相繼下達(dá)關(guān)于房屋按揭貸款工作的內(nèi)部文件，文件要求首套房貸款利率執(zhí)行最低基準(zhǔn)上浮5%，即基準(zhǔn)利率4.90%的1.05倍達(dá)到5.145%。根據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)融360的數(shù)據(jù)，截至2017年9月19日，北京已無銀行提供優(yōu)惠利率折扣，在監(jiān)測的30家銀行分支行中，招商銀行等9家銀行執(zhí)行首套執(zhí)行基準(zhǔn)利率，建設(shè)銀行等8家執(zhí)行首套基準(zhǔn)利率上浮5%，中信銀行等10家銀行執(zhí)行首套基準(zhǔn)利率上浮10%。

9月以來，深圳多家銀行紛紛上調(diào)房貸利率。9月22日，建行深圳分行將首套房貸款利率上浮10%，至此四大行在深圳的首套房貸利率均為上浮10%，二套房貸利率均上浮15%。深圳所有銀行已無房貸利率優(yōu)惠。

二線城市房貸利率亦在上浮。融360數(shù)據(jù)顯示，一線城市8月首套房平均利率區(qū)間為4.83%-5.13%，北京首套平均利率為5.12%、廣州為5.13%、深圳為5.04%，均已突破5%。二線城市首套利率上浮銀行數(shù)亦略增，半數(shù)以上城市首套利率破5%，優(yōu)惠占比降至年內(nèi)最低值。

在此情況下，8月全國首套房貸平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月上升了2.47%；同比去年8月的4.44%，上升了15.35%。

中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛表示，即便是沒有調(diào)控要求，銀行也會壓縮房貸額度，并提高利率。房貸利率調(diào)整與銀行調(diào)整自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)有關(guān)。2017年以來，隨著銀行負(fù)債端的資金成本明顯上升，同時企業(yè)信貸需求比較旺盛，銀行將信貸資產(chǎn)配置到收益更高的領(lǐng)域。而個人住房按揭貸款盡管風(fēng)險較低，但收益水平不高，因此銀行減少了房貸配置。

此前，央行營業(yè)管理部稱，從本次房貸利率調(diào)整時間和調(diào)整幅度看，調(diào)整行為是各家銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競爭情況、自身市場規(guī)模、經(jīng)營策略和資產(chǎn)負(fù)債管理需要進(jìn)行的自主動作，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業(yè)務(wù)規(guī)模，加大對實(shí)體經(jīng)濟(jì)信貸支持力度。

市場預(yù)期地產(chǎn)投資下行

對房地產(chǎn)市場而言，市場擔(dān)憂地產(chǎn)投資增速進(jìn)入下行軌道，原因在于房貸利率上抬疊加房價下行。

“我們將按揭利率減去房價同比增速，視作房地產(chǎn)實(shí)際利率的變動，這是地產(chǎn)投資端變動的領(lǐng)先指標(biāo)。”上海一位買方分析師表述，三四線房價同比開始回落，地產(chǎn)實(shí)際利率開始更明顯上抬。隨著實(shí)際利率邊際加速抬升，地產(chǎn)投資增速會逐漸開始下行。對于居民來講，買房的吸引力就明顯下降。

從房貸按揭利率看，9月份開始，全國多個城市按揭利率開始向上浮10%這個方向運(yùn)動。相比二季度主要城市還有利率優(yōu)惠，最近按揭利率上抬的邊際速度開始加快。從房價看，今年1月開始，70大中城市新房價格同比見頂，但回落的速度緩慢，主要是三四線房價同比背離一二線上漲。9月公布的8月數(shù)據(jù)顯示，三四線房價同比開始回落，導(dǎo)致全國房價同比出現(xiàn)更加明顯的回落。

此外，“按揭傳導(dǎo)是一方面。監(jiān)管強(qiáng)化背景下，房地產(chǎn)企業(yè)自身的融資渠道也在收緊。”曾剛說。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2017年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資6.95萬億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平。其中，住宅投資47440億元，增長10.1%，增速提高0.1個百分點(diǎn)。

不過，前8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99804億元，同比增長9.0%，增速比1-7月份回落0.7個百分點(diǎn)。

但有地產(chǎn)分析師認(rèn)為，銀行收緊三、四線城市按房貸后，按揭未來重回一二線城市，打壓按揭僅是暫時現(xiàn)象。資產(chǎn)荒下，銀行給地產(chǎn)加杠桿，今年居民短期貸款暴增即是表象之一。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，貸款會影響資金成本和房屋銷售，對于具體的購房者的購房行為會有較為明顯的影響，而對于房地產(chǎn)企業(yè)的地產(chǎn)投資也會有較為明顯的作用。從這個角度看，類似的管控效應(yīng)是偏利空的，這充分體現(xiàn)了當(dāng)前政策管控的嚴(yán)厲程度。但對于一些資金實(shí)力雄厚的房企來說，實(shí)際上類似的管控也有助于實(shí)現(xiàn)更公平的市場競爭，自有資金規(guī)模大且樓盤容易降價，那么更容易吸收客戶和促進(jìn)資金回籠。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。